ธนารักษ์เมืองพ่อขุนฯ เผย AEC ดึงกลุ่มทุนดันราคาที่ดินพุ่ง

หลังจากที่ทีมงาน HBG ลงพื้นที่สำรวจการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงราย พบว่า มีการลงทุนอย่างเพิ่มมากขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากกระแสของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี เนื่องจากจังหวัดเชียงรายเป็นหัวเมืองชายแดนที่เชื่อมกับกลุ่มประเทศอนุภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง หรือ GMS ได้แก่ ประเทศพม่า, ประเทศลาว, ประเทศกัมพูชา, ประเทศเวียดนาม และประเทศจีนตอนใต้ที่มีค้าขายกันมายาวนาน

อีกทั้งการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคมขนส่งทางบกและทางน้ำทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินในจังหวัดเชียงรายพุ่งสูงขึ้นตามกระแสการลงทุน และยังมีท่าทีสูงขึ้นหากเปิดเออีซีอย่างเป็นทางการ

HBG ฉบับนี้จึงเจาะลึกกระแสความร้อนแรงของราคาที่ดินในช่วงนี้ โดยถือโอกาสพูดคุยกับว่าที่ร้อยตรี ยงยุทธ เรืองภัทรกุล ธนารักษ์พื้นที่เชียงราย ถึงทิศทางแนวโน้มของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และราคาที่ดินในจังหวัดเชียงราย

ภารกิจของสำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงรายคืออะไร

ภารกิจหลักของสำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงรายมี 3 ด้าน ได้แก่ 1.ด้านบริหารที่ราชพัสดุ ปกป้องดูแลและพัฒนาพื้นที่ราชพัสดุ การจัดทำทะเบียนและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ราชพัสดุอย่างมีประสิทธิภาพและเกิดประโยชน์สูงสุดแก่รัฐ 2.ด้านประเมินราคาทรัพย์สิน ดำเนินการสำรวจ จัดเก็บรวบรวมและปรับปรุงข้อมูลที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อาคารชุด และเสนอความเห็นเพื่อประกอบการพิจารณาในการกำหนดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่นตามกฎหมาย โดยประกาศปรับราคาประเมินที่ดินทุก 4 ปี และ 3.ด้านบริหารเงินตรา ดำเนินการและประสานงานเกี่ยวกับเงินคงคลังและเงินตราที่เป็นอำนาจหน้าที่ของกรมธนารักษ์ รวมทั้งจำหน่ายเหรียญที่ระลึกที่กรมธนารักษ์จัดทำขึ้นเนื่องในโอกาสต่างๆ

แนวโน้มราคาที่ดินในจังหวัดเชียงรายเป็นอย่างไร

ราคาประเมินที่ดินในพื้นที่จังหวัดเชียงรายรอบบัญชีปี 2555-2558 มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 5 จากรอบบัญชีก่อน คาดว่าในรอบบัญชีปี 2559-2562 ราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 5 ตามแนวโน้มของราคาตลาดที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่แนวชายแดนที่มีการค้าขาย อาทิ อำเภอแม่สาย อำเภอเชียงแสน อำเภอเชียงของ เพราะแนวโน้มจะมีการเปิดตลาดการค้าชายแดนมากขึ้น

อีกทั้งปัจจัยด้านการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 และการเปิดใช้สะพานมิตรภาพแห่งที่ให้กลุ่มนักลงทุนไทยและจีนมากว้านซื้อที่ดินในบริเวณชายแดนไทยคึกคัก ส่วนเรื่อง พ.ร.บ.ผังเมืองรวมเชียงรายนั้นไม่มีผลต่อกับราคาที่ดินแต่อย่างใด

จากการสำรวจพื้นที่จังหวัดเชียงราย พบว่า บริเวณที่ราคาที่ดินสูงสุดในจังหวัดเชียงรายอยู่ในเขตพื้นที่อำเภอเมืองเชียงราย ได้แก่ ถนนพหลโยธินสายเก่าย่านไนท์บาร์ซ่าเชียงราย ราคาประเมินตารางวาละ 85,000 บาท

ทั้งนี้เนื่องจากการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นย่านพาณิชย์ สามารถเปิดให้บริการได้ทั้งช่วงเวลากลางวันและกลางคืน และยังเป็นย่านเศรษฐกิจที่สำคัญของจังหวัดเชียงราย ส่วนบริเวณราคาที่ดินต่ำสุดอยู่ในอำเภอแม่ฟ้าหลวง ราคาประเมินตารางวาละ 125 บาท เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยและใช้ในเชิงเกษตรกรรม

ว่าที่ร้อยตรี ยงยุทธ เรืองภัทรกุล ธนารักษ์พื้นที่เชียงราย

ทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงรายเป็นอย่างไร

จากกระแสเออีซี กลุ่มทุนท้องถิ่นและต่างถิ่นเร่งพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นหลายโครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง โมเดิร์นเทรด ห้างสรรพสินค้าก็เริ่มเข้ามา ทำให้การลงทุนในจังหวัดเชียงรายคึกคักขึ้น ซึ่งเป็นธรรมชาติของเศรษฐกิจแบบทุนนิยม โดยเฉพาะจังหวัดที่สามารถทำธุรกิจได้กลุ่มทุนก็จะหลั่งไหลเข้าไปในพื้นที่

สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นรับกระแสเออีซีคือทุนต่างชาติที่มากว้านซื้อที่ดินผ่านระบบนอมินี โดยเฉพาะกลุ่มทุนสิงคโปร์และทุนจีนได้เข้ามาซื้อที่ดินในอำเภอแม่สาย อำเภอเชียงแสน และอำเภอเชียงของ และได้ก่อสร้างคลังสินค้าหลายแห่ง รวมทั้งการเข้าในรูปแบบนักท่องเที่ยว นักธุรกิจ และนักศึกษา โดยส่งบุตรหลานเข้ามาเรียนในมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง และมหาวิทยาลัยราชภัฏเชียงรายหลายพันคน

การเข้ามาของกลุ่มทุนนั้นมองว่ามีทั้งผลดีผลเสีย ผลดีคือเกิดการจ้างงานให้กับคนในท้องถิ่น ความเจริญในด้านต่างๆ ก็ตามมา แต่สิ่งที่อาจสูญเสียไปก็คือวัฒนธรรมดั้งเดิมที่จะถูกกลืนไปด้วยความเจริญ ดังนั้นการพัฒนาอาจต้องควบคู่ไปกับการอนุรักษ์ในด้านแรงงานก็อาจได้รับผลกระทบ เนื่องจากปัจจุบันประเทศเรากำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ อัตราการเกิดน้อยจำนวน แรงงานไม่เพียงพอต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ฉะนั้นต้องนำเข้าแรงงานจากต่างประเทศไม่ว่าจะเป็นลาวหรือพม่า ส่วนแรงงานที่มีศักยภาพก็อาจจะหลั่งไหลออกไปต่างประเทศ หรือที่เรียกว่าภาวะสมองไหล จึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาทางด้านศักยภาพของแรงงานด้วยเช่นกัน

ทำเลใดในจังหวัดเชียงรายที่มีแนวโน้มการพัฒนามากที่สุด

จากการสำรวจ พบว่า ที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน (จากสี่แยกแม่กรณ์ถึงสี่แยกศรีทรายมูล) มีการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ทั้งห้างสรรพสินค้า, ร้านจำหน่ายวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ และคอนโดมิเนียม เนื่องจากใช้เป็นเส้นทางคมนาคมเข้าออกระหว่างอำเภอเมืองเชียงรายกับอำเภออื่นๆ ในจังหวัดใกล้เคียง และสามารถเป็นเส้นทางขนส่งสินค้าไปยังประเทศเพื่อนบ้าน มีราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 50,000 บาทต่อตารางวา ปัจจุบันมีการก่อสร้างขยายถนนในช่วงแม่จัน-เชียงแสน และเชียงแสน-เชียงของ ซึ่งเป็นเส้นทางรองรับการขนส่งระหว่างประเทศได้

นอกจากนี้ยังมีที่ดินบริเวณสนามบินแม่ฟ้าหลวงมุ่งตรงไปยังอำเภอแม่สาย ที่มีการพัฒนาหลายโครงการทั้งบ้านจัดสรร, คอนโดมิเนียม, ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ บริเวณตัวอำเภอแม่สายราคาที่ดินสูงถึงตารางวาละ 40,000 บาท และบริเวณถนนวัดสันทรายใหม่มีการทำถนนตัดใหม่จากสี่แยกสถานีตำรวจภูธรเชียงรายและสะพานข้ามแม่น้ำกก (ขัวพญามังราย) มุ่งตรงไปสู่ถนนพหลโยธิน ทำให้ราคาที่จากราคาเดิมอยู่ที่ 5,000 บาทต่อตารางวาเพิ่มขึ้นเป็นหนึ่งเท่าตัว มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์หลายยูนิต

การดำเนินงานของธนารักษ์พื้นที่เชียงรายมีปัญหาและอุปสรรคอะไรบ้าง แนวทางแก้ไขเป็นอย่างไร

ปัญหาส่วนใหญ่จะเป็นเรื่องของราคาจดทะเบียนซื้อขายที่ดินในปัจจุบันไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริง เพราะประชาชนบางกลุ่มมีความเข้าใจว่าหากตั้งราคาประเมินสูงจะส่งผลให้เกิดภาระในการชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสูงไปด้วย ซึ่งข้อมูลจากการซื้อขายที่ดินที่แจ้งต่อสำนักงานที่ดินจะเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินและปรับราคาประเมินที่ดินอีก 4 ปีข้างหน้า

ทางธนารักษ์ได้มีการแก้ปัญหาร่วมกับกรมที่ดิน ในการประชาสัมพันธ์ให้ความรู้และคำแนะนำแก่ประชาชนถึงข้อดีในการแจ้งราคาจดทะเบียนซื้อขายตามจริง ส่วนการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเดิมทีที่เรียกเก็บตามราคาซื้อขาย ปัจจุบันได้ปรับให้มีการเรียกตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดอยู่ที่ร้อยละ 2 ไม่ว่าจะมีการแจ้งราคาซื้อขายเท่าไรก็ตาม เนื่องจากต้องการสะท้อนให้ราคาประเมินและราคาซื้อขายจริงมีความสอดคล้องกันมากที่สุด

แม้การค้าการลงทุนของเชียงรายจะยังไม่ก้าวกระโดดเฉกเช่นเชียงใหม่ แต่เวลานี้เชียงรายถือเป็นเมืองดาวรุ่งที่มีโอกาสทางธุรกิจไม่น้อย มีจุดแข็งที่เป็นประตูสู่ประเทศเพื่อนบ้านกลุ่มจีเอ็มเอสแล้ว โครงสร้างเศรษฐกิจของเชียงรายยังมีความได้เปรียบเหนือกว่าจังหวัดอื่นๆ เป็นทั้งเมืองการค้าชายแดน ที่มีด่านชายแดน 3 แห่ง เป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและเมืองเกษตรกรรม ดังนั้นทุนท้องถิ่นจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันการเปลี่ยนแปลงที่กำลังคืบคลานเข้ามา...