แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "ศูนย์ราชการ - ดอนแก้ว"
Baania.com ได้รวบรวมประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึง ข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการ ตัดสินใจซื้อในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนเหนือของเมืองเชียงใหม่ในเส้นทางเชียงใหม่-แม่ริม ซึ่งจะแบ่งบทความการวิเคราะห์ออกเป็น 4 พื้นที่ ได้แก่ โซนศูนย์ราชการเชียงใหม่ โซนดอนแก้ว โซนแม่ริม และโซนสันโป่ง ทีนี้เราลองมาโฟกัสที่ “โซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว” กันดูว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร
ภาพประกอบ: www.pinkanakorn.or.th, www.chiangmaionly.com
ศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว
โซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้ว เป็นพื้นที่ด้านทิศเหนือของเมืองเชียงใหม่ ติดกับย่านช้างเผือกและเจ็ดยอด-เจ็ดลิน ถือเป็นโซนแม่ริมตอนใต้ ทอดตัวยาวตามแนวถนนเชียงใหม่-แม่ริม (เส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 107) ซึ่งเป็นถนนสายหลักที่เชื่อมอำเภอแม่ริม กับอำเภอเมืองเชียงใหม่ ซึ่งมีแยกสำคัญที่เป็นจุดตัดของเส้นทางรอบเมืองเชียงใหม่ทั้ง 3 รอบ คือ บริเวณแยกข่วงสิงห์ (ตัดกับถนนซุปเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง) บริเวณแยกศาลากลาง ตัดกับถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี (หรือถนนวงแหวนรอบที่ 2) และบริเวณแยกดอนแก้ว ตัดกับถนนรอบเมืองเชียงใหม่ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 121 (ถนนวงแหวนรอบที่ 3)
พื้นที่ส่วนใหญ่ในโซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว ประกอบไปด้วยพื้นที่ที่เป็นส่วนราชการ ไม่ว่าจะเป็นที่ตั้งของ ศูนย์ราชการเชียงใหม่ ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติเชียงใหม่ สนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี วิทยาลัยพยาบาลบรมราชชนนีเชียงใหม่ โรงพยาบาลนครพิงค์ อุทยานดาราศาสตร์ แขวงการทางเชียงใหม่ สำนักงานพัฒนาที่ดิน เขต 6 เชียงใหม่ รวมถึงค่ายทหาร เช่น ค่ายพระปิ่นเกล้า กองพันสัตว์ต่าง กรมทหารราบที่ 7 เป็นต้น นอกจากพื้นที่ราชการซึ่งส่วนใหญ่อยู่ฝั่งตะวันตกของถนนเชียงใหม่-แม่ริม ขนาบเส้นทางถนนเลียบคลองชลประทานแล้ว พื้นที่อีกส่วนที่สำคัญตามผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ.2555) คือกลุ่มพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย บริเวณฝั่งตะวันออกของถนนเชียงใหม่-แม่ริม จรดริมแม่น้ำปิง และพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพาณิชยกรรม บริเวณแยกข่วงสิงห์ โดยนอกจากพื้นที่ราชการ และที่อยู่อาศัยแล้ว จุดเด่นที่สำคัญของพื้นที่โซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้ว คือ มี “พื้นที่สาธารณะ” และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจจำนวนมาก ทั้งสวนล้านนา ร.9 (หรือ สวนหลวง ร.9) สวนเฉลิมพระเกียรติ (บริเวณศูนย์ราชการเชียงใหม่) สนามยิงปืน เส้นทางวิ่งและปั่นจักรยานบริเวณศูนย์ประชุมนานาชาติเชียงใหม่ ล้านนากอล์ฟคลับ ศูนย์กีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี และอ่างเก็บน้ำห้วยตึงเฒ่า เป็นต้น
ทั้งนี้ โซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้วนี้ถือเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าจับตามอง ของผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใกล้เมืองเชียงใหม่ ใกล้แหล่งงาน สถานพยาบาล และที่สำคัญพื้นที่นี้ยังรายล้อมไปด้วยพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย ทั้ง สวนสาธารณะ กีฬา หรือสถานที่ท่องเที่ยวด้านมรดกวัฒนธรรม นอกจากนี้ยังมีความได้เปรียบของทางเลือกการเดินทางทั้งการเข้าเมือง ที่มีเส้นทางในระยะกระจัด และเส้นทางลอดเพื่อให้สามารถเข้าเมืองได้อย่างสะดวกสบาย และสามารถเลือกเส้นทางที่ออกนอกเมืองโดยใช้เส้นทางเลี่ยงเมืองบนถนนวงแหวนได้ทั้ง 3 เส้นตามวัตถุประสงค์การเดินทาง หรือมุ่งตรงขึ้นไปตามเส้นทางเชียงใหม่-แม่ริม ซึ่งสามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่อำเภอสะเมิงและแม่แตงได้โดยสะดวก
