วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านศาลาแดง-พัฒน์พงษ์
Highlights
- คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านศาลาแดง พัฒน์พงษ์" พบว่ามีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ส่วนเรื่องอาหารการกินก็เพียบพร้อมตลอดทั้งกลางวันของหนุ่มสาวชาวออฟฟิศย่านศาลาแดง และร้านอาหารที่เปิดรับการท่องราตรีของย่านพัฒน์พงษ์
- ในปี 2018 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองย่านศาลาแดง-พัฒน์พงษ์อยู่ที่ 7.35 ล้านบาท หรือ 168,000 บาทต่อตารางเมตร และ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 13.72 ล้านบาท หรือ 164,900 บาทต่อตารางเมตร
- ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 29,700 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 46,500 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ประมาณ 4.69% ส่วนแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ประมาณ 4.58%
ศาลาแดง-พัฒน์พงษ์ ย่านบริการที่สนับสนุนย่านศูนย์กลางธุรกิจของเมือง (Ceatral Business District: CBD) อย่างย่านสีลม-สาทร อาณาเขตย่านศาลาแดง-พัฒน์พงษ์ ครอบคลุมพื้นที่สองฝั่งถนนสีลม บริเวณสถานีบีทีเอสศาลาแดง เเม้ทั้ง 2 ย่านนี้จะอยู่ติดกันเพียงข้ามฟากถนน แต่ก็มีลักษณะและเอกลักษณ์ที่โดดเด่นเฉพาะตัวที่แตกต่างกัน
ย่านศาลาแดง หมายถึงบริเวณแยกศาลาแดง ถึงบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสศาลาแดง ที่มาของชื่อ "ศาลาแดง" มาจากในอดีตพื้นที่แถบนี้มีสภาพเป็นทุ่งนา และเป็นแหล่งปลูกข้าวที่สำคัญแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ต่อมาในปี พ.ศ. 2436 ตรงกับรัชสมัยรัชกาลที่ 5 ชาวเดนมาร์กได้ขอพระราชทานสัมปทานสร้างรถไฟสายสมุทรปราการ หรือที่เรียกว่าสายปากน้ำ ซึ่งแล่นผ่านบริเวณทุ่งนาแถบนี้ ดังนั้นจึงได้สร้างสถานีรถไฟซึ่งเป็นศาลาสำหรับให้ผู้โดยสารนั่งรอรถไฟ ศาลาหลังนี้มีหลังคาเป็นสีแดงโดดเด่นอยู่กลางทุ่ง อันเป็นที่มาของชื่อเรียก "ทุ่งศาลาแดง"
ส่วนย่านพัฒน์พงษ์ ซึ่งเป็นอีกฟากฝั่งหนึ่งของถนน ซึ่งเชื่อมทะลุไปยังแนวถนนสุรวงศ์ พัฒน์พงศ์(ชื่อถนนกับชื่อย่านเขียนต่างกัน) เป็นย่านบันเทิงยามราตรีของกรุงเทพมหานคร จัดเป็นย่านโคมแดงที่เป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติ ประกอบไปด้วยคลับ บาร์ ที่มีการแสดงการเต้นอะโกโก้ ตั้งอยู่บนถนนพัฒน์พงศ์ซอย 1 และพัฒน์พงศ์ซอย 2 และยังอยู่ใกล้เคียงกับถนนธนิยะ ที่เป็นย่านค้าบริการระดับสูง เน้นให้บริการเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่น ไม่ให้บริการลูกค้าชาวไทย และซอยจารุวรรณ หรือรู้จักกันในชื่อ "พัฒน์พงศ์ซอย 3" หรือ "สีลม ซอย 4" ที่เป็นย่านให้บริการเฉพาะลูกค้าเกย์
นอกจากชื่อในด้านธุรกิจบริการแล้ว พัฒน์พงษ์ยังเป็นย่านที่มีแผงลอยขายสินค้าในเวลากลางคืน มีชื่อเสียงเรื่องสินค้าละเมิดลิขสิทธิ์ เช่น แผ่นซีดี ดีวีดี และสินค้าเลียนแบบ ถนนพัฒน์พงศ์ ตั้งอยู่บนพื้นที่เดิมเป็นสวนกล้วยรกร้าง และครอบครองโดยกองทัพญี่ปุ่นในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง มาจากชื่อตระกูลพัฒน์พงศ์พานิช ซึ่งซื้อที่ดินบริเวณนี้มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2489 สร้างอาคารพาณิชย์ และตัดถนน ตั้งชื่อว่า "ซอยพัฒน์พงศ์ 1" ต่อมาในปี 2511 เริ่มมีไนต์คลับและสถานบันเทิงมาเปิด เพื่อรองรับทหารอเมริกันที่มารบในสงครามเวียดนาม และมีชื่อเสียงในช่วง พ.ศ. 2515-2535
