แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "แม่ริม-สันโป่ง"
Baania.com ได้รวบรวมประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัยของแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึงข้อมูลเชิงลึกตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการตัดสินใจซื้อในอนาคต สำหรับบทความชุดนี้จะเน้นพื้นที่โซนเหนือของเมืองเชียงใหม่ในเส้นทางเชียงใหม่-แม่ริมเป็นสำคัญ โดยแบ่งการวิเคราะห์ออกเป็น 4 พื้นที่ย่อย ได้แก่ โซนศูนย์ราชการเชียงใหม่ โซนดอนแก้ว โซนแม่ริม และโซนสันโป่ง
ในครั้งนี้เราจะโฟกัสไปที่ “โซนแม่ริม-สันโป่ง” เพื่อดูว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เป็นอย่างไร
แม่ริม-สันโป่ง: เมืองตากอากาศ ธรรมชาติ และขุนเขา
โซนแม่ริม-สันโป่ง เป็นพื้นที่ด้านทิศเหนือของเมืองเชียงใหม่ อยู่ถัดขึ้นไปจากโซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว อันเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางเมืองแม่ริม นี่คือเมืองตากอากาศที่รายล้อมไปด้วยขุนเขาและธรรมชาติ อีกทั้งยังเต็มไปด้วยเรื่องราว และวัฒนธรรมประวัติศาสตร์ล้านนาเชียงใหม่ จุดเด่นที่สำคัญอีกอย่างคือเป็นแหล่งรวมสถานที่ท่องเที่ยวทางธรรมชาติ โดยเฉพาะแนวผจญภัยที่อยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก แม่ริมนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่เมืองเชียงใหม่ ซึ่งได้รับอิทธิพลจากการมีการขยายตัวของเมือง อีกทั้งยังเป็นพื้นที่อยู่อาศัยรองรับย่านแหล่งงานบริเวณศูนย์ราชการ และสถานที่ราชการอื่นๆ ซึ่งกระจุกตัวอยู่ใกล้กับบริเวณดังกล่าว โดยมีถนนโชตนาเป็นถนนสายหลัก (เชียงใหม่-แม่ริม ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 107) ซึ่งตัดผ่านและเป็นเส้นทางเชื่อมกับเมืองเชียงใหม่ นอกจากนี้ยังมีเส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1096 เเม่ริม-ปางดะ ซึ่งเป็นเส้นทางนำไปสู่ท่องเที่ยวสำคัญของอำเภอแม่ริม ที่ทอดตัวเลียบขึ้นไปตามลำน้ำแม่สา อันได้แก่ น้ำตกแม่สา ปางช้างแม่สา คุ้มเสือ สวนพฤกษศาสตร์สมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ และม่อนแจ่ม เป็นต้น
สำหรับการเดินทางเชื่อมต่อระหว่างเมืองเชียงใหม่กับเมืองแม่ริม จะมี “รถคิว” หรือรถสี่ล้อโดยสารสาธารณะ ซึ่งมีสถานีอยู่ 2 แห่งในเมืองเชียงใหม่ คือ บริเวณสถานีขนส่งผู้โดยสารช้างเผือก และบริเวณสถานีจอดรถประจำทางบริเวณตลาดวโรรส-ตลาดต้นลำไย (หรือ กาดหลวง) ลักษณะเป็นรถโดยสารสี่ล้อสีเหลืองให้บริการตั้งแต่ 6 โมงเช้าถึง 6 โมงเย็น โดยรถจะออกทุกๆ 6 นาที
พื้นที่ส่วนใหญ่ในโซนแม่ริม-สันโป่งตอนเหนือ ยังมีสภาพเป็นชานเมืองโดยชาวบ้านรวมตัวเป็นชุมชนเกษตรกรรม หรือตามผังการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณย่านสันโป่ง อย่างไรก็ตาม ทางด้านแม่ริมตอนล่าง บริเวณศูนย์กลางเมือง ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและหนาแน่นปานกลางซึ่งเชื่อมกับพื้นที่เมืองเชียงใหม่
