แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "แคราย-ปากเกร็ด"

• ย่านรัตนาธิเบศร์ครองแชมป์ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ราคากลาง 4.53 ล้านบาท

• ตลาดคอนโดปี 2017 โซนแคราย-ปากเกร็ด ขานรับตลาดชั้นคนรุ่นใหม่ใกล้รถไฟฟ้า เปิดตัวเฉลี่ย 22,800 บาทต่อตารางเมตร

• แคราย-ปากเกร็ด: ย่านราชการ และที่อยู่อาศัยใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า

“โซนแคราย-ปากเกร็ด: จังหวัดนนทบุรี” จัดอยู่ในกลุ่มพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งปัจจุบันเป็นโซนที่มีศักยภาพด้านการอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากและน่าจับตามองอย่างยิ่งครับ Baania จึงขอนำเสนอประวัติราคา ความเป็นไปและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้อย่างละเอียด โดยอ้างอิงจากฐานข้อมูลเชิงลึกของเว็บไซต์ Baania.com กรมธนารักษ์ และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประกอบการตัดสินใจด้านการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อความเข้าใจในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้อย่างถ่องแท้ที่สุด

โซนแคราย-ปากเกร็ด แบ่งเป็นย่านย่อยๆ ได้ 4 ย่านโดยใช้แนวเส้นทางคมนาคมสายหลัก และลักษณะการตั้งถิ่นฐานในการพิจารณา ได้แก่

• ย่านชลประทาน คลอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่บริเวณ 5 แยกปากเกร็ด แนวถนนราชพฤกษ์ จรดสะพานพระรามที่ 4 เรื่อยลงมาจนถึงบริเวณกรมชลประธาน ตามแนวถนนติวานนท์ สิ้นสุดที่แนวคลองบางตลาด
• ย่านสนามบินน้ำ อยู่ถัดลงมาจากย่านชลประทาน ครอบคลุมพื้นที่ระหว่างแนวถนนติวานนท์ ตัดกับถนนสนามบินน้ำ (ถนนนนทบุรี) บริเวณสามแยกสนามบินน้ำ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล (นนทบุรี)
• ย่านรัตนาธิเบศร์ ครอบคลุมพื้นที่ด้านทิศเหนือของถนนรัตนาธิเบศร์ ตามแนวถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี และถนนนทบุรี ซึ่งเป็นที่ตั้งของของเซ็นทรัลพลาซารัตนาธิเบศร์ และตลากนกฮูก บริเวณแยกนนทบุรี 1
• ย่านแคราย ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่บริเวณแยกแคราย จรดแยกนนทบุนรี 1 ซึ่งย่านนี้เป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการนนทบุรี

จับทิศทางแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

1. โครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์)

สำหรับราคาโครงการบ้านจัดสรรในโซนแคราย-ปากเกร็ด มีราคากลางที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นโซนที่มีราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งจังหวัด เทียบเท่ากับโซนเมืองนนท์ โดยย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยของโครงการแนวราบสูงสุดคือ ย่านรัตนาธิเบศร์ ซึ่งมีราคากลางถึง 4.53 ล้านบาท

ในด้านการกระจายตัวของโครงการอสังหาริมทร์พย์แนวราบในโซนแคราย-ปากเกร็ด ส่วนใหญ่มีทำเลเกาะตัวอย่างหนาแน่นบริเวณแนวถนนสนามบินน้ำ-ถนนนทบุรี-เส้นเลี่ยงเมืองนนทบุรี และบริเวณ 5 แยกปากเกร็ด ทั้งนี้เพราะพื้นที่ส่วนอื่นๆ เป็นพื้นที่ราชการอันเป็นที่ตั้งของศูนย์ราชการนนทบุรี กรมชลประทาน เป็นต้น

ด้านประวัติราคา ในโซนแคราย-ปากเกร็ดมีค่ากลางราคาขายเฉลี่ยจากปี 2012-2017 อยู่ที่ 2.62 ล้านบาท โดยปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2013 และแนวโน้มราคาโครงการประเภทบ้านจัดสรรในปีนี้ยังคงขนับตัวขึ้นอีกเล็กน้อย จากดัชนีค่าความต้องการที่อยู่อาศัยของตลาดแถบนนทบุรี ซึ่งเป็นย่านชานเมืองที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพได้ด้วยเวลาไม่นานนัก ด้วยทำเลที่ใกล้กับทางพิเศษศรีรัช และมีระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วงไว้คอยรองรับการเดินทาง

โดยในไตรมาสแรกของปี 2017 ค่ากลางราคาขายโครงการบ้านจัดสรรของโซนแคราย-ปากเกร็ด อยู่ที่ 2.86 ล้านบาท หรือประมาณ 22,800 บาทต่อตารางเมตร

(แกนด้านซ้ายแสดงค่ากลางราคาขายด้วยแผนภูมิรูปแท่ง(บาท) และแกนด้านขวาแสดงราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย (บาท/ตารางเมตร)
โดยแสดงด้วยกราฟแบบเส้น เปรียบเทียบภาพรวมของจังหวัดนนทบุรี และราคาประมาณการในเขตโซนเมืองนนท์)

 

2. โครงการแนวดิ่ง (คอนโด และอาคารชุด)

เมื่อพิจารณาในเชิงพื้นที่แล้ว พบว่าพื้นที่ที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูง จะมีลักษณะของการกระจุกตัวอยู่ตามศูนย์กลางโซน และแหล่งธุรกรรมต่างๆ เช่น โครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงตั้งแต่บริเวณสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เรื่อยไปจนถึงสถานีพระนั่งเกล้า จะพบว่ามีระดับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการแนวดิ่งกระจุกตัวอย่างหนาแน่น และมีระดับราคาสูงกว่า 40,000 บาทต่อตารางเมตร ในบริเวณย่านรัตนาธิเบศร์และเคราย