ด้วยข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ ของย่าน Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า เมืองตรงบริเวณนั้นสามารถดำเนินชีวิตด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การใช้ขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืนได้ดีเพียงใด ซึ่ง "ย่านศาลาแดง พัฒน์พงษ์" หนึ่งในย่านเมืองที่คึกคักโด่งดังที่สุดของกรุงเทพมหานคร มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ทั้งการเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ การใช้รถยนต์ที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนแทบจะระยะประชิด หรือการใช้ระบบขนส่งสาธารณะของเมืองอย่างเช่น MRT ที่จอดรับถึงกลางย่านเลยก็ว่าได้ อาหารการกินก็เพียบพร้อมตลอดทั้งกลางวันของหนุ่มสาวชาวออฟฟิศย่านศาลาแดง และร้านอาหารที่เปิดรับการท่องราตรีของย่านพัฒน์พงษ์
ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้ เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย ซึ่งจะสรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านใน 5 ด้านดังนี้
เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน
ช่าวย่าน ศาลาแดง-พัฒน์พงษ์ ค่อนข้างแตกต่างและสามารถแบ่งชัดได้ตามช่วงเวลากลางวันและกลางคืน ด้วยเอกลักษณ์ของพื้นที่และลักษณะเฉพาะตัวของย่าน
- ชาวย่านศาลาแดง ซึ่งดูเหมือนจะเป็นตัวแทนของย่านกลางวัน ซึ่งเต็มไปด้วยกลุ่มพนักงานออฟฟิศ มนุษย์เงินเดือน และพ่อค้า แม่ค้า ที่เข้ามาค้าขายและประกอบธุรกิจเชื่อมไปยังย่านถนนคอนเเวนต์ และย่านธุรกิจสำนักงานสีลม สาทร
- ชาวย่านพัฒน์พงษ์ ส่วนใหญ่เป็นตัวแทนย่านที่ไม่หลับใหล หรือย่านกลางคืน เต็มไปด้วยกลุ่มนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่น และเป็นแหล่งรวมมนุษย์กลางคืน ผู้หลงใหลแสงสี และความรื่นเริง ทั้งกลุ่มสาวกลางคืน นักท่องเที่ยว และกลุ่มรักร่วมเพศบริเวณสีลมซอย 4 เป็นต้น
เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่าน
ศาลาแดงเป็นย่านตะลุยของกิน และย่านอาหารอร่อย ความขึ้นชื่อของย่านศาลาแดงอย่างหนึ่งที่โดดเด่น คือเป็นย่านที่รวมเอาร้านอาหารอร่อยที่เปิดกิจการมาอย่างยาวนาน คอยรองรับนักชิมขาจร และขาประจำอย่างเหล่าพนักงานออฟฟิศที่อยู่โดยรอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และบริเวณศาลาแดงซอย 1
พัฒน์พงษ์ย่านท่องราตรี ของทั้งกลุ่มชายชาตรี และกลุ่มเกย์และนักรักชาวสีม่วง เป็นย่านที่มีสีสันของแสงไฟยามราตรี เป็นย่านที่ไม่หลับใหลแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ในย่านพัฒน์พงษ์ยังจะพบกับตลาดนัดยามค่ำคืน และแผงลอยขายสินค้าที่ระลึก ตั้งแต่บริเวณซอยธนิยะ สีลมซอย 4 พัฒน์พงศ์ซอย 1-3 เป็นต้น
เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในย่าน
ด้วยความแตกต่างของช่วงเวลาของการขับเคลื่อนย่านทั้ง 2 นี้ทำให้ความแตกต่างอย่างหนึ่งของการดำเนินชีวิตทั่วไปของย่านนี้เป็นไปตามพลวัตของการเปลี่ยนแปลงทั้งลักษณะกิจกรรมของพื้นที่และผู้คนไปตามช่วงเวลา เริ่มด้วยความวุ่นวายแต่เช้าตรู่ทางฝั่งศาลาแดง กลุ่มพนักงานออฟฟิศ นักธุรกิจที่มาพร้อมพลังและความเร่งรีบในยามเช้า ต่อด้วยช่วงเวลาแห่งอาหารและความอร่อยตั้งแต่ช่วงสายถึงบ่ายคล้อย ความพลุกพล่านของผู้คนและความหลากหลายของอาหารกลายเป็นเสน่ห์ของย่านศาลาแดงในช่วงกลางวัน
พอตกเย็น เริ่มเห็นความคึกคักของฝั่งตรงข้าม อย่างย่านพัฒน์พงษ์ เริ่มมีการตั้งวางร้านค้าแผงลอยขายของที่ระลึก และกลุ่มสาวๆ ผู้ให้บริการ กิจกรรมยามราตรี ที่กำลังเริ่มคึกคัก เมื่อยามโพล้เพล้ และยิ่งมีสีสันเมื่อพระอาทิตย์ลับขอบฟ้า เผยให้เห็นเเสงไฟยามราตรีที่มาพร้อมพลังงานและความคึกคักของเหล่านักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวญี่ปุ่น ที่มาหาที่พักผ่อนและแฮงเอาต์หลังจากทำงานหนักมาทั้งวัน ความคึกคักของย่านเรื่อยยาวไปจนเกือบสว่าง และกลับมาคึกคักอีกครั้งในยามเช้าทางฝั่งศาลาแดง
เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน
ความเงียบเหงา เป็นเพียงอย่างเดียวที่จะไม่พบในย่านนี้ ด้วยความลงตัวและสอดรับของกิจกรรมสองฝั่งถนนทั้งกลางวันและกลางคืน ทำให้ย่านพัฒน์พงษ์ ศาลาแดงกลายเป็นย่านที่ไม่เคยหลับใหล มีความพลุกพล่านและคึกคักของผู้คนเกือบตลอดเวลาก็ว่าได้ ทำให้กลายเป็นเสน่ห์ที่สำคัญของย่าน อีกหนึ่งอย่างที่อาจพบได้ไม่มากนักคือ ลักษณะของความเป็นย่านที่อยู่อาศัย นอกจากกลุ่มผู้อาศัยในคอนโดมิเนียมสุดหรูในย่านนี้
เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่จะทำให้คุณหลงรัก
- ร้านอาหารอร่อย ซอยศาลาแดง ตั้งแต่อาหารริมทาง แผงลอย ยันร้านอาหารดีกรีรางวัลมิชลินสตาร์
- ร้านอาหารนานาชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ร้านอาหารญี่ปุ่น ร้านอาหารฝรั่งเศส และร้านอาหารเวียตนาม เป็นต้น
- สีลมคอมเพลกซ์ แหล่งรวบรวมบริการและศูนย์การค้าของย่าน
- ตลาดนัดยามค่ำคืน ซอยพัฒน์พงศ์ ตลาดนัดกลางคืนที่มีมากว่า 15 ปีแล้ว สามารถพบเห็นสินค้าที่ทำด้วยมือจากช่างฝีมือมืออาชีพ รวมไปถึงเสื้อผ้าหลากหลาย ทั้งเสื้อผ้าสตรี เสื้อฟุตบอล นาฬิกา สามารถต่อรองราคาได้จนพอใจ บางครั้งสามารถต่อรองราคาได้ถึง 50% จากราคาปกติ
- ย่านโคมแดง ระบำอะโกโก้ และร้านอาหารกินดื่มยามค่ำคืน
- ร้านนวด บาร์เกย์ และกินดื่ม บนสีลมซอย 2 และ 4
ในส่วนของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะเป็นหน้าที่ของ Baania.com เองครับ จากข้อมูลตลาดมือสองพบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.9 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอนจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสะบายเช่นนี้ ในมุมมองของนักลงทุนแแล้ว สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้ก็เป็นลักษณะเดียวกัน
คอนโดในย่าน อาทิ
- ศาลาแดง วัน
- แอชตัน จุฬา-สีลม
- อัลติจูด สามย่าน-สีลม
- อัลติจูด ดีไฟน์
- คลาส สีลม
- คอนโดเลต ไลท์ คอนแวนต์
- วิช แอท สามย่าน
- ศาลาแดง เรสซิเด้นซ์
- ควอด สีลม
- โคเรสซิโอ สาทร-พิพัฒน์
- โฟคัส ออน ศาลาแดง
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านศาลาแดง พัฒน์พงษ์ พบว่า ราคาคอนโดที่สูงมักอยู่ช่วงเส้นรถไฟฟ้า MRT กับซอยศาลาแดงด้วยทำเลที่ได้รับวิวสวนลุมพินีไปแบบเต็มๆ โดยมีราคาต่อห้องเฉลี่ยของย่านศาลาแดงราว 8.31 ล้านบาทต่อห้อง ซึ่งจะสูงกว่าย่านพัฒน์พงษ์ที่มีราคาห้องราว 6.15 ล้านบาทต่อห้อง สอดคล้องกับราคาต่อตารางเมตรที่ศาลาแดงจะสูงกว่า ด้วยสภาพตลาดและข้อจำกัดของพื้นที่ในการสร้างคอนโดมีน้อยทำให้คอนโดน้องใหม่จะมีราคาที่ทะยานสูงอยู่พอสมควร
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านศาลาแดง พัฒน์พงษ์ พบว่า การประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในพื้นที่ติด MRT ถึงซอยศาลาแดง ซึ่งเป็นไฮไลต์ของย่านเลยก็ว่าได้ เพราะเป็นพื้นที่ที่จะได้รับวิวของสวนลุมพินี จะมีค่าเช่าห้องที่ถีบตัวสูงกว่า 40,000 บาทต่อเดือน เมื่อขยับไปในช่วงซอยศาลาแดง-ซอยคอนแวนต์ ราคาเช่าคอนโดต่อเดือนจะอยู่ในช่วง 30,000-40,000 บาท แต่ในพื้นที่พัฒน์พงษ์ราคาเช่าจะค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในช่วง 15,000-30,000 บาท
เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียวครับ
