วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสาทร ช่องนนทรี

Highlights

• คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านสาทร ช่องนนทรี" พบว่ามีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ
• อาหารการกินทั้งกลางวันและกลางคืนค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับย่านอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง เพราะพื้นที่ย่านนี้เป็นตึกสำนักงานมากร้านอาหารจะอยู่ในตัวอาคารสำนักงานทำให้มีเวลาเปิด-ปิดที่อิงตามเจ้าของอาคารเป็นข้อจำกัด 
• ในปี 2018 ค่ากลางห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดมิเนียมมือสองย่านสาทร-ช่องนนทรี อยู่ที่ 7.53 ล้านบาท หรือ 168,000 บาทต่อตารางเมตร และ 2 ห้องนอน  อยู่ที่ 16.09 ล้านบาท หรือ 179,900 บาทต่อตารางเมตร
• ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 28,900 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 57,600 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ประมาณ 4.88% ส่วนแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ประมาณ 4.53%

สาทร-ช่องนนทรี บริเวณที่เรียกได้ว่าเป็น ย่านธุรกิจ/พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) บนถนนสาทร (เหนือ-ใต้) ตัดกับถนนนราธิวาสราชนครินทร์ บริเวณแยกสาทร-นราธิวาสฯ ซึ่งเป็นที่ตั้งของสะพานช่องนนทรี ที่ถือเป็นแลนด์มาร์กที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร สาทร-ช่องนนทรี ยังเป็นที่ตั้งของตึกระฟ้าของกรุงเทพมหานคร อาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ที่สำคัญ โยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มธุรกิจหรือบริการทางการเงิน การธนาคาร ทำให้ย่านนี้กลายเป็นย่านหรือถนนสายธุรกิจที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจระดับประเทศเลยก็ว่าได้ นอกจากการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารสำนักงานจะมีอยู่อย่างหนาแน่นแล้ว ในพื้นที่บริเวณนี้ยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นพรีเมียมและลักชัวรี (Luxury) ของกรุงเทพมหานครนครอีกด้วย

ด้วยข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ ของย่าน Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า เมืองตรงบริเวณนั้นสามารถดำเนินชีวิตด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การใช้ขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืนได้ดีเพียงใด ซึ่ง "ย่านสาทร ช่องนนทรี" หนึ่งในย่านเมืองที่คึกคักและโด่งดังอีกย่านหนึ่งของกรุงเทพมหานคร มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เป็นแหล่งงานที่สูงที่สุดในกรุงเทพมหานคร (อ่านการอ้างอิงข้อความนี้จากบทความ ตลาดแรงงาน กับไม้บรรทัดวัดความเป็นเมือง) เหมาะกับการพักอาศัยของผู้ทำงานบนตึกสูงและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ทั้งการเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ การใช้รถยนต์ที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนแทบจะระยะประชิด หรือการใช้ระบบขนส่งสาธารณะของเมืองอย่างเช่น BTS ที่จอดรับถึงกลางย่านเลยก็ว่าได้ แต่ในมิติด้านการกินแล้วด้วยสภาพพื้นที่ที่มีตึกสูงสำนักงานมากมายทำให้จำนวนร้านอาหารในพื้นที่มีน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับย่านอื่นของกรุงเทพมหานคร ซึ่งส่งผลให้คะแนนการกินที่คำนวณโดย Baania มีคะแนนเพียง 4.5 ยิ่งไปกว่านั้นในตอนกลางคืนคะแนนยิ่งน้อยเข้าไปใหญ่ เพราะร้านอาหารส่วนใหญ่อาศัยพื้นที่ในตึกสำนักงานเป็นพื้นที่ให้บริการจึงมีการเปิด-ปิดที่เป็นเวลามาก

 

ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้ เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย ซึ่งจะสรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านใน 5 ด้านดังนี้

เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน

ในย่านสาทร-ช่องนนทรี โดยเฉพาะสองฟากฝั่งถนนสาทรและนราธิวาสฯ พลุกพล่านไปด้วยเหล่านักธุรกิจและพนักงานสายธุรกิจ (Businessman) ขอเสริมคำพูดตัวเองด้วยบทความ JOBS IN THE CITY ของเราเอง ด้วยที่เป็นย่านธุรกิจและที่ทำงานทำให้ช่วงเวลากลางวันของย่านนี้ดูคึกคักเป็นพิเศษ ซึ่งตามมาด้วยการมีการจราจรที่คับคั่งตลอดทั้งวัน ตั้งแต่เช้ายันบ่ายคล้อย ในทางกลับกันฝั่งทางด้านทิศใต้ของถนนสาทรใต้ จะเป็นกลุ่มพื้นที่ของชาวย่าน ที่อยู่อาศัยบริเวณซอยพระพินิต และซอยสวนพลู ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยของกลุ่มชนชั้นกลางระดับสูง (Upper Middle Class) ขอเสริมอีกครั้งด้วยบทความของเราเอง คือ Intra-Urban Wage Premium ทั้งนี้ด้วยพื้นที่บริเวณนี้ในอดีตเป็นที่ดินศักดินาเก่า จึงถือเป็นย่านอยู่อาศัยชั้นดีใจกลางเมืองกรุงเทพมหานคร ที่มีมูลค่าที่ดินแพงระดับต้นๆ ของประเทศ

เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่าน

นอกจากความอลังการของเส้นขอบฟ้า (Skyline) ของเมืองที่เป็นฉากหลังของตึกระฟ้ารูปแบบต่างๆ แล้ว สิ่งที่จะพบเห็นในย่านนี้คือ ความพลุกพล่านของผู้คนโดยเฉพาะของเหล่ามนุษย์ธุรกิจทั้งหลายในช่วงเวลากลางวัน และหากหลบเข้าไปในซอยที่ภายในบล็อกถนน ก็จะพบกับย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีที่ค่อนข้างเงียบสงบ ในทางกลับกันในช่วงเวลากลางคืนพื้นที่บริเวณค่อนข้างเงียบ เพราะสัดส่วนของที่อยู่อาศัยหรือนัยยะถึงประชากรกลางคืนของเมือง (Night-time population) ไม่ค่อยปรากฏบนย่านเศรษฐกิจของเมืองย่านนี้

ในด้านการคมนาขนส่ง ย่านนี้ถือเป็น ย่านเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่สำคัญเช่นเดียวกัน เพราะมีระบบขนส่งมวลชนพิเศษที่ให้บริการในบริเวณ ได้แก่ BTS และรถโดยสารด่วนพิเศษ (BRT) บริเวณสะพานช่องนนทรีเชื่อมไปยังย่านพระรามที่ 3 ในเขตพื้นที่ยาวนาวา

เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในย่าน 

ด้วยความแตกต่างของช่วงเวลาของการขับเคลื่อนย่านนี้ทำให้ความแตกต่างอย่างหนึ่งของการดำเนินชีวิตทั่วไปของย่านนี้เป็นไปตามพลวัตของการเปลี่ยนแปลงทั้งลักษณะกิจกรรมของพื้นที่และผู้คนไปตามช่วงเวลา เริ่มด้วยความวุ่นวายแต่เช้าตรู่ การจราจรที่คับคั่งบนถนนสาทรเชื่อมกับสะพานตากสิน ความพลุกพล่านและพลังงานของผู้คนเหล่านี้ขับเคลื่อนย่านเรื่อยไปจนถึงเที่ยงและบ่ายคล้อย พอตกเย็นความคับคั่งของการจราจรปรากฏอีกครั้ง ด้วยเป็นช่วงเวลาเร่งรีบของเมืองและอีกสาเหตุเกิดจากการที่ ถนนสาทร เป็นถนนสายหลักของเมืองที่ใช้เป็นทางผ่านและเชื่อมต่อการเดินทางไปยังพื้นที่ต่างๆ ของเมือง โดยเฉพาะเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อยู่อาศัยฝั่งตะวันตกของเมืองในย่านฝั่งธนบุรี

เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน

ความพลุกพล่านในช่วงกลางคืน คือสิ่งที่อาจจะไม่ค่อยพบในย่านนี้ เพราะช่วงเวลากลางคืนนั้นย่านนี้ค่อนข้างเงียบเพราะไม่ค่อยมีพื้นที่กิจกรรมในยามค่ำคืน ทำให้เวลากลางคืนพื้นที่นี้ดูเงียบสงัด ทำให้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีใจกลางเมือง เพราะเงียบสงบเหมาะแก่การพักผ่อน แถมยังอยู่ใจกลางเมืองเดินทางสะดวกอีกด้วย

เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่จะทำให้คุณหลงรัก

• ร้านอาหารหรูและมีระดับ อร่อยระดับมิชลิน เดินไปกินสะดวก “แผนที่ความอร่อยระดับมิชลิน” ที่เห็นกันนี้ เราจะเห็นว่าบรรดาร้านอาหารที่ได้รางวัลของมิชลินส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่เฉพาะบริเวณพื้นที่ย่านเมืองเก่า ย่านเศรษฐกิจศูนย์กลางเมือง ย่านบริการธุรกิจโรงแรมขนาดใหญ่ หากดูบนแผนที่ความอร่อยระดับมิชลินจะพบว่าพื้นที่มีการกระจุกตัวของบรรดาร้านอาหารติดดาวสูงสุดและมีปริมาณร้านอาหารระดับมิชลินทั้ง 4 รางวัลอยู่หนาแน่นที่สุด คงหนีไม่พ้นตลอดแนวถนนสีลมยาวไปเชื่อมต่อกับถนนราชดำริ และแนวถนนสาทร ยาวเรื่อยไปจนสุดถนนวิทยุ ซึ่งพอจะอนุมานได้ว่าเป็น "ระเบียงความอร่อยระดับมิชลิน" (MICELIN Corridor) เลยก็ว่าได้ นอกจากนี้ตลอดแนวถนนพระราม 1 เรื่อยไปจนถึงสุขุมวิท ก็มีร้านอร่อยระดับมิชลินเรียงรายอยู่ทั่วทุกสถานีรถไฟฟ้ากันเลยทีเดียว
• ร่องรอยประวัติศาสตร์ของ คลองสาทร สู่ถนนสาทร คลองสาทรและถนนสาทรมีที่มา ตั้งแต่ปี 2438 ในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว กิจการค้าข้าวของประเทศรุ่งเรืองมาก มีชาวจีนและฝรั่งเข้ามาค้าขายมากขึ้น แต่การคมนาคม  การขนส่งมีความยากลำบาก ทางราชการต้องการพัฒนาที่ดิน และขุดคลองเป็นจำนวนมาก ราษฎรพากันเรียกคลองขุดใหม่นี้ว่า “คลองสาทร” ส่วนที่ดินที่ได้จากขุดคลอง นำมาถมสองฟาก และตัดเป็นถนนสาทรเหนือ และถนนสาทรใต้ ในภายหลัง
• สะพานช่องนนทรี สกายวอล์คนบนถนนนราธิวาสฯตัดสาทร หรือที่หลายคนเรียกว่า “สะพานช่องนนทรี” ที่โดดเด่นสุดๆ ด้วยโครงเหล็กโค้งคล้ายสะพานแขวน รอบบริเวณรายล้อมด้วยตึกระฟ้าสูงใหญ่ สะพานช่องนนทรีถือได้ว่าเป็น Landmark แห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เป็นที่นิยมในการถ่ายรูปต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการถ่ายทั้งแบบ portrait และ landscape รวมไปถึงการถ่าย pre-wedding ของบ่าวสาวมาแล้วหลายคู่

บ้านหม่อมราชวงศ์คึกฤทธิ์ นอกจากตึกรามบ้านช่องแล้วในย่านนี้ยังมี พื้นที่ร่องรอยทางประวัติศาสตร์อื่นๆ ที่น่าสนใจ อย่าง บ้าน ม.ร.ว.คึกฤทธิ์ ปราโมช หรือที่เรียกกันติดปากว่า บ้านซอยสวนพลู ตั้งอยู่ในซอยพระพินิจ (ซอยย่อยของซอยสวนพลู) เป็นบ้านเรือนไทยโบราณ อายุกว่า 200 ปี ประกอบด้วยบ้านเรือนไทย 5 หลัง แต่ละหลังมีอายุหลายสิบปี

ตึกระฟ้า : ตึกมหานคร หลังจากใช้เวลาในการก่อสร้างร่วม 5 ปี ก็เสร็จเรียบร้อยแล้วสำหรับโครงการ "มหานคร" ที่พัฒนาโดยบริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) และปัจจุบันมหานครก็ได้กลายเป็นตึกที่สูงที่สุดในประเทศไทยที่ความสูง 314 เมตร 77 ชั้น โดย “มหานคร” ถูกออกแบบให้เสมือนโอบล้อมด้วยริบบิ้นสามมิติหรือ ‘พิกเซล’

 

ในส่วนของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะเป็นหน้าที่ของ Baania เองครับ จากข้อมูลตลาดมือสองพบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 7.53 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอนจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 16.09 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสะบายเช่นนี้  ในมุมมองของนักลงทุนแแล้ว สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในห้องสตูดิโอ - 1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้ก็เป็นลักษณะเดียวกัน

คอนโดในย่าน อาทิ

• เดอะ แบงค็อค สาทร
• ริทึ่ม สาทร
• The Room สาทร
• เดอะ ดิโพลแมท สาทร
• โนเบิล รีโว สีลม
• ดิ แอดเดรส สาทร
• แอชตัน สีลม
• คลาส สีลม
• มหานคร คอนโดมิเนียม
• ดิ เอ็มไพร์ เพลส สาทร
• สาทร เฮอริเทจ เรสซิเดนซ์
• ไลฟ์ แอท สาทร 10
• ดิ อินฟินิตี้
• ไนท์บริดจ์ ไพร์ม สาทร
• ควอด สาทร
• ริทึ่ม สาทร-นราธิวาส

ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในย่านสาทร ช่องนนทรี พบว่า ราคาคอนโดที่สูงมักอยู่ช่วงเส้นรถไฟฟ้า BTS แต่ในพื้นที่ใกล้แยกสาทร-นราธิวาสฯ จะมีตึกสำนักงานอยู่เรียงตัวกันอย่างหนาแน่นมีที่พักประเภทคอนโดมิเนียมอยู่ไม่กี่ตึกในบริเวณดังกล่าว โดยมีราคาต่อห้องเฉลี่ยของย่านสาทรราว 8.34 ล้านบาทต่อห้อง ซึ่งจะสูงกว่าย่านช่องนนทรีที่มีราคาห้องราว 6.87 ล้านบาทต่อห้อง สอดคล้องกับราคาต่อตารางเมตรที่ย่านสาทรจะสูงกว่า ด้วยสภาพอุปทานของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ปะปนไปกับอาคารสำนักงานทำให้เสน่ห์ด้านการอยู่ในพื้นที่แหล่งงานของย่านนี้สูงมาก และข้อจำกัดของพื้นที่ในการสร้างคอนโดในพื้นที่มีน้อยทำให้คอนโดน้องใหม่จะมีราคาที่ทะยานสูงอยู่พอสมควร

 

​ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่า<<973360200fa770327cb8058a70303c34>>ประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านสาทร ช่องนนทรี พบว่า <<1df97199d26a8f4c8b11f399056f3778>>แบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีลักษณะการกระจายตัวที่สูงในพื้นที่นราธิวาสติดกับสวนพลู และพื้นที่สาทรติดบางรัก เมื่อพิจารณาแผนที่ราคาของการประกาศขายและประกาศเช่าคอนโดมือสองแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านประกอบกันจะพบสิ่งที่น่าสนใจมากคือ ระดับของราคาขายและราคาเช่าคอนโดที่สวนทางกัน สังเกตได้จากสีของแผนที่ประกาศขาย และประกาศเช่าพื้นที่ นาราธิวาส-สวนพลู และสาทร-สีลมจากภาพข้างต้น

ฟังแค่นี้นักลงทุนที่จะไปซื้อคอนโดแถวนั้นอย่าเพิ่งดีใจนะครับ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นเพราะปริมาณอุปทานในตลาดที่ต่างกันเป็นตัวผลักดันราคา ย่านที่ราคาขายน้อยเพราะเจ้าของเดิมไม่ขายกันเน้นการปล่อยเช่าที่ดุเดือด ย่านที่ราคาขายสูงเพราะเจ้าของเดิมเน้นปล่อยขายกันมากทำให้ราคาขยับตาม ประเด็นนี้เราพูดเพียงด้านอุปทานของคอนโดเท่านั้น ด้านอุปสงค์ไม่ต้องพูดถึงเพราะมี “สูงอยู่แล้ว”

เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียวครับ