ใครได้ประโยชน์จากภาวระจำยอม?

คำว่า “ภาระจำยอม” นั้นเป็นเรื่องที่หลายคนยังไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้ในความหมายของคำนี้ ซึ่งการเกิดภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ คนส่วนมากจะเข้าในเพียงแค่เรื่องของการเปิดที่ให้เป็นทางสาธารณะ หรือการครอบครองปรปักษ์ แต่ในความเป็นจริงแล้วภาระจำยอมนั้นสามารถเกิดขึ้นได้กับอีกหลายสถานการณ์ ซึ่งการเกิดภาระจำยอมรูปแบบต่างๆ นั้นเกิดขึ้นได้อย่างไร และใครจะเป็นผู้ได้ประโยชน์ หาคำตอบได้ในบทความนี้ 

ภาระจำยอมคืออะไร 

ภาระจำยอมคือการที่เจ้าของที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ยินยอมให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ได้ หรือทำให้เกิดภาระบางอย่างในอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง ซึ่งจะทำให้เกิดการกระทบกระเทือนกับการใช้สิทธิต่างๆ ในที่ดินของตัวเอง เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น การยกตัวอย่างภาระจำยอมที่ง่ายที่สุดคือการที่เจ้าของที่ดินต้องยินยอมให้ที่ข้างๆ ใช้ที่ดินของตัวเองเป็นทางเข้าออก เนื่องจากที่ข้างๆ นั้นไม่มีทางเข้าออกเนื่องจากเป็นที่ตาบอดนั่นเอง 

ลักษณะทางกฎหมายของภาระจำยอมนั้นเป็นอย่างไร 

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 ได้มีการบัญญัติไว้ว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบาง อย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น” 
โดยการเกิดภาระจำยอมนั้นต้องมีองค์ประกอบต่างๆ เพื่อทำให้เกิดเป็นภาระจำยอมขึ้นมา ซึ่งองค์ประกอบที่สำคัญของภาระจำยอมนั้นคือ 
อสังหาริมทรัพย์ การเกิดภาระจำยอมต้องมีอสังหาริมทรัพย์ 2 อย่างที่มีความเกี่ยวข้องกันจะเป็นเหตุให้เกิดภาระจำยอมขึ้น ยกตัวอย่างเช่น มีที่ดินมาเกี่ยวข้องตั้งแต่ 2 แปลงขึ้นไป เป็นต้น 
เจ้าของที่ดิน การเกิดภาระจำยอมนั้นจะจะเกิดขึ้นได้ต่อมาอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกันไม่ว่าจะเป็นบ้านพักอาศัย หรือที่ดินนั้นมีเจ้าของคนละคนกัน ที่สองแปลงแต่มีเจ้าของคนเดียวกันไม่สามารถทำให้เกิดภาระจำยอมขึ้นได้  
มีผู้เสียสิทธิ ตามหลักกฎหมายในเรื่องนี้นั้นอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับภาระจำยอมจะถูกแบ่งเป็น 2 สถานะคือ สถานะแรกคือ “ภารยทรัพย์” เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรับภาระ หรือต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ส่วนสถานะที่สองคือ “สามยทรัพย์” คืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์จากภาระยินยอมของ “ภารยทรัพย์”
ยกตัวอย่างเช่น นาย A ต้องยินยอมให้กับนาย B ให้สัญจรผ่านที่ดินของตนเองได้ ที่ดินของนาย A คือ“ภารยทรัพย์” ส่วนที่ดินของนาย B คือ “สามยทรัพย์” หรือผู้ได้ประโยชน์ นั่นเอง
ต้องมีการจดทะเบียน เมื่อเกิดภาระจำยอมขึ้นแล้วโดยการตกลงของทั้งสองฝ่าย การทำให้ภาระจำยอมนั้นมีผลทางกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือแสดงรายละเอียดแล้วไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แต่ถ้าเป็นภาระจำยอมโดยอายุความไม่แม้ไม่ได้จดทะเบียนก็ถือว่าเป็นภาระจำยอมที่มีผล

ภาระจำยอมเกิดขึ้นได้อย่างไร 

การเกิดภาระจำยอมตามกฎหมายนั้นสามารถเกิดขึ้นได้จาก 3 รูปแบบ นั่นคือ

ภาระจำยอมโดยนิติกรรม

การเกิดภาระจำยอมโดยนิติกรรมนั้นจะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องได้ตกลงกันอย่างเรียบร้อยว่าจะยินยอมให้อีกฝ่ายหนึ่งใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์อันเป็นภาระจำยอมนั้นได้ โดยในกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ยินยอมให้ใช้ประโยชน์นั้นจะได้รับ หรือไม่ได้รับค่าตอบแทนก็ได้ ให้เป็นไปตามข้อตกลงที่ทำไว้ด้วยกัน

ภาระจำยอมโดยอายุความ

การเกิดภาระจำยอมโดยอายุความนั้นจะเกิดขึ้นเมื่อมีการใช้ประโยชน์จากที่ดินแปลงหนึ่งโดยบุคคลอื่น หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่เกี่ยวข้องกัน โดยสงบ เปิดเผย และด้วยมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธิในภาระจำยอมนั้นติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งระยะเวลา 10 ปี นั้นจะทำให้เกิดภาระจำยอมโดยอายุความขึ้นทันที ซึ่งเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับ “การครอบครองโดยปรปักษ์” 
ยกตัวอย่างเช่น นาย A เดินผ่านที่ดินของนาย B เป็นเวลามากกว่า 10 ปี โดยที่นาย B อาจจะรู้หรือไม่รู้ก็ได้ว่านาย A ได้ใช้ที่ดินของตัวเองเป็นทางสัญจร เท่ากับว่าภาระจำยอมโดยอายุความได้เกิดขึ้นแล้วเนื่องจากมีระยะเวลามากกว่า 10 ปี ทำให้นาย B นั้นไม่สามารถปิดทางสัญจร หรือห้ามไม่ให้นาย A ใช้ที่ดินของนาย B ในการสัญจรได้ เนื่องจากเป็นการเกิดภาระจำยอมโดยอายุความขึ้นมาแล้วนั่นเอง

ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากผลทางกฎหมาย

ภาระจำยอมในรูปแบบนี้หมายความว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์ หรือ “สามยทรัพย์” จะมีสิทธิในการทำการใดๆ เพื่อซ่อมแซม บำรุง เพื่อทำให้ภาระจำยอมนั้นสามารถใช้งานต่อไปได้ แต่ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเอง โดยที่เจ้าของ “ภารยทรัพย์” หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เสียประโยชน์ไม่จำเป็นต้องออกค่าใช้จ่าย 
ซึ่งภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากผลทางกฎหมายสามารถยกตัวอย่างให้เข้าใจได้ง่ายๆ ได้ดังนี้ นาย A ได้สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองโดยสุจริต และโปร่