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่ศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว ได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 3 กลุ่มย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักเป็นเกณฑ์ในการแบ่ง ดังนี้
(1) แนวถนนเลียบคลองชลประทาน หรือบริเวณศูนย์ราชการเชียงใหม่ ประกอบด้วยย่านศูนย์ราชการ ย่านสวนหลวง ร.9 และย่านสนามกีฬา 700 ปี
(2) แนวถนนโชตนาตอนใต้ (ถนนเชียงใหม่-แม่ริม) ประกอบด้วยย่านเรือนจำ ย่านโชตนา ย่านป่าตัน ย่านข่วงสิงห์ตะวันออก และย่านโรงพยาบาลลานนา
(3) แนวถนนโซตนาตอนเหนือ หรือบริเวณตำบลดอนแก้ว ประกอบด้วยย่าน ค่ายพระปิ่นเกล้า ย่านป่าแงะ ย่านห้วยตึงเฒ่า ย่านกองพันสัตว์ต่าง และย่านดอนแก้ว-แม่ริม
ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว ส่วนใหญ่มีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) อยู่ระหว่าง 4-6 ล้านบาท ยกเว้นในย่านป่าแงะซึ่งมีราคากลางสูงสุด คือ 9.69 ล้านบาท หากพิจารณาลักษณะทางพื้นที่ของกลุ่มค่าราคากลางที่อยู่อาศัยจะพบว่า พื้นที่ที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงกว่าบริเวณอื่นๆ กระจุกตัวอยู่ใน 2 บริเวณ คือ บริเวณย่านป่าแงะ (หมายเลข 6) ซึ่งเป็นศูนย์กลางชุมชนตำบลดอนแก้ว และเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่สำคัญในพื้นที่ และบริเวณถนนโชตนาตอนใต้ใกล้กับแยกข่วงสิงห์ ในพื้นที่ย่านสวนหลวง ร.9 (หมายเลข 1) ย่านข่วงสิงห์ตะวันออก (หมายเลข 10) และย่านโซตนา (หมายเลข 9) ทั้งนี้เพราะพื้นที่ฝั่งถนนเลียบคลองชลประทานส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ราชการตลอดแนวตั้งแต่บริเวณศูนย์ประชุมนานาชาติเชียงใหม่ เรื่อยไปจนถึงกองพันทหารราบที่ 7
ซึ่งหากพิจารณาในระดับย่านจะพบว่าย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดในโซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้วนี้มีราคากลางที่อยู่อาศัยมากกว่า 5 ล้านบาท กล่าวคือ ย่านป่าแงะซึ่งมีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุด มีราคากลางอยู่ที่ 9.69 ล้านบาท รองลงมาคือย่านสวนหลวง ร.9 (6.16 ล้านบาท) ย่านโซตนา (6.02 ล้านบาท) และย่านข่วงสิงห์ตะวันออก (6 ล้านบาท) สำหรับย่านอื่นๆที่เหลือ มีราคากลางที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 5 ล้านบาททั้งหมด
ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว จะพบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุดส่วนใหญ่อยู่ทางตอนใต้ซึ่งอยู่ติดกับพื้นที่เมืองเชียงใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้กับแยกข่วงสิงห์ กล่าวคือ ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด คือ ย่านโซตนาและย่านข่วงสิงห์ตะวันออก ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,750 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาคือย่าน ส่วนหลวง ร.9 (50,830 บาท/ตร.ม.) และย่านสนามกีฬา 700 ปี (45,000 บาท/ตร.ม.) ส่วนพื้นที่ในย่านอื่นๆ มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ ±20,000 บาทต่อตารางเมตร
ด้านประวัติค่ากลางราคาขายและราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ของโซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้ว ภาพรวมราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยในโซนสันกำแพงในปี 2016 อยู่ที่ 3.9 ล้านบาท ซึ่งทางแนวโน้มราคาของพื้นที่นี้จะเติบโตควบคู่ไปกับภาพการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของจังหวัดเชียงใหม่ แม้ว่าจะเป็นทำเลที่มีช่วงราคาที่ไม่หวือหวามากนัก
นอกจากนี้ในพื้นที่โซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้วพบว่าในช่วงปี 2013 - 2016 ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ที่ 48,075 บาท ซึ่งสูงกว่าภาพรวมของจังหวัดเล็กน้อย เนื่องด้วยเป็นทำเลที่มีโครงการราคาขายสูงกว่า 10 ล้านบาทอยู่หลายแห่ง ตามความน่าสนใจของทำเลที่เหมาะกับทั้งการใช้เป็นที่อยู่อาศัยถาวร และการลงทุนเพื่อปรับปรุงเป็นบ้านพักตากอากาศได้ในอนาคต โดยในปี 2016 ค่าเฉลี่ยราคาขายของโซนอยู่ที่ 48,100 บาทต่อตารางเมตร
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