แม้ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนนี้จะกระจายตัวกันเป็นส่วนมาก ทั้งนี้เพราะเป็นพื้นที่ที่มีการตั้งถิ่นฐานของชุมชนดั้งเดิมอยู่ค่อนข้างหนาแน่น และระยะทางที่ค่อนข้างอยู่บริเวณชานเมืองพอสมควร แต่อย่างไรก็ตามแนวโน้มการลงทุนหลังจากนี้ มีแนวโน้มที่จะได้รับอิทธิพลของการพัฒนาและความต้องการที่อยู่อาศัยของเมืองอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณพื้นที่ด้านล่างซึ่งเชื่อมต่อกับ โซนศูนย์ราชการฯ-ดอนแก้ว
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนแม่ริม-สันโป่ง
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนแม่ริม-สันโป่ง ได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 3 กลุ่มย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักเป็นเกณฑ์ดังนี้
(1) แนวฝั่งตะวันตกถนนโชตนา ประกอบด้วย ย่านเมืองแม่ริม และย่านแม่สา
(2) แนวฝั่งตะวันออกถนนโชตนา ประกอบด้วย ย่านริมเหนือ ย่านริมใต้ และย่านเหมืองแก้ว
(3) แม่ริมตอนเหนือ คือ ย่านสันโป่ง
ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนแม่ริม-สันโป่ง มีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) อยู่ระหว่าง 2 - 10 ล้านบาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความใกล้-ไกลจากเมืองเชียงใหม่ หากพิจารณาลักษณะทางพื้นที่ของกลุ่มราคากลางที่อยู่อาศัยจะพบว่า ระดับราคากลางที่อยู่อาศัยมีความสอดคล้องกับบริบททางพื้นที่และความเป็นเมืองของพื้นที่กล่าวคือ กลุ่มย่านเมืองแม่ริม และแม่สาซึ่งอยู่ฝั่งตะวันตกของถนนโชตนา เป็นกลุ่มที่มีราคากลางสูงสุด อันเนื่องมาจากทำเลที่ตั้งที่เป็นศูนย์กลาง และเชื่อมต่อกับพื้นที่โซนศูนย์ราชการ-ดอนแก้ว รองลงมาคือกลุ่มย่านฝั่งตะวันออกของถนนโชตนา (ย่านริมเหนือ ริมใต้ และเหมืองแก้ว) และย่านสันโป่งซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
ซึ่งหากพิจารณาในระดับย่านจะพบว่าย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดในโซนแม่ริม-สันโป่ง คือ ย่านเมืองแม่ริม ซึ่งมีราคากลางอยู่ที่ 9.59 ล้านบาท รองลงมาคือ ย่านแม่สา (6.85 ล้านบาท) ย่านริมเหนือ (4.68 ล้านบาท) ย่านริมใต้ (4.26 ล้านบาท) ย่านเหมืองแก้ว (3.59 ล้านบาท) และย่านสันโป่ง (2.03 ล้านบาท) ตามลำดับ
ด้านประวัติราคาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในโซนแม่ริม-สันโป่ง พบว่าค่ากลางราคาขายเฉลี่ยรายปีจากปี 2013-2016 ปรับตัวลงประมาณ 2.25% เนื่องจากการชะลอตัวของสภาพเศรษฐกิจ และการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางซึ่งมีราคาขายต่ำกว่าค่ากลางของพื้นที่ ทำให้ภาพรวมของราคาขายมีการชะลอตัว โดยปี 2016 ค่ากลางราคาขายโซนแม่ริม-สันโป่งเฉลี่ยอยู่ที่ 4.3 ล้านบาท
เนื่องจากลักษณะพื้นที่ในโซนแม่ริม-สันโป่ง ยังมีพื้นที่พร้อมรับการพัฒนาโครงการในแนวราบประเภทหมู่บ้านจัดสรร ทำให้ค่าเฉลี่ยราคาขายต่อพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยไม่สูงมากนัก โดยในปี 2016 ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 30,300 บาท/ตารางเมตร
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