‘ดีมานด์’ ‘ซัพพลาย’ ตลาดอาคารสำนักงานไตรมาส 2 ปี 2562

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ สถานการณ์เป็นอย่างไร

จำนวนพื้นที่เกิดใหม่ที่ปล่อยออกสู่ตลาดเป็นที่เรียบร้อยและที่กำลังจ่อคิวเปิดตัวมาอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้ตลาดในภาพรวมเป็นอย่างไรในอนาคต

อัตราค่าเช่าที่แข่งขันกันสูงมากในพื้นที่ใจกลางเมืองกระจุกตัวอยู่โซนไหนมากกว่ากัน

ร่วมสะท้อน ‘ดีมานด์’ ‘ซัพพลาย’ อาคารสำนักงานไตรมาส 2 ปี 2562

 

‘วิทยุ’ ครองแชมป์ค่าเช่าแพงสุด

ย่านศูนย์กลางธุรกิจในเขตเพลินจิต-ชิดลม แสดงอัตราการเติบโตของค่าเช่าสูงที่สุด โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 อยู่ที่ 958 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

แม้ว่าจะไม่มีการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าโดยรวมในไตรมาส 2 ของปี 2562 แต่ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานบนถนนวิทยุยังคงสูงสุด อยู่ที่ 1,101 บาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 เมื่อเทียบปีต่อปี

สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ ค่าเช่าปรับสูงขึ้นในทุกตลาดย่อย ยกเว้นในเขต พหลโยธิน – วิภาวดี ที่ลดลงไปร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส โดยมีราคาอยู่ที่ 723 บาท

ที่น่าสนใจคือ ในทำเลทั้งหมดยกเว้นบนถนนวิทยุค่าเช่าปรับตัวตรงข้ามกับอัตราการครอบครอง โดยในพื้นที่ที่ค่าเช่าสูงขึ้นพบว่ามีจำนวนผู้ครอบครองลดลง และในทางตรงกันข้ามพื้นที่ที่ปรับค่าเช่าลดลงกลับมีผู้ครอบครองเพิ่มขึ้น

ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ไตรมาสที่ 2 ระบุว่า มีจำนวน 1 อาคารสำนักงานใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่งผลให้อุปทานรวมของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ โดยรวมเพิ่มขึ้นถึง 46,000 ตารางเมตร ปริมาณรวมอยู่ที่ 5,028,419 ตารางเมตร

 

ซัพพลายปัจจุบัน-อนาคต

แม้ตลาดผู้เช่าจะซบเซาในช่วงต้นปี 2562 แต่ปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสที่ 2 เนื่องจากมีการครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 67,083 ตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 37,974 ตารางเมตร

การครอบครอบที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสนี้เกิดขึ้นจากอาคารใหม่ที่แล้วเสร็จ บ่งชี้ว่าผู้เช่าเลือกที่จะเข้าครอบครองซัพพลายที่เกิดขึ้นใหม่ในตลาด แม้ว่าการครอบครองปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบปีต่อปี (Y-o-Y) แต่ก็ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยจากในช่วง 10 ปี ที่อยู่ที่ 51,997 ตารางเมตร

ในอนาคตคาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานจะมีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี2562 ซึ่งมี 5 โครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 จะมีส่วนช่วยเพิ่มปริมาณพื้นที่ของอาคารสำนักงานใหม่รวมให้เป็น153,187 ตารางเมตร โดยคิดเป็น 3 เท่าของปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในช่วงครึ่งแรกของปี

โดยซัพพลายใหม่ที่เพิ่มเข้ามาส่วนใหญ่อยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอาคารใหม่ 2 แห่งที่จะเพิ่มพื้นที่รวม 62,000 ตารางเมตรในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในขณะที่มีอาคารใหม่อีก 3 แห่งจะเพิ่มพื้นที่รวม 91,187 ตารางเมตรให้กับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ

 

พื้นที่อโศก – พร้อมพงษ์ยังฮอต

อัตราการดูดซับสุทธิยังคงดีโดยมีปริมาณอยู่ที่ 5,910 ตารางเมตรในไตรมาสนี้ ซึ่งเพิ่มปริมาณพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวม 4,575,121 ตารางเมตร

แม้จะมีการเพิ่มขึ้นรายไตรมาส แต่ปริมาณพื้นที่ที่ถูกครอบครองรวมยังคงลดลงเมื่อเทียบปีต่อปี (Y-o-Y) ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา

เมื่อมองในภาพรวมปริมาณซัพพลายมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 30,190 ตารางเมตร แต่ปริมาณรวมของพื้นที่ที่ถูกครอบครองกลับลดลงไป 22,794 ตารางเมตรในช่วงเดียวกัน

สะท้อนให้เห็นถึงปริมาณความต้องการต่อปีที่มีต่ำกว่าซัพพลาย เนื่องจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและความขาดแคลนที่ดินย่านไพร์มในเขตศูนย์กลางธุรกิจในปีที่ผ่านมา ผู้เช่าในปัจจุบันรวมถึงผู้เช่าที่มีศักยภาพต่างก็รอดูสถานการณ์ก่อนวางแผนที่จะย้ายสำนักงานหรือขยายพื้นที่สำนักงานในอนาคต

ทางด้านอัตราการครอบครองโดยรวมลดลงไปร้อยละ 91.0 จากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 91.7 ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 แม้ว่าจะมีการปรับลดลงเล็กน้อย แต่อัตราการครอบครองในตลาดยังคงทรงตัวคงที่ โดยอยู่ที่ร้อยละ 91 – 93 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

สำหรับอัตราการครอบครองพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงจาก 3 ใน 4 ของพื้นที่ตัวอย่าง มีเพียงพื้นที่เขตอโศก – พร้อมพงษ์ที่ยังแสดงอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุด อยู่ที่ร้อยละ 96.8 และไม่มีการเปลี่ยนแปลงในไตรมาส 2 ของปี 2562

ส่วนพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างพื้นที่อโศก – เพชรบุรี อัตราการครอบครองยังอยู่ในเกณฑ์สูงที่ร้อยละ 93.8 แม้ลดลงร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส พื้นที่นี้ยังคงอัตราการครอบครองสูงเนื่องจากอยู่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ

ด้านอัตราการครอบครองปรับตัวลดลงในตลาดอาคารสำนักงานทุกเกรด อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยของอาคารเกรดเอ อยู่ที่ร้อยละ 94.5 ลดลงไปร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส

สำหรับอัตราการครอบครองของอาคารเกรดบี แสดงการปรับลดลงเล็กน้อย โดยลงมาอยู่ที่ร้อยละ 92.1 จากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 92.4

แม้จะมีการปรับลดลง แต่อัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยของทั้งสองเกรดอาคารยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยรวมใน 10 ปี ที่อยู่ที่ร้อยละ 91.0

จากผลสำรวจยังพบว่า อาคารเกรดซี ยังคงเป็นตลาดที่อ่อนแอที่สุด เนื่องจากอัตราการครอบครองปรับลดลงถึงร้อยละ 87.1 ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของในช่วง 10 ปี

ไนท

ภาพรวมตลาด

ม.ร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ค่าเช่าอาคารสำนักงานพุ่งขึ้นถึงระดับที่ไม่เคยเห็นมาก่อน และในขณะที่อัตราการครอบครองยังคงอยู่ในระดับสูง

การเข้ามาของอุปทานใหม่ในช่วง 6 เดือนข้างหน้าบวกกับทิศทางทางเศรษฐกิจจะเป็นตัวทดสอบตลาดอย่างแท้จริง สำหรับผู้เช่าที่สัญญากำลังจะหมดอายุจะต้องเผชิญกับปัญหาด้านค่าใช้จ่ายพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นในอนาคต

โดยคาดการณ์ว่าความต้องการจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่เหลือของปี เป็นผลมาจากความมั่นคงทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง แม้ว่าในขณะนี้จะอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในปัจจุบันและภาพรวมตลาด

ขณะที่อุปทานที่เข้ามาในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 จะเป็นเครื่องบ่งชี้สำคัญต่อความต้องการในอนาคต จากการคาดการณ์พบว่าอุปทานจะปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3 ต่อปี ในช่วงปี 2562-2566 ในขณะที่อัตราการครอบครองจะลดลงหากความต้องการมีน้อยกว่าอุปทาน

ทั้งนี้ หากราคาเสนอเช่าปรับสูงขึ้นอาจส่งผลให้ตลาดเติบโตช้า เนื่องจากการต่อรองของผู้เช่าจะเพิ่มขึ้นตามปริมาณของพื้นที่อาคารสำนักงานคุณภาพที่เพิ่มสูงขึ้น