ต้องเตรียมตัวอย่างไรก่อนกู้เงินซื้อบ้าน
การกู้เงินซื้อบ้านนั้นคงเป็นคำตอบของหลายๆ คนที่ต้องการจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งคนส่วนมากที่ต้องการซื้อบ้านนั้นย่อมมีเงินสดไม่เพียงพอในการที่จะซื้อบ้านในฝัน หรือบางคนอาจจะไม่อยากจ่ายเงินก้อนลงไปทีเดียวเป็นจำนวนมาก ซึ่งขั้นตอนต่างๆ ในการกู้เงินซื้อบ้าน ไม่ว่าจะบ้านใหม่ของโครงการ บ้านมือสอง หรือการสร้างบ้านเอง ในบทความนี้จะมาเจาะลึกถึงรายละเอียดของการกู้เงินซื้อบ้านว่ามีขั้นตอนอย่างไรบ้าง
1. อยากได้บ้านซักหลังต้องทำอย่างไร
คนทุกคนเมื่อมาถึงช่วงเวลาหนึ่งของชีวิตที่ต้องการสร้างครอบครัว หรือต้องการสร้างความมั่นคงให้กับตัวเอง ในจังหวะนั้นแทบทุกคนมองว่าการมีบ้านเป็นของตัวเอง และครอบครัวนั้นเป็นเรื่องที่จำเป็น แต่เมื่ออยากซื้อบ้าน อยากได้บ้านบางครั้งก็ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร ลองมาดูกันว่าถ้าอยากซื้อบ้านนั้นต้องทำอย่างไร
- คิดให้รอบคอบ เมื่อมีความต้องการที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง สิ่งแรกที่ควรทำนั้นคือคิดให้รอบคอบก่อน อย่ารีบตัดสินใจ เพราะบ้านนั้นมีมูลค่าสูง และจะมีภาระผูกพันกับการเป็นหนี้ไปอีกประมาณ 20 ปี และต้องอยู่กับบ้านหลังนั้นไปตลอดชีวิต ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านต้องตอบตัวเองให้ได้ก่อนว่าเราต้องการซื้อบ้านจริงๆ ใช่หรือไม่
- สำรวจความพร้อมทางการเงิน เมื่อตัดสินใจเด็ดขาดได้แล้วว่าต้องการที่จะมีบ้านเป็นของตนเอง สิ่งที่ต้องทำเป็นลำดับต้อมาคือสำรวจความพร้อมในด้านการเงินของตัวเอง ซึ่งคือการคำนวณว่ารายได้ทั้งต่อเดือนนั้นมีเท่าไหร่ และสามารถกู้ได้มากที่สุดเท่าไหร่ในกรณีที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้านเพียงคนเดียว หรือถ้าต้องการสร้างครอบครัวให้ลองคำนวณว่าถ้าเป็นการกู้ร่วมนั้นจะได้วงเงินเท่าไหร่ ซึ่งเรื่องนี้ต้องลองปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินด้วย ซึ่งตามปกติแล้วคือ 60 เท่าของเงินเดือนนั่นเอง
- เลือกทำเลและราคาที่เหมาะสม หลังจากที่รู้ว่าเราสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้เป็นจำนวนเท่าไหร่แล้ว ก็จะต้องมาดูว่าเงินของเรานั้นสามารถซื้อบ้านในทำเลไหน และบ้านขนาดไหนได้บ้าง ซึ่งบางครั้งบ้านในบริเวณที่ต้องการอาจจะมีราคาที่แพงเกินไป ก็ให้ลองมองหาบ้านในบริเวณอื่นๆ ที่ใกล้เคียงแต่อาจจะมีราคาที่เหมาะสมกับเงินที่มีมากกว่า การพยายามซื้อบ้านที่แพงมากเกินไปอาจจะส่งผลต่อสถานภาพทางการเงินในระยะยาวได้
2. เตรียมตัวซื้อบ้านอย่างไรให้ได้บ้าน
การเตรียมตัวซื้อบ้านในที่นี้หมายความว่าเป็นการเตรียมตัวก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะซื้อบ้านในรูปแบบไหนไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านจากโครงการ หรือการซื้อบ้านมือสองทั้งที่เป็นบ้านเจ้าของขายเอง และบ้านที่เป็นทรัพย์ของธนาคาร ซึ่งสิ่งที่ต้องเตรียมตัวนอกจากจะต้องไปหาเลือกบ้านที่ถูกใจแล้ว สิ่งที่ต้องเตรียมตัวอีกหนึ่งอย่างคือการเตรียมเอกสารต่างๆ ทางด้านการเงินเพื่อนำไปติดต่อกู้เงินจากธนาคารเมื่อสามารถเลือกบ้านได้แล้วนั่นเอง