แนวโน้มภาพรวมราคาสำหรับโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในโซนแคราย-ปากเกร็ดนั้น มีการปรับตัวขึ้นลงบ้างตาม segment โครงการที่เปิดตัวในช่วงระหว่างปี 2014-2017 ซึ่งมีค่ากลางราคาขายเฉลี่ย 1.4 ล้านบาท โดยตลาดแนวดิ่งในโซนนี้ยังคงคึกคักและน่าจะขยับตัวสูงขึ้นได้อีกหลังจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงอย่างเต็มรูปแบบในเดือนสิงหาที่จะถึงนี้

ในไตรมาสแรกของปี 2017 ค่ากลางราคาขายโครงการคอนโดของโซนแคราย-ปากเกร็ด อยู่ที่ 1.24 ล้านบาท หรือประมาณ 40,100 บาทต่อตารางเมตร

 

แคราย-ปากเกร็ด: ย่านราชการ และที่อยู่อาศัยใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า

โซนแคราย-ปากเกร็ด มีความหลากหลายของลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีลักษณะเด่นของความเป็นย่านอยู่สูง และที่สำคัญ โซนนี้เป็นที่ตั้งของ “ศูนย์ราชการจังหวัดนนทบุรี” ซึ่งถือเป็นแหล่งงานที่สำคัญทั้งในระดับโซน และระดับจังหวัด
"ย่านแคราย" ย่านชุมชนหนาแน่นที่มักพบปัญหาการจราจรที่คับคั่ง ซึ่งในพื้นที่บริเวณดังกล่าวยังเป็นที่ตั้งของ “อุทยานมกุฎรมยสราญ” อันเป็นสวนสาธารณะแห่งเดียวของโซนนี้ ถัดมา พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า คือ
“ย่านรัตนาธิเบศร์” ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้า “เซ็นทรัลรัตนาธิเบศร์” และตลาดนกฮูก ซึ่งเป็นตลาดนัดยามค่ำคืนในไลฟ์สไตล์คนเมืองนนท์ 

ถัดเข้าไปในพื้นที่บริเวณแยกสนามบินน้ำ เป็น "ย่านสนามบินน้ำ" ซึ่งเป็นย่านการค้าดั้งเดิมและชุมที่อยู่อาศัย และเป็นที่ตั้งของ “สำนักงานสลากกินแบ่งรัฐบาล นนทบุรี” และย่านชลประทาน บริเวณ “5 แยกปากเกร็ด” ซึ่งเป็นที่ตั้งของกรมชลประทานและหน่วยงานภายในสังกัดของกรมชลประทาน
นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลชลประทาน โรงเรียนชลประทานวิทยา และวัดชลประทานรังสฤษดิ์ จรดขึ้นไปตามแนวถนนราชพฤกษ์สิ้นสิดบริเวณสะพานพระรามที่ 4 ก่อนข้ามไปฝั่งธนบุรี และคุ้งแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เกาะเกร็ด”

พื้นที่โซนแคราย-ปากเกร็ด ตามผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมเมืองนนทบุรี (ฉบับ ปี 2548) กำหนดให้พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและหนาแน่นปานกลางถึงร้อยละ 57 ของพื้นที่โซน และเป็นพื้นที่สถาบันราชการในสัดส่วน 20% (ศูนย์ราชการนนทบุรี/กรมชลประทาน) และพื้นที่ประเภทอื่นๆ เช่น พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม พื้นที่พาณิชยกรรมชุมชนเป็นต้น
อย่างไรก็ตามการพัฒนาระดบบขนส่งมวลชนทางราง “รถไฟฟ้าสายสีม่วง” กำลังทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงพื้นที่ ในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวสายราง บนถนนรัตนาธิเบศร์ ซึ่งก่อรูปเป็นย่านพาณิชยกรรมใหม่ของโซนนี้บริเวณ “แยกนนทบุรี 1”

 

ดัชนีความสะดวกในการอยู่อาศัยในโซนแคราย-ปากเกร็ด

เมื่อพิจารณาศักยภาพของพื้นที่ด้วยดัชนีความสะดวกในการอยู่อาศัย (Living Score) พื้นที่โซนแคราย-ปากเกร็ดมีระดับ Living Score เฉลี่ยถึง 8.0 คะแนน ซึ่งหมายถึงการเป็นย่านที่สามารถเลือกรูปแบบการใช้ชีวิตได้อย่างหลากหลาย เช่น สามารถเดินเท้าในระดับละแวกบ้าน ไปจ่ายตลาด ร้านค้า และเข้าถึงบริการสาธารณะต่างๆ ได้โดยสะดวก

นอกจากนี้โซนแคราย-ปากเกร็ด ยังเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วงซึ่งตัดผ่านพื้นที่บริเวณแนวถนนรัตนาธิเบศร์ ตั้งแต่สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี ซึ่งเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมืองได้อย่างมาก

และสำหรับเส้นทางรถยนต์ส่วนบุคคล ในพื้นที่โซนเมืองนนท์ยังมีเส้นทางพิเศษหลายสายที่สามารถเชื่อมมายังพื้นที่ศูนย์กลางเมืองอย่างสยาม ปทุมวัน สาทร หรือสีลมได้อย่างง่ายดาย

Living Score คืออะไร? อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่  >  [FAQ] Living Score คะแนนความสะดวกในการใช้ชีวิต

ดาวน์โหลดเวอร์ชั่น E-Magaznie ได้ที่นี่