6 เคล็ดวิธีวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่

คณะรัฐมนตรีเพิ่งมีมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปเมื่อ 7 มิถุนายน 2559 นั่นเท่ากับจะเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าอนาคตอันใกล้นี้ ซึ่งน่าจะเป็นตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป เจ้าของที่ดิน บ้าน คอนโดฯ และสิ่งปลูกสร้างในเมืองไทย ทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จะต้องอยู่ในข่ายเสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้ โดยไม่สามารถหลีกเลี่ยงใด ๆ ได้เลย

สำหรับการจัดเก็บภาษีที่กำหนดตามกฎหมายฉบับนี้ จะเก็บในอัตราก้าวหน้า โดยแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 4 กลุ่มใหญ่ ๆ  คือ กลุ่มแรกเป็นที่ดินเกษตรกรรม เก็บในอัตรา 0.05% - 0.1%  จะยกเว้นให้ 50 ล้านบาทแรก กลุ่มที่สองคือบ้านพักอาศัย บ้านหลังหลักจะยกเว้นให้ 50 ล้านบาทแรกเช่นกัน มูลค่าส่วนที่มากกว่านั้น จะจัดเก็บในอัตรา 0.05% - 0.1% แต่หากเป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไป จะไม่ได้สิทธิยกเว้นใด ๆ ต้องถูกจัดเก็บในอัตรา 0.03% - 0.3% กลุ่มที่สามเป็นที่ดินใช้ประโยชน์ด้านอื่น ๆ เช่น พาณิชย-กรรม อุตสาหกรรม เป็นต้น จะจัดเก็บในอัตรา 0.3% - 1.5% และอสังหาริมทรัพย์กลุ่มสุดท้าย เป็นที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ใด ๆ จะจัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ในอัตรา 1% - 3% ของฐานภาษี

กฎหมายฉบับนี้ มีประเด็นหนึ่งที่เป็นที่วิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวาง ก็ตรงที่ระบุให้บ้าน และคอนโดฯ หากไม่ใช้อยู่อาศัยเองนำมาให้เช่าเมื่อไหร่จะถูกเปลี่ยนจากบ้านพักอาศัย กลายมาเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรมในทันที ซึ่งส่งผลให้ต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าการใช้อยู่อาศัยปกติมาก

เช่นเดียวกับตึกแถวที่ชั้นล่างเปิดเป็นร้านค้าชั้นบนใช้อยู่อาศัย เกณฑ์การประเมินภาษีก็จะเป็นไปในลักษณะชั้นบนเสียภาษีในอัตราบ้านพักอาศัย ส่วนชั้นล่างต้องเสียภาษีเป็นอัตราพาณิชยกรรม 

เพี่อเป็นการเตรียมตัวรับมือแต่เนิ่น ๆ จึงใคร่พาผู้อ่านมารู้จักแนวคิดในการวางแผนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่นี้กัน ซึ่งในทางการเงินแล้วช่องทางประหยัดภาษีที่เป็นไปได้ จะมีอยู่ 6 ทางเลือก ดังนี้

ถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวแทน หรือบางครั้งนิยมเรียกว่าถือครองโดยใช้ “นอมินี (Nominee)” นั่นเอง เป็นเทคนิคคลาสสิกขึ้นหิ้งที่ใช้ได้ดีกับการวางแผนภาษีทุกประเภท หลักคิดก็คือหาทางกระจายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไปยังบุคคลอื่น ๆ เพื่อได้สิทธิยกเว้นและลดหย่อนภาษี และช่วยทำให้ฐานภาษีลดจะได้เสียภาษีในอัตราต่ำลง ซึ่งนอมินีในที่นี้อาจเป็นสามี ภรรยา หรือญาติพี่น้องก็ได้
รวมแปลงที่ดินที่ถือครอง ด้วยเหตุที่ภาษีตัวนี้เน้นจัดเก็บโดยคิดเป็นแปลง และมีการยกเว้นภาษีให้กับที่ดินแปลงหลักแปลงแรกไว้ค่อนข้างสูง ดังนั้นสำหรับคนที่มีที่ดินหลาย ๆ แปลงติด ๆ กัน วิธีการประหยัดภาษีก็คือ ทำเรื่องขอรวมแปลงเล็กมาถือครองเป็นแปลงใหญ่เพียงแปลงเดียวแทน
ย้ายชื่อทะเบียนบ้านไปยังบ้านหลังที่มีมูลค่าสูงสุด คนที่เป็นเจ้าของบ้าน หรือคอนโดฯ  ถ้าใครมีอยู่หลายหลังอาจใช้วิธีย้ายชื่อเป็นเจ้าบ้านไปยังหลังที่มีมูลค่าสูงสุด ซึ่งวิธีการลักษณะนี้จะช่วยประหยัดภาษีได้ เนื่องจากบ้านหลังหลักจะได้สิทธิยกเว้นภาษีสูงถึง 50 ล้านบาท
จัดการประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง ในทางปฏิบัติแล้วอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท จะคล้ายคลึงกันมาก ยากจะแยกแยะได้อย่างชัดเจน สิ่งนี้ทำให้ผู้ถือครองมีโอกาสจัดแจงช่วยในการวางแผนภาษีได้ไม่ยาก ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร กับที่ดินที่เป็นบ้านอยู่อาศัย ที่จะคล้ายคลึงกันมาก หากแยกประเภทออกมาได้ จะทำให้ที่ดินทั้งสองแปลงได้สิทธิยกเว้นแปลง ๆ ละ 50 ล้านบาทเลยทีเดียว

หรือกรณีบ้าน หรือคอนโดฯ ให้คนทั่วไปเช่าแบบสัญญาเช่าทำกันเอง กับกรณีที่ให้นิติบุคคลเช่าที่ต้องมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า จะเห็นได้ว่ากรณีแรกโอกาสตรวจเช็คของทางการจะทำได้ยาก จึงมีโอกาสเสียภาษีตามอัตราที่อยู่อาศัย ซึ่งต่ำกว่าอัตราอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มาก

ซื้อมาขายไป เน้นถือครองระยะสั้น จัดเป็นวิธีประหยัดภาษีที่แยบยลมากวิธีหนึ่ง เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีที่เน้นเก็บกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ดังนั้นยิ่งถือครองสั้นมากเท่าไหร่ก็จะทำให้ภาษีตัวนี้เสียน้อยลงมากเพียงนั้น
ตรวจสอบภาษีที่จะถูกประเมินแต่เนิ่น ๆ หากไม่เห็นด้วย ต้องรีบอุทธรณ์ต่อผู้บริหารท้องถิ่นให้ทบทวนและแก้ไขให้ถูกต้อง เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้กำหนดให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ต้องมีการประกาศราคาประเมินอัตราภาษีที่จัดเก็บ จำนวนภาษีที่ต้องชำระเป็นการล่วงหน้า ณ ที่ทำการของ อปท. ภายใน 1 กุมภาพันธ์ของทุกปี 

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนสิงหาคม 2558
ปรับปรุงเมื่อ:
01 มีนาคม 2016