3. ซื้อบ้านกับโครงการมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง
การซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ นั้นเป็นเรื่องที่ไม่ยุ่งยาก เพราะว่าจะมีเจ้าหน้าที่ของโครงการค่อยช่วยเหลือในด้านต่างๆ เนื่องจากว่าทางโครงการต้องการขายบ้านให้ได้ทำให้ต้องคอยให้คำแนะนำ และช่วยเหลือในเรื่องของการกู้เงินนั่นเอง ซึ่งขั้นตอนในการซื้อบ้านใหม่จากโครงการนั้นมีขั้นตอนต่างๆ ดังต่อไปนี้
- เลือกโครงการที่ใช่ การซื้อบ้านนั้นต้องพิจารณาในหลายๆ ด้าน การเลือกบ้านโครงการนั้นเรื่องของราคา และทำเลที่ตั้งแล้ว การดูไปในเรื่องต่างๆ ของโครงการก็เป็นสิ่งสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นความมั่นคงของบริษัทเจ้าของโครงการ ปัญหาต่างๆที่เกิดขึ้นในอดีต การดูแลผู้ซื้อในด้านต่างๆ รวมไปถึงสภาพแวดล้อมโดยรวมของโครงการด้วย เพราะการที่เลือกซื้อบ้านแล้วได้สภาพแวดล้อมที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยนั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ไม่ดีเอามากๆ
- จัดการเอกสารซื้อขาย เมื่อตัดสินใจเลือกโครงการที่จะซื้อบ้านได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการทำสัญญาต่างๆ โดยจะเริ่มต้นที่การทำสัญญาจองบ้าน หรือวางมัดจำนั่นเอง หลังจากนั้นก็จะเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายเผื่อให้มีการผ่อนเงินดาวน์ในระยะเวลาตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งส่วนมากจะเป็นระยะเวลาที่ก่อสร้างบ้านในโครงการจนกว่าจะแล้วเสร็จนั่นเอง
- กู้เงิน เมื่อบ้านในโครงการสร้างเสร็จแล้วนั้นก็มาถึงขั้นตอนการยื่นกู้เงินกับธนาคารต่างๆ นั่นเอง ซึ่งส่วนมากทางโครงการจะเป็นผู้อำนวยความสะดวกให้ แต่ผู้ซื้อต้องทำการเปรียบเทียบเรื่องดอกเบี้ย และเงื่อนไขของธนาคารต่างๆ ให้ละเอียดรอบคอบ นอกจากนี้ยังสามารถเลือกธนาคารที่พิจารณาแล้วว่ามีเงื่อนไขที่ตรงกับความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเองมากที่สุด โดยไม่ต้องเลือกธนาคารที่โครงการเสนอมาก็ได้
- ตรวจรับบ้าน เมื่อรู้ว่าสามารถกู้เงินได้ตามจำนวนที่ต้องการเพื่อมาจ่ายเป็นค่าบ้านได้แล้ว ทางโครงการจะนัดให้ผู้ซื้อมาตรวจรับบ้านก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการตรวจรับบ้านนั้นจำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญในการก่อสร้างไปช่วยตรวจด้วย เนื่องจากรายละเอียดในการตรวจรับบ้านนั้นมีหลายเรื่องที่คนธรรมดาอาจจะมองข้ามไป และเมื่อพบว่าบ้านมีปัญหาซึ่งไม่ตรงกับสัญญาต้องให้ทางโครงการแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนที่จะมีการโอนบ้าน
- โอนกรรมสิทธิ์ หลังจากที่จบขั้นตอนต่างๆ ทั้งหมดแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายคือการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้าน ซึ่งการโอนนั้นจะต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วนั้นผู้ซื้อจะกลายเป็นลูกหนี้ของธนาคารไปจนกว่าการผ่อนบ้านกับธนาคารจะเสร็จสิ้นเรียบร้อยตามระยะเวลาที่กำหนดไว้บ้านจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์
4. ซื้อบ้านกับธนาคารต้องทำอย่างไร
การซื้อบ้านกับธนาคารนั่นคือการซื้อบ้านที่เป็นทรัพย์สินของธนาคาร ซึ่งส่วนมากจะเป็นบ้านที่เจ้าของเดิมนำมาค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารแล้วไม่สามารถชำระหนี้ได้ หรือเป็นบ้านที่กู้เงินธนาคารไปซื้อแต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้เช่นกัน ทำให้บ้านเหล่านั้นตกเป็นของธนาคารนั่นเอง ซึ่งบ้านที่เป็นทรัพย์สินของธนาคารนั้นมีหลากหลายรูปแบบ ซึ่งส่วนมากจะมีราคาขายต่ำกว่าท้องตลาด
แต่ข้อสำคัญที่ต้องเข้าใจก่อนการซื้อบ้านจากธนาคารก็คือบ้านเหล่านั้นเป็นบ้านมือ 2 ที่ขายตามสภาพ ไม่มีการรับประกันในเรื่องคุณภาพ หรือการก่อสร้าง เมื่อเข้าใจในเรื่องเหล่านี้แล้วชองมาดูว่าการขอซื้อบ้านจากธนาคารนั้นมีขั้นตอนอย่างไร
- เลือกบ้านที่ชอบ ธนาคารต่างๆ ที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้นจะมีการประกาศขายบ้านตามช่องทางต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการติดประกาศไว้ที่ธนาคาร เผยแพร่ทาง Website ของธนาคารหรือของบริษัทนายหน้า ซึ่งผู้ซื้อสามารถเข้าไปเลือกบ้านที่ชอบได้ตามช่องทางเหล่านี้ ส่วนการขายบ้านของธนาคารนั้นจะมีทั้งรูปแบบการขายธรรมดาและการประมูล
- สำรวจบ้านก่อนตัดสินใจ เนื่องจากบ้านของธนาคารนั้นจะเป็นการขายตามสภาพ ทำให้ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าไปดูสภาพบ้านจริงก่อนทำการตัดสินใจซื้อทุกครั้ง เพราะว่าเมื่อเห็นสภาพบ้านจริงแล้วจะทำให้การตัดสินใจต่างๆ เป็นไปได้ง่ายมากขึ้น และที่สำคัญควรเลือกบ้านที่เจ้าของเดิมย้ายออกไปเรียบร้อยแล้ว การซื้อบ้านที่เจ้าของเดิมนั้นยังไม่ย้ายออกจะเป็นการซื้อบ้านที่มีปัญหาต่างๆ ในอนาคตอย่างแน่นอน
- ทำสัญญากับธนาคาร เมื่อตกลงใจที่จะซื้อบ้าน หรือประมูลบ้านได้มาแล้วนั้น สิ่งที่ต้องทำในขั้นตอนต่อไปคือการทำสัญญาซื้อขายกับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์นั่นเอง อาจจะเป็นการซื้อเงินสด หรือกู้เงินธนาคารมาเพื่อผ่อนบ้านหลังนั้นกับทางธนาคารนั่นเอง ซึ่งในกรณีที่เป็นการกู้เงินก็จะใช้เอกสารยื่นกู้เหมือนกับการซื้อบ้านทั่วไป และเมื่อผ่อนชำระเงินกู้กับทางธนาคารเสร็จเรียบร้อยบ้านจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์
5. จะยื่นกู้ให้ผ่านต้องทำอย่างไรบ้าง
มาถึงเรื่องสำคัญที่สุดของการซื้อบ้านนั่นคือการขอกู้เงินกับทางธนาคาร ซึ่งการยื่นกู้นั้นธนาคารจะพิจารณาในเรื่องของความมั่นคงทางการเงิน จำนวนหนี้สินที่ผู้ยื่นกู้มีอยู่ในขณะนั้น และความสามารถในการชำระหนี้ต่อเดือนของผู้ยื่นกู้นั่นเอง ซึ่งเทคนิคในการขอยื่นกู้ให้ผ่านนั้นมีขั้นตอนต่างๆ ดังนี้
- คำนวณจำนวนเงินที่สามารถกู้ได้ การรู้ว่าสามารถกู้ได้เท่าไหร่ก่อนที่จะไปยื่นกู้เงินกับธนาคารนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญ เพราะว่าถ้ายื่นกู้ไปแล้วแต่ธนาคารมองว่าเงินจำนวนนั้นเกินความสามารถในการชำระหนี้ต่อเดือน การกู้เงินก็จะมีโอกาสที่จะไม่ผ่านสูงมาก ดังนั้นควรรู้ความสามารถในการยื่นกู้ของตัวเองก่อน
ตามปกตินั้นธนาคารจะให้กู้อยู่ที่ 60 เท่าของเงินเดือน ยกตัวอย่างเช่นเงินเดือน 20,000 บาท จะสามารถกู้ได้ 1,200,000 บาท ในกรณีที่ไม่มีหนี้สินใดๆ เลย แต่ในความเป็นจริงแล้วธนาคารจะมองที่ความสามารถในการใช้หนี้ในแต่ละเดือนด้วยจึงพิจารณาว่าจะกู้เงินได้เท่าไหร่
โดยธนาคารจะใช้ค่า DSR (Debt Service Ratio) หรือ ภาระหนี้ต่อรายได้ เป็นส่วนสำคัญในการพิจารณานั่นเอง ซึ่งค่าเฉลี่ยจะอยู่ที่ 30% - 40% ของรายได้รวมทั้งหมด แล้วนำภาระหนี้ต่อรายได้มาคำนวณเป็นเงินกู้ที่สามารถอนุมัติให้นั่นเอง - จัดการบัญชีของตัวเอง การจัดการบัญชีของตัวเองในที่นี้หมายถึงการเดินบัญชีธนาคารให้ดูดี เพราะว่าการขอกู้ทุกครั้งธนาคารจะขอดูรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน การที่เดินบัญชีโดยให้มีเงินคงเหลือไว้ในบัญชีในจำนวนที่เหมาะสมนั้นเป็นเรื่องที่จำเป็นต้องทำถ้าหากต้องการกู้เงินซื้อบ้าน ส่วนคนทีเป็นผู้ทำอาชีพค้าขาย หรือฟรีแลนซ์ ซึ่งไม่มีเงินเดือนประจำ ควรจัดการให้มีการโอนเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ
- อย่าผิดเวลาชำระหนี้ การพิจารณาของธนาคารจะดูไปถึงหนี้สินต่างๆ ที่มีอยู่กับสถาบันการเงินอื่นๆ ด้วย ทางธนาคารจะดูในเรื่องของการชำระหนี้ว่าตรงเวลาหรือไม่ มีการผิดนัดชำระหนี้หรือไม่ ซึ่งจะรู้กันในชื่อว่า “เครดิตบูโร” นั่นเอง โดยจะเป็นการตรวจสอบย้อนหลัง 2 ปี สำหรับความสามารถในการชำระหนี้ ถ้าดูแล้วมีความเสี่ยงว่าจะชำระหนี้ไม่ตรงเวลาทางธนาคารอาจจะปฏิเสธการให้กู้เงินได้
- ใช้หนี้ให้หมดก่อนกู้ซื้อบ้าน การกู้เงินซื้อบ้านนั้นถือว่าเป็นหนี้ก้อนใหญ่มาก ดังนั้นถ้าผู้ยื่นกู้สามารถปิดบัญชีหนี้สินต่างๆ ที่มีอยู่ก่อนให้เรียบร้อย จะทำให้การกู้ซื้อบ้านมีโอกาสได้รับการอนุมัติมากขึ้น และยังสามารถได้วงเงินที่สูงขึ้น เนื่องจากไม่มีภาระหนี้อื่นๆ นั่นเอง ดังนั้นไม่ว่าจะผ่อนอะไรอยู่ก็ตาม ควรผ่อนให้หมดก่อนการยื่นกู้ซื้อบ้าน
ส่วนบัตรเครดิตต่างๆ ที่มีอยู่นั้นควรเลือกมีเฉพาะที่จำเป็นเท่านั้น เนื่องจากทางธนาคารจะมองว่าผู้ที่มีบัตรเครดิตหลายใบจะมีโอกาสก่อหนี้เพิ่มมากขึ้นได้จากหลายช่องทาง ทำให้มีความเสี่ยงสูงมากขึ้นในการให้กู้เงินซื้อบ้าน - เตรียมเอกสารต่างๆ ให้พร้อม การเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนทำการกู้เงินซื้อบ้านนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญ เนื่องจากถ้าเอกสารครบถ้วนการพิจารณาต่างๆ จะสามารถทำได้รวดเร็วขึ้น
จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าการกู้เงินซื้อบ้านนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ยาก เพียงแต่ต้องมีการเตรียมตัวให้พร้อมในหลายๆ ด้าน เพราะว่าเป็นการไปขอกู้เงินก้อนใหญ่ซึ่งจะมีภาระผูกพันไปอีกนาน ดังนั้นการศึกษารายละเอียดของบบ้านที่ต้องการไปซื้อ การศึกษาข้อกำหนดต่างๆ ของธนาคารผู้ปล่อยกู้ การคำนวณความสามารถในการชำระหนี้เบื้องต้นของตัวเองจึงเป็นเรื่องที่ผู้ต้องการยื่นขอกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคารทุกคนต้องทำ