แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย พระราม 2 สุขสวัสดิ์ - กาญจนาภิเษก

HIGHLIGHTS :

• ภาพรวม ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบ ฝั่งมุ่งหน้าเข้าเมือง มีราคาแพงกว่า ฝั่งออกจากเมืองอย่างเห็นได้ชัด
• โดยรวมในพื้นที่นี้มีโครงการที่มีราคาถูกมากกว่าราคาแพง
• แม้ว่าราคาโครงการเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ปี แต่ราคากลางมีการขยับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
• บริเวณที่มีราคาสูงสุดของพื้นที่ คือ บริเวณแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อยู่ที่ 27,830 บาทต่อตร.ม. และมีค่ากลางอยู่ที่ 10.1 ล้านบาทต่อยูนิต

 

ขอบเขตการวิเคราะห์

เดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวก ด้วยถนนพระราม 2

ถนนพระรามที่ 2 หรือ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 35 สายธนบุรี–ปากท่อ คือเส้นทางสำคัญในการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดใกล้เคียง และเป็นประตูมุ่งสู่ภาคใต้อีกด้วย ถนนสายนี้ทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยปัจจัยหนุนจากความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกิดในพื้นที่ ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวขึ้นอย่างมาก

ใน Market Report ฉบับนี้ Baania ได้วิเคราะห์สถานการณ์และแนวโน้มโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) บริเวณถนนพระรามที่ 2 เริ่มต้นจากแยกบางปะแก้วจุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์จนถึงต่างระดับบางขุนเทียน จุดตัดกับถนนกาญจนญาภิเษก และสิ้นสุดขอบเขตของการวิเคราะห์ที่ห้างบุญถาวร สาขา พระราม 2 เพื่อจะได้เห็นภาพรวมล่าสุดและทิศทางในอนาคตของทำเลแห่งนี้อย่างชัดเจนขึ้น

ทางด่วนกำลังจะมา

ในอนาคตอันใกล้ ถนนพระรามที่ 2 อันเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อระหว่าง ภาคใต้ กับตัวเมือง กรุงเทพฯ มีแผนยกระดับการเชื่อมต่อกับพื้นที่รอบๆ ไม่ว่าจะเป็น สะพานข้ามแม่น้ำ ทางด่วน และทางยกระดับ ดังต่อไปนี้

• โครงการสะพานพระราม 2 คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2564*
• โครงการถนนพระราม 2-เพชรเกษม-นนทบุรี คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2577*
• โครงการทางพิเศษสายศรีรัช - ดาวคะนอง - วงแหวนรอบนอก คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2562*
• โครงการทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 ธนบุรี - ปากท่อ*
• ถนนต่อเชื่อมถนนสุขสวัสดิ์ - พระราม 2 - ถนนสายแยกตากสิน - เพชรเกษม - ถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้  คาดว่าจะเปิดให้บริการระหว่างปี 2565-2569*

แนะนำทาวน์โฮมในย่านพระราม 2

ด้วยการเชื่อมต่อที่เพิ่มมากขึ้นเหล่านี้ ทำให้ผู้พักอาศัยบนถนนพระรามที่ 2 สามารถเดินทางไปยังพื้นที่ส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้สะดวกมากขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทิศทางไหนหรือพื้นที่ส่วนใด

สำหรับการวิเคราะห์ประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแนวราบของแต่ละย่านนั้น Baania ได้กำหนดขอบเขตรัศมี 3 กิโลเมตร จากแนวถนนพระราม 2 ช่วงถนนสุขสวัสดิ์ ถึงถนนกาญจนาภิเษก ดังแสดงในภาพ โดยใช้เทคนิคการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมทางถนนจริงในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เพื่อให้ได้ระยะทางจริงของการเดินทาง ซึ่งสามารถสะท้อนรูปแบบและเส้นทางการเดินทางในพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง โดยมีรายละเอียดของรูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

จากแผนที่ราคาแสดงให้เห็นว่า บริเวณที่มีราคาสูงสุดของพื้นที่ คือ บริเวณแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อยู่ที่ 27,830 บาทต่อตร.ม. และมีค่ากลางอยู่ที่ 10.1 ล้านบาทต่อยูนิต สำหรับพื้นที่ย่านอันดับที่ 2 และ 3 ซึ่งอยู่ใกล้กับถนนกาญจนาภิเษกมีราคาสูงถึง 26,000 และ 24,870 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ เนื่องด้วยในบริเวณดังกล่าวมีโครงการเปิดใหม่ที่มีราคาค่อนข้างสูง รวมถึงปัจจัยความสะดวกในการเดินทางด้วยถนนกาญจนาภิเษก

ขณะเดียวกันในบริเวณพื้นที่อันดับ 4 และ 5 มีราคา 24,150 บาทต่อตร.ม. และ 18,990 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ เนื่องจากมีโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างน้อย เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ จึงทำให้ราคาเฉลี่ยจนถึงในปัจจุบันไม่สูงมากนัก อาจจะเหมาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านมือสองที่อยู่ในบริเวณดังกล่าว

แนะนำบ้านเดี่ยวในย่านพระราม 2

นอกจากนี้พื้นที่บริเวณถนนฝั่งขาเข้ากรุงเทพฯ มีแนวโน้มของราคาที่สูงกว่าบริเวณฝั่งขาออก เนื่องด้วยความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถยนต์ช่วงเช้าที่ไม่ต้องมองหาจุดกลับรถซึ่งมีอยู่จำกัดบนถนนเส้นทางนี้ แต่ถ้าไม่ได้มีความจำเป็นต้องเดินทางเข้าเมือง หรือเดินทางเข้าเมืองไม่บ่อยนัก ก็ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีในการหาที่พักอาศัยในราคาที่ถูกกว่าบนถนนเส้นนี้ในฝั่งขาออก 

ศักยภาพแห่งพระราม 2 - มาเงียบๆ แต่โครงการก็เพียบเหมือนกัน

สำหรับภาพรวมของการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในพื้นที่พระราม 2 สุขสวัสดิ์ - กาญจนาภิเษกนั้น เราพบว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะไม่โดดเด่นในมุมมองของการเติบโตเชิงอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานคร เนื่องจากที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนมากบนถนนเส้นนี้เกิดขึ้นมาก่อนปี 2012 แต่ก็เป็นที่น่าสังเกตว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ ได้มีโครงการมูลค่าระดับ 20 ล้านต่อยูนิตพัฒนาขึ้นหลายๆ แห่งในบริเวณนี้ จึงเป็นสัญญาณบอกได้ว่า พื้นที่รอบเส้นถนนพระราม 2 นี้ยังสามารถเปิดโอกาสให้โครงการอสังหาริมทรัพย์เติบโตได้อีก ทั้งแนวราบและแนวสูง

 

แนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตของพระราม 2

จากข้อมูลราคาที่อยู่อาศัยแนวราบบนถนนพระราม 2 สุขสวัสดิ์ - กาญจนาภิเษก ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาเฉลี่ยมีค่าสูงกว่าราคากลางโดยตลอด ซึ่งในทางสถิติแสดงให้เห็นว่า การกระจายตัวของราคาอสังหาในพื้นที่นี้มีลักษณะเบ้ขวา หรือกล่าวโดยเข้าใจง่ายๆ ก็คือ ในพื้นที่นี้มีโครงการที่มีราคาถูกมากกว่าราคาแพง!

แม้ว่าราคาโครงการเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ปี แต่ราคากลางมีการขยับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น จึงอาจกล่าวได้ว่า ในพื้นที่นี้ยังคงมีทั้งของถูกและแพงที่ให้ผู้บริโภคสามารถเลือกกันได้ นอกจากนั้น ด้วยศักยภาพของพื้นที่บริเวณ พระราม 2 เลยแยกตัด ถนนกาญจนาภิเษก ที่ยังมีพื้นที่เหลืออยู่ เราอาจเห็นการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ได้อีก

โดยเมื่อนำข้อมูลปี 2016-2017 มาอธิบายจะเห็นโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ และมีราคายูนิตที่สูงขึ้น หากเราเห็นโครงการใหม่สามารถปิดการขายได้รวดเร็ว ย่อมแสดงถึงศักยภาพของอุปสงค์ที่ยังสามารถตอบรับกับการเพิ่มขึ้นของราคาต่อยูนิตได้ ทำให้เห็นภาพการเติบโตของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบบนถนนพระราม 2 จะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

อ้างอิง*

http://www.exat.co.th/index.php/th_TH/news/article/view/6/150

http://www.cabinet.soc.go.th/soc/Program2-3.jsp?top_serl=99308055