ก่อนต่อเติมบ้าน อย่าลืมศึกษากฎหมาย

เวลาเราจะต่อเติมบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมในโครงการจัดสรรนั้น สิ่งหนึ่งที่หลายคนลืมไปคือการคำนึงถึงกฎหมายในการต่อเติมไป จนเกิดปัญหาระหว่างเพื่อนบ้าน และลามไปถึงการฟ้องร้องกันได้ วันนี้ผมจึงนำความรู้เรื่องกฎหมายต่อเติมบ้านมาให้เบื้องต้น จะได้ต่อเติมบ้านได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกลัวผิดกฎหมาย มีปัญหากับเพื่อนบ้าน หรือกระทบโครงสร้างบ้านมาให้กันครับ

หลักการสำคัญในการต่อเติมบ้านจัดสรรก็คือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร หรือพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปด้วยความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง หรือให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย ปลอดภัย ไม่ก่อให้เกิดปัญหาตามมานั้นเองครับ ฉะนั้นการต่อเติมบ้านทุกครั้ง เราจะต้องคำนึงและปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้เสมอ

ต้องขออนุญาตก่อนต่อเติม

โดยปกติแล้วการต่อเติมบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านนั้นตั้งอยู่ก่อนเสมอ หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน ชื่อของสถาปนิก วิศวกรที่ออกแบบและควบคุมงาน เช่น ถ้าตั้งบ้านอยู่เขตดอนเมืองก็ไปแจ้งที่สำนักงานเขตดอนเมือง หรือถ้าตั้งอยู่ต่างจังหวัดก็ไปแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั่นเองครับ นอกจากนี้จะต้องแจ้งให้เพื่อนบ้านรับทราบด้วย โดยต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษรด้วย จะได้ไม่เกิดปัญหาความขัดแย้งตามมาที่หลังครับ

ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต

หากเราต้องการต่อเติมหรือซ่อมแซมบ้านเพียงเล็กน้อย กฎหมายได้อนุโลมไว้ว่าไม่ต้องขออนุญาตก่อน ซึ่งได้แก่

1. การขยายหรือลดเนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
2. การขยายหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน
3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนั้นจะใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม
4. การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น แต่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม 
    

หลักการต่อเติมบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม

การต่อเติมบ้านส่วนใหญ่ มักจะเป็นการต่อเติมพื้นที่หลังบ้าน ห้องครัว ห้องซักล้าง หลังคา หรือระเบียงชั้น 2 ซึ่งหลักการหลักๆ ก็คือ การเว้นที่ว่างหรือระยะห่างระหว่างบ้านนั้นเองครับ

ทาวน์โฮม

ทาวน์โฮมที่ว่างหน้าอาคารต้องเหลือไม่น้อยกว่า 3 เมตร และที่ว่างหลังอาคารต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตร

บ้านเดี่ยว

1. หลังจากต่อเติมแล้ว บ้านเดี่ยวจะต้องมีที่ว่างอย่างน้อย 30%
2. บ้านเดี่ยวที่สูงไม่เกิน 9 เมตร หากต่อเติมเป็นผนังทึบแบบไม่มีช่องเปิด ต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร หรือ 50 เซนติเมตร ยกเว้นจะได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้านแล้วว่าให้สร้างชิดกำแพงได้
3. บ้านเดี่ยวที่สูงไม่เกิน 9 เมตร หากจะต่อเติมเพิ่ม โดยมีช่องเปิด เช่น หน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง บล็อกแก้ว จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 2 เมตร
4. บ้านเดี่ยวสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร การต่อเติมผนังหรือกำแพงจะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 3 เมตร
5. การต่อเติมชายคาหรือกันสาด จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 0.50 เมตร หรือ 50 เซนติเมตร
   

หากต่อเติมไม่ถูกต้อง จะเกิดผลอย่างไร

1. โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร
2. หากเพื่อนบ้านหลังอยู่ติดกันไม่อนุญาต หรือต่อเติมไม่เป็นไปตามที่ตกลงกับเจ้าหน้าที่หรือเพื่อนบ้านไว้ เจ้าหน้าที่สามารถสั่งให้เจ้าของบ้านระงับการต่อเติมหรือก่อสร้างได้ เพื่อแก้ไขการต่อเติมให้ถูกต้อง แต่หากยังไม่ทำตามจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)

นอกจากเราจะต่อเติมบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ควรคำนึงก็คือระหว่างการต่อเติมบ้านได้สร้างมลพิษทางอากาศ เช่น ฝุ่น ควัน หรือมลพิษทางเสียงกับเพื่อนบ้านหรือไม่ รวมถึงเรื่องของความสะอาดในการก่อสร้างด้วยนะครับ มิฉะนั้นอาจมีปัญหากับเพื่อนบ้านตามมาได้ด้วย