วิเคราะห์ราคาขาย-เช่าคอนโดสี่พระยา บางรัก

สี่พระยา บางรัก ทำเลน่าลงทุนอสังหาฯ แห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ไม่เพียงสะดวกสบายในการใช้ชีวิตเหมาะกับการอยู่อาศัยเองเท่านั้น แต่ราคาคอนโดในพื้นที่สี่พระยายังน่าซื้อไว้ลงทุนอีกด้วยเช่นกัน มาดูกันว่า ราคาขายและเช่าคอนโดสี่พระยา พร้อมเปรียบเทียบย่านข้างเคียงว่าเป็นอย่างไร รวมถึงมีคอนโดไหนบ้างที่คุ้มค่าน่าลงทุนอสังหาฯ หรือซื้ออยู่อาศัยเอง

Highlights

• คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "พื้นที่สี่พระยา" มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ
• ในปี 2020 ราคาเฉลี่ยของห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดในพื้นที่สี่พระยา อยู่ที่ 5.84 ล้านบาท หรือ 165,000 บาทต่อตารางเมตร ขนาด 2 ห้องนอน อยู่ที่ 9.42 ล้านบาท หรือ 157,000 บาทต่อตารางเมตร
• ห้องแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 27,230 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 34,000 บาทต่อเดือน
• ราคาขายต่อตารางเมตร พบว่า การซื้อคอนโดแบบห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน เหมาะกับการซื้อไว้ลงทุนมากกว่า เนื่องจากมีผลตอบแทนที่ 4.67% ส่วนในห้องแบบ 2 ห้องนอน เหมาะกับการซื้อไว้อยู่อาศัยเนื่องจากมีราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า
• แนะนำโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน โครงการใหม่ในสี่พระยาที่มีราคาเริ่มต้นเพียง 85,000 บาท/ตร.ม.

ความเป็นมาของพื้นที่สี่พระยา

สี่พระยา บริเวณที่ตั้งของถนนสี่พระยา ถนนเชื่อมระหว่างถนนเจริญกรุงกับถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็นถนนที่ขุนนางบรรดาศักดิ์ชั้นพระยา 4 คน คือ พระยาอินทราธิบดีสีหราชรองเมือง พระยาพิพัฒโกษา พระยานรฤทธิ์ราชหัช และพระยานรนารถภักดี ร่วมกันซื้อที่ดินระหว่างถนนสุรวงศ์กับคลองผดุงกรุงเกษม และสร้างถนนผ่านที่ดินเชื่อมต่อกับถนนเจริญกรุง คือวัดหัวลำโพงไปยังท่าน้ำ เรียกว่าท่าน้ำสี่พระยา โดยเมื่อปี 2449 พระยาทั้ง 4 คนได้น้อมเกล้าฯ ถวายพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว พระองค์ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานนามว่า ถนนสี่พระยา โดยมีพระราชกระแสรับสั่งว่า ถนนสี่พระยานี้เจ้าของมิได้ตัดเพื่อสาธารณประโยชน์ แต่ทำเพื่อผลประโยชน์ โดยทรงเทียบว่าไม่เหมือนกับวัดสามพระยาแต่ก็ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานนามดังกล่าว

ความน่าอยู่ของพื้นที่สี่พระยา

จากข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ ภายในพื้นที่สี่พระยา baania ได้จัดทำระบบคำนวณคะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า เมืองบริเวณนี้มีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตเป็นแบบใด ทั้งด้านการเดินทางด้วยรูปแบบต่างๆ และการเข้าถึงร้านอาหาร

พบว่า แขวงสี่พระยา มีคะแนนความน่าอยู่สูงมากในทุกๆด้าน เหมาะแก่การใช้ชีวิตในพื้นที่แห่งนี้ สะดวกทุกการเดิน ไม่ว่าจะการเดินเท้า ที่สามารถเดินเชื่อมโยงไปยังสถานที่สำคัญต่างๆ ได้ในระยะทางไม่เกิน 500 เมตร ส่วนการขับรถยนต์ส่วนตัวนั้น ก็นับว่าสะดวกสบายในทีเดียวที่มีถนนพระราม 4 ซึ่งเป็นถนนสายหลักที่สามารถ เชื่อมโยงไปยังสถานที่สำคัญอื่นๆได้ และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ ที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน และเข้าถึงรถขนส่งมวลได้หลายสาย ต่อไปจะเป็นเรื่องของการเข้าถึงร้านอาหารในพื้นที่แห่งนี้ ก็นับว่ามีความอุดมสมบูรณ์ของร้านอาหารในพื้นที่ ทั้งอาหารช่วงกลางวันและช่วงกลางคืน 

ราคาขาย-เช่าคอนโดพื้นที่สี่พระยา

จากข้อมูลตลาดคอนโดในพื้นที่สี่พระยา พบว่า ราคาขายคอนโด สตูดิโอ-1 ห้องนอน มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.84 ล้านบาท ในขณะที่ขนาด 2 ห้องนอน ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.42 ล้านบาท

แต่เมื่อเปรียบเทียบที่ราคาขายต่อตารางเมตร จะเห็นว่า ราคาของคอนโดขนาดสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีราคาที่สูงกว่า ขนาด 2 ห้องนอน แสดงให้เห็นว่า การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ควรจะซื้อที่ขนาด 2 ห้องนอน จะได้ความคุ้มค่าในเรื่องของราคาและพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า

ในส่วนของการลงทุนนั้น คอนโดขนาดสตูดิโอ-1 ห้องนอน จะมีผลตอบแทนที่สูงกว่าที่ 4.67% ซึ่งในพื้นที่ดังกล่าวนั้น ประกอบไปด้วยแหล่งงาน ตึกอาคารสำนักงาน และสถานศึกษา จึงส่งผลให้การเช่าคอนโดขนาดสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีความต้องการที่มากกว่า  

ราคาขายของคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอน

แผนที่ราคาขายของคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอน พบว่า ราคาขายเฉลี่ยในเขตบางรักอยู่ที่ 164,000 บาทต่อตร.ม. ในส่วนพื้นที่สี่พระยามีราคาขายต่อตารางเมตรอยู่ที่ 165,000 บาทต่อตร.ม. โดยราคาสูงจะกระจุกตัวอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT หรือแนวถนนพระราม 4 ซึ่งมีการพัฒนาคอนโดมิเนียม และอาคารสำนักงานขึ้นเป็นจำนวนมาก และยังเป็นพื้นที่ที่สามารถเชื่อมโยงไปยังพื้นที่อื่นๆ ได้อีกมาก ส่งผลให้ราคาขายที่ดินบนถนนเส้นนี้มีราคาสูง 

ราคาเช่าคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอน

แผนที่ราคาเช่าคอนโดสตูดิโอ - 1 ห้องนอน พบว่า ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 29,000 บาท/เดือน ส่วนราคาเช่าของพื้นที่สี่พระยา อยู่ที่ 27,230 บาท/เดือน ซึ่งเป็นราคาที่ไม่น่าแปลกใจ เพราะในพื้นที่แห่งนี้รายล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน สถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า และโรงพยาบาล

เรื่องราวรอบย่านสี่พระยา

เมื่อมาย้อนมองผลการวิเคราะห์ของราคาขาย-เช่าคอนโดพื้นที่สี่พระยา ก็คงจะต้องมองถึงเรื่องรวมรอบย่านของพื้นที่สี่พระยาด้วยนะครับ ซึ่ง Baania ได้รวบรวมเรื่องราวรอบย่านสี่พระยามา 5 ด้านสำคัญ ตามมุมมองการมองย่าน โดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทยไว้ดังนี้ครับ

เรื่องราวที่ 1 : ประชาชนชาวย่านสี่พระยา

ถนนสี่พระยา นอกจากอาคารบ้านเรือนในยุคสมัยเก่าที่ยังหลงเหลืออยู่แล้ว ปัจจุบันกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยของนิสิตบางส่วน ด้วยเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บรรยากาศช่วงเวลากลางวันคึกคักไปด้วยกลุ่มคนทำงาน พนักงานออฟฟิศ และชาวย่านดั้งเดิมที่ยังคงอาศัยอยู่ในพื้นที่ เดิมทีย่านนี้จะเป็นอาคารพาณิชย์ 3-4 ชั้น และบ้านเดี่ยวที่ยังคงหลงเหลืออยู่ โดยคนกลุ่มใหม่ที่กำลังเข้าใช้ชีวิตในพื้นที่โดยมากมาพร้อมกับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมที่เริ่มปรากฏให้เห็นมากขึ้น จากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเกิดขึ้นอยู่หลายแห่งในย่านนี้

เรื่องราวที่ 2 : ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่านสี่พระยา  

ด้วยความเก่าแก่และประวัติที่ยาวนาของพื้นที่ ทำให้ถนนสี่พระยา ซึ่งเป็นถนนที่แยกออกจากตรอกกัปตันบุช (ซอยเจริญกรุง 30) ตั้งอยู่ระหว่างตรอกฮ่องกงกับที่ทำการไปรษณีย์กลางบางรัก ไปจนถึงวัดหัวลำโพง พื้นที่บริเวณนี้ในอดีตเป็นแหล่งการค้าขายสำคัญที่ต่อเนื่องมาจากย่านเยาวราช, สำเพ็ง และตลาดน้อย เขตสัมพันธวงศ์ โดยเป็นที่ตั้งของบริษัทห้างร้านใหญ่ๆ หลายแห่ง รวมทั้งบ้านเรือนของชาวต่างประเทศ ปัจจุบันหลายหลังก็ยังปรากฏอยู่ ภาพรวมของพื้นที่จึงเต็มไปด้วยกลิ่นไอความเป็นย่านเก่าฝั่งพระนครหลงเหลือให้เห็นถึงปัจจุบัน อาจจะไม่มากเท่าฝั่งเจริญกรุงและบางรัก แต่ยังคงเสน่ห์เอาไว้ได้

อีกทั้งเมื่อดูตามเส้นถนนที่ขนานไปกับแนวถนนสุรวงศ์ บริเวณโดยรอบๆ ยังคงเป็นทุ่งนา ไร่อ้อย และสวนผัก มีบ้านเรือนทรงยุโรปบ้างประปราย ต่อมาในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระปกเกล้าเจ้าอยู่หัว ในยุคก่อนการเปลี่ยนแปลงการปกครองเมื่อปี 2475 ถนนเส้นนี้ได้กลายเป็นที่ตั้งของภัตตาคารและร้านอาหารชั้นสูงสำหรับรับรองชาวต่างชาติ และชนชนสูงโดยเฉพาะ เช่นเดียวกับถนนราชวงศ์ ในย่านเยาวราช และถนนสี่พระยาที่อยู่ใกล้เคียง ปัจจุบันถนนสุรวงศ์ถือเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญ เช่นเดียวกับ ถนนสีลม หรือถนนสาทร ที่อยู่ใกล้เคียง และยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวยามราตรีที่ได้รับความนิยม เนื่องจากมีถนนพัฒน์พงษ์ และถนนธนิยะตัดผ่าน

เรื่องราวที่ 3 : วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในพื้นที่สี่พระยา  

แม้จะเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงาน อาคารสำนักงาน และเป็นย่านที่อยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวยามค่ำคืนอย่างพัฒน์พงศ์ ศาลาแดง ทว่าการดำเนินชีวิตทั่วไปของย่านนี้ค่อนข้างเรียบง่าย ไม่วุ่นวายมากนัก โดยที่ยังมีความพลุกพล่านของผู้คนให้ได้เห็นทั้งในช่วงเช้าตรู่ เที่ยงวัน จนถึงช่วงบ่าย 

เรื่องราวที่ 4 : สิ่งที่อาจจะพบเห็นได้ยากในพื้นที่สี่พระยา  

ความพลุกพล่านในยามราตรี อาจจะไม่ใช่สิ่งคุ้นตาในพื้นที่สี่พระยา เพราะพื้นที่ท่องราตรีปรากฎในย่านพัฒน์พงศ์และศาลาแดงที่อยู่ถัดไปทางฝั่งถนนพระราม 4 เอกลักษณ์ที่แตกต่างจากย่านอื่นมาจากขนาดเล็กที่เต็มไปด้วยเรื่องเล่าและประวัติที่ยาวนาน ทั้งร้านอาหาร และภัตราคารที่เปิดขายกันมายาวนาน 

เรื่องราวที่ 5 : เสน่ห์ที่ชวนให้คุณหลงรักสี่พระยา

• สำนักงานเขตบางรัก พื้นที่จดทะเบียนสมรสยอดนิยม
• ขนมปังปิ้งโบราณ ร้านเพลินชัย สี่พระยา
• ร้านขนมปังกรอบนอกนุ่มใน ย่านสี่พระยา อบสดใหม่ทุกวัน ไม่ต้องต่อคิว ไม่ต้องเบียด ไม่ต้องแย่งใครซื้อ เปิดมานานกว่า 55 ปี การันตีความอร่อยจากสูตรรุ่นอากง
• ห้องสมุดนีลเซนเฮส์
• วัดหัวลำโพง
• พิพิธภัณฑ์ชาวบางกอก

RECOMMENDED PROJECT  : ศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน

โครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน มาด้วยคอนเซปต์การนำเครื่องประดับอย่าง “ไข่มุก” มาเป็นแนวคิดประยุกต์ในการออกแบบโดยนำรูปทรงธรรมชาติของไข่มุก ที่มีลักษณะเส้นสายโค้งมน มาผสมผสานกับสถาปัตยกรรมชุมชนในสมัยอดีต มาใช้การออกแบบอาคาร อีกทั้งยังใช้เส้นเปลือกหอยไข่มุกที่มีลักษณะเป็นเส้นโค้งเว้าวนรอบ มาประยุกต์ใช้ในงานสถาปัตยกรรม เพื่อผสมผสานให้เกิด มิติสัมพันธ์ มีเอกลักษณ์อันโดดเด่น ทันสมัยตอบสนอง LIFESTYLE ของคนรุ่นใหม่

คอนโด high rise สูง 38 ชั้น ราคาเริ่มต้น 3.69 ล้านบาท หรือ 85,000 ตร.ม. เท่านั้น ซึ่งแทบจะหาไม่ได้แล้วในพื้นที่แห่งนี้ อีกทั้งยังให้พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นตั้งแต่ 41.50-139.0 ตร.ม. มีห้องนอนให้เลือกชมกันทั้งหมด 3 แบบ ได้แก่

• 1 ห้องนอน ขนาด 41.50 - 55.0 ตร.ม.
• 2 ห้องนอน ขนาด 73.0 - 85.0 ตร.ม.
• 3 ห้องนอน ขนาด 129.5 -139.0 ตร.ม.

จะเห็นได้ว่า ห้องขนาด 1 ห้องนอน ให้พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นถึง 41.5 ตร.ม. เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่ขนาดห้องแบบเดียวกัน จะเห็นว่า ทางโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน ให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า 

ตัวอย่างห้องขนาด 1 ห้องนอน

จากตัวอย่างแปลนห้องขนาด 1 ห้องนอน ที่ให้พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 41.5 ตร.ม. มีการแบ่งพื้นที่ออกเป็นสัดส่วน ระหว่างห้องนั่งเล่น ห้องนอน และห้องครัว เพดานห้องสูง 2.84 เมตร ซึ่งทำให้มีความรู้สึกโปร่งและโล่ง ไม่อึดอัด

Facilities ของศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน 

Facilities หลักของโครงการจะอยู่ที่ชั้นดาดฟ้าของอาคารจอดรถ อาทิ สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ซาวน่า ส่วนที่อาคารพักอาศัยก็จะมี Lobby และ Sky Bar บนชั้น 36 เพื่อการพักผ่อน ที่สามารถเห็นวิวโค้งแม่น้ำเจ้าพระยาได้ครับ

นอกจากนี้ยังมีระบบรักษาความปลอดภัยด้วยระบบกล้อง CCTV, ระบบป้องกันอัคคีภัย Smoke & Heat Detector และ Fire Alarm, Video Door Phone พร้อมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม.

ทำเลศักยภาพสูง

ตั้งอยู่ริมถนนสี่พระยา ทำเลศักยภาพสูง อยู่ใจกลางเมือง บนศูนย์กลางย่านธุรกิจ,สถานศึกษาชั้นนำและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งแหล่งชอปปิ้ง,ศูนย์การค้า, โรงแรม, โรงพยาบาล เชื่อมต่อทุกการเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย รวดเร็ว ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สามย่าน เพียง 750 เมตร และใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนพระราม 4 เรียกได้ว่าสะดวกทุกมิติของการเดินทาง

ยูนิตน้อย

ซึ่งจะบอกว่า ภายในโครงการนั้นมีความเป็นส่วนตัวสูง เนื่องจาก จำนวนห้องพักในแต่ละชั้น จะมีเพียง 12 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่น่าสนใจสำหรับใครที่กำลังมองหาคอนโดที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก และยังได้ความเป็นส่วนตัวอีกด้วย 

ใครที่สนใจโครงการศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน เขาจะเปิดจองรอบ presale ในช่วงวันที่ 26-27 กันยายนนี้ ลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิ์พิเศษ คลิก

คงจะทราบกันแล้ว สี่พระยา ทำเลหนึ่งในเขตบางรัก มีความน่าลงทุนคอนโดอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราวรอบย่าน สิ่งอำนวยความสะดวกในทุกมิติ รวมถึงสถานที่สำคัญรอบย่านสี่พระยาทั้งสถานศึกษา สถานพยาบาล แหล่งงาน และสถานที่ราชการ ที่ส่งผลให้ราคาขาย-เช่าคอนโดน่าสนใจ และจะเห็นได้ว่าศุภาลัย พรีเมียร์ สี่พระยา-สามย่าน ก็ถือเป็นอีกคอนโดที่น่าซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่เองครับ