แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ย่านมีนบุรี บางชัน-คันนายาว

HIGHLIGHTS :

• สำรวจย่านมีนบุรี พื้นที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าถึง 2 สายในอนาคต ได้แก่ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี และสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี
• โครงการบ้านและทาวน์โฮมในพื้นที่ทั้งหมด 127 โครงการ และยังมีโครงการที่เปิดขายอยู่ถึง 40 โครงการ
• ราคากลางโครงการบ้านและทาวน์โฮมปัจจุบันอยู่ที่ 4.2 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 24,105 บาท
• มูลค่าการเติบโตเฉลี่ยต่อปีของราคากลางและราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 0.54% และ 1.48% ต่อปี ตามลำดับ

ย่านมีนบุรี จัดอยู่ในเขตกรุงเทพตะวันออก ซึ่งค่อนข้างห่างจากกรุงเทพชั้นในพอสมควร เนื่องจากการเดินทางที่ลำบาก ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแถบนี้ค่อนข้างน้อย แต่เดิมพื้นที่ส่วนใหญ่จึงเป็นสวนไร่นา แต่ปัจจุบันหลายแห่งในบริเวณนี้ได้เกิดเป็นโครงการที่อยู่อาศัย, อาคารพาณิชย์, และศูนย์การค้า ทำให้ย่านมีนบุรีมีความคึกคักขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก

ล่าสุดข่าวดีที่ชาวมีนบุรีอยากได้ยินมานานก็เป็นจริง เมื่อรัฐบาลได้อนุมัติโครงการรถไฟฟ้าเพื่อให้คนในพื้นที่เดินทางสะดวกยิ่งขึ้นในอนาคต โดยย่านนี้อยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2021 และสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ในปี 2024 การมาถึงของโครงการรถไฟฟ้านี่เอง เป็นปัจจัยบวกอย่างแรงที่ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยแถบนี้น่าจับตามองขึ้นอย่างมาก

ทั้งนี้มีความเป็นไปได้อย่างสูงว่า ในอนาคย่านมีนบุรีนี้จะกลายเป็นทางเลือกสำหรับการหาพื้นที่พักอาศัยของคนกรุงที่อยากหลีกหนีความวุ่นวายจากเมืองหลวง

จากบทความฉบับก่อน Baania ได้ทำการวิเคราะห์แนวโน้มราคาบ้าน, ทาวน์โฮม, และ อาคารพาณิชย์ ย่านมีนบุรี ช่วงร่มเกล้า-สะพานสูง กันไปแล้ว ครั้งนี้จึงขอขยับกันมาอีกนิด เพื่อไปดูความเป็นไปในช่วงบางชัน-คันนายาว ซึ่งเป็นพื้นที่น่าจับตามองอีกแห่ง โดยในอนาคตบริเวณนี้จะเดินทางสะดวกขึ้นด้วยรถไฟฟ้าสายสีชมพูซึ่งจะตัดกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ณ สถานีมีนบุรี

Baania ทำการกำหนดพื้นที่วิเคราะห์ ย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว โดยใช้แนวเส้นถนน ตั้งแต่ทางพิเศษกาญจนาภิเษก ตัดกับถนนรามคำแหงและถนนหทัยราษฏร์ เพื่อศึกษาแนวโน้มราคาและการเติบโตของโครงการในย่าน

ปัจจุบันที่อยู่อาศัย ย่านมีนบุรี บางชัน-คันนายาว ประกอบไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ โครงการบ้านและทาวน์โฮม จำนวนทั้งสิ้น 127 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ยังเปิดขายจำนวน 40 โครงการ

สำหรับการวิเคราะห์ประวัติและแนวโน้มราคา ย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว จากอดีตจนถึงปัจจุบันเพื่อดูแนวโน้มในอนาคต Baania ได้ทำการแบ่งพื้นที่การศึกษาออกเป็น 6 แห่ง โดยใช้เทคนิคการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมขนส่งทางถนนจริงในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ทำให้เราสามารถวิเคราะห์รูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัยได้ดังนี้

จากแผนที่ราคา เราจะเห็นได้ว่า ราคาของพื้นที่สูงที่สุด 3 อันดับแรกล้วนเป็นบริเวณที่ติดกับทางพิเศษกาญจนาภิเษกทั้งสิ้น สำหรับพื้นที่หมายเลข 1 ติดกับถนนรามอินทราฝั่งขาเข้ากรุงเทพชั้นใน ทำให้มีราคากลางโครงการสูงถึง 5.84 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 19,140 บาท/ตร.ม. สูงกว่าโครงการในพื้นที่หมายเลข 6 ซึ่งอยู่ฝั่งตรงข้ามของถนนมาก โดยมีราคากลางสูงกว่าถึง 1.9 เท่า และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าถึง 2.3 เท่าเลยทีเดียว

แนะนำโครงการที่น่าสนใจในย่านมีนบุรี

• ชัยพฤกษ์ รามอินทรา-พระยาสุเรนทร์

ตามมาด้วยพื้นที่หมายเลข 2 ที่มีทั้งสถานบริการสุขภาพอย่าง โรงพยาบาลนพรัตนราชธานี อีกทั้งเดินทางสะดวกด้วยถนนรามอินทรา ทำให้ราคากลางที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.77 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 16,850 บาท/ตร.ม. และโครงการในพื้นที่หมายเลข 3 ราคากลางที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 4.41 ล้านบาท และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่สูงกว่าพื้นที่หมายเลข 2 เล็กน้อยที่ 23,040 บาท/ตร.ม

แนวโน้มการเติบโตของที่อยู่อาศัย

สำหรับภาพรวมการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านและทาวน์โฮม) ในพื้นที่ย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2012 จนถึงปัจจุบัน การเติบโตส่วนใหญ่เกิดขึ้นตามแนวเส้นถนนในพื้นที่ เนื่องจากปัจจุบันในพื้นที่ยังคงไม่มีระบบขนส่งมวลชนทางราง ทำให้คนในพื้นที่ต้องพึ่งพาการเดินทางทางถนนเป็นหลัก และในอนาคตเมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ อาจมีโครงการตามแนวรถไฟฟ้าเกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก

แนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัย

จากข้อมูลราคาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบย่านมีนบุรี ช่วงบางชัน-คันนายาว เมื่อเราสังเกตกราฟแท่งซึ่งแทนค่ากลางราคาขายโครงการในพื้นที่นี้ จะพบว่ามีแนวโน้มค่อนข้างไม่คงที่ โดยในปี 2014 ลดลงจากปี 2013 ถึง 299,000 บาท และในปัจจุบันราคาลดลงจากปีก่อน 95,000 บาท เนื่องจากโครงการใหม่ในพื้นที่มีราคากลางต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในแต่ละปี ทำให้ภาพรวมราคากลางของโครงการในพื้นที่ลดลง โดยราคากลางมีมูลค่าการเติบโตเฉลี่ย 0.54% ต่อปี

แนะนำโครงการที่น่าสนใจในย่านมีนบุรี

• เสนาพาร์ค แกรนด์ รามอินทรา

ถึงแม้ว่าราคากลางของโครงการบ้านและทาวน์โฮมจะแปรผันไปตามโครงการใหม่ที่เกิดขึ้น แต่จากกราฟเส้นที่แสดงราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร พบว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปัจจุบันมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 24,105 บาท/ตร.ม. โดยมูลค่าการเติบโตของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร เฉลี่ยอยู่ที่ 1.48% ต่อปี