วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านกรุงธนบุรี

HIGHTLIGHTS

• ค่ากลางของราคาขายคอนโดย่านกรุงธนบุรี ในปี 2018 อยู่ที่ 5.68 ล้านบาท หรือ 108,800 บาทต่อตารางเมตร ราคาสูงสุดอยู่ที่ย่านคอนโดหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา และเมกะโปรเจ็กต์ "ไอคอนสยาม" 10.47 ล้านบาท หรือ 132,000 บาทต่อตารางเมตร

• ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 21,800 บาทต่อเดือน และค่ากลางราคาคอนโดมิเนียมมือสองอยู่ที่ 107,500 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 22,000 บาทต่อเดือน และค่ากลางราคาคอนโดมิเนียมมือสองประมาณ 109,000 บาทต่อตารางเมตร

• สามารถเดินทางข้ามมาฝั่งพระนครได้หลากหลายรูปแบบ ทั้งทางรถมีสะพานข้ามแม่น้ำถึง 4 แห่ง ทางน้ำมีเรือด่วนเจ้าพระยาและเรือข้ามฟาก ระบบรางมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วนสายสีน้ำเงินจะเปิดบริการในปี 2562 ส่งผลให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มขยับสูงขึ้นต่อเนื่อง

กรุงธนบุรี จัดเป็นเมืองเก่าแก่ทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครที่ยังคงเสน่ห์ของชุมชนดั้งเดิม ผสานกับความทันสมัยจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ขยับฐานะของชุมชนเก่าให้เป็นทั้งย่านการค้าและที่อยู่อาศัยอีกแห่งของกรุงเทพฯ พร้อมด้วยเส้นทางการคมนาคมที่หลากหลาย ดังนี้

1. ทางรถยนต์ สามารถเดินทางเข้าสู่ย่านแหล่งงานและพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพฯตะวันออกได้ด้วยสะพานข้ามแม่น้ำถึง 4 แห่ง ได้แก่ สะพานสมเด็จพระพุทธยอดฟ้า, สะพานสมเด็จพระปกเกล้า, สะพานสมเด็จพระเจ้าตากสินมหาราชหรือสะพานสาทร และ สะพานพระราม 3
2. ทางน้ำ ตลอดแนวพื้นที่ย่านกรุงธนบุรีมีทั้งท่าเรือข้ามฟาก และท่าเรือด่วนเจ้าพระยาให้เลือกใช้บริการได้อย่างสะดวกสบาย เชื่อมต่อกับสถานที่สำคัญในฝั่งพระนครอย่าง ท่าเรือราชวงศ์ - เยาวราช, ท่าเรือสี่พระยา - สุรวงศ์, และท่าเรือสาทร
3. ทางราง สามารถเดินทางได้โดยสะดวกด้วยระบบรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วหนึ่งสาย ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสนามกีฬาแห่งชาติ - บางหว้า และในเวลาอันใกล้นี้ยังมีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT หรือสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2562 และรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีทองซึ่งกำลังก่อสร้างอยู่อีกหนึ่งเส้นทาง นอกจากนี้ยังมีแผนการพัฒนาส่วนต่อขยายของระบบรางอีก 2 เส้นทาง ได้แก่ รถไฟ้สายสีแดงส่วนต่อขยายบางซื่อ-หัวลำโพง-มหาชัย และรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้จากสถานีเตาปูน-ครุใน ซึ่งเมื่อระบบทั้งหมดก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ จะทำให้พื้นที่ย่านนี้ในอนาคตเป็นอีกย่านสำคัญที่สามารถเดินทางไปยังทุกส่วนของกรุงเทพมหานครได้โดยสะดวก

>>>  ข้อมูลเพิ่มเติมเส้นทางแผนที่โครงการรถไฟฟ้ามหานครทั้งหมด <<<

Market report ฉบับนี้ Baania ได้วิเคราะห์สถานการณ์ราคาคอนโดมิเนียมย่านกรุงธนบุรีครอบคลุมพื้นที่ 3 กิโลเมตรริมแม่น้ำเจ้าพระยา จรดถนนประชาธิปก - สมเด็จพระเจ้าตากสินทางทิศตะวันตก และถนนกรุงธนบุรีทางด้านทิศใต้ โดยใช้เทคนิควิเคราะห์พื้นที่ตามโครงข่ายคมนาคมทางถนนจริงในระบบภูมิศาสตร์ ตามระยะการเดินทางจริง ซึ่งจะสะท้อนรูปแบบและเส้นทางในพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง โดยมีรายละเอียดรูปแบบพื้นที่และแนวโน้มที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยในย่านกรุงธนบุรี: เนื่องจากที่ดินว่างขนาดใหญ่สำหรับก่อสร้างโครงการคอนโดในส่วนของพื้นที่ริมแม่น้ำเริ่มเหลือน้อยลงเรื่อยๆ การพัฒนาคอนโดใหม่ในย่านนี้จึงพบได้ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาฯ - บางหว้า) และระบบโมโนเรลสายสีทองที่กำลังก่อสร้าง อีกทั้งยังทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นรับกับความต้องการของตลาด และเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายไปที่ระดับ Hi-end และ Luxury Segment ซึ่งมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 10 ล้านบาท ทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยในพื้นที่โครงการเหล่านี้ส่วนมากเป็นชาวต่างชาติหรือคนไทยที่มีรายได้สูง ส่วนโครงการที่อยู่ในระดับราคาถัดลงมาจะยังอยู่ในย่านรถไฟฟ้า แต่ห่างจากสถานีหรือเขตตัวเมืองออกไปอีกระดับหนึ่ง เช่น ย่านราชบูรณะ หรือย่านพระราม3 

ทั้งนี้ แม้ว่าบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและวงเวียนใหญ่จะยังคงมีที่ดินหลายแปลงสามารถพัฒนาขึ้นเป็นคอนโดได้ แต่ช่วงราคาของตลาดในย่านนี้ยังต่ำกว่าโครงการในฝั่งพระนครอยู่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในบริเวณถัดออกไปทางโพธิ์นิมิตร - ตลาดพลู จะพบโครงการคอนโดระดับราคา 2 - 3 ล้านบาทที่ยังมียูนิตเหลือขายอยู่ แม้ว่าจะตั้งอยู่ในระยะเดินรอบสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม แต่ยูนิตที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ก็จัดเป็นตัวเลือกที่ดีให้กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยใกล้เมืองในราคาที่ไม่สูงนัก

แผนที่แสดงประวัติราคาโครงการคอนโดมิเนียมย่านกรุงธนบุรีในช่วงปี 2012 - 2018

เมื่อพิจารณาข้อมูลคอนโดมิเนียมมือสองจากคลังข้อมูลของ Baania พบว่า

คอนโดมือสองประเภทห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน
ประกาศขายเฉลี่ย 4.36 ล้านบาท หรือประมาณ 107,500 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ย 21,800 บาท/เดือน หรือประมาณ 460 บาท/ตร.ม.

คอนโดมือสองประเภท 2 ห้องนอน
ประกาศขายเฉลี่ย 8.95 ล้านบาท หรือประมาณ 109,000 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ย 22,000 บาท/เดือน หรือประมาณ 470 บาท/ตร.ม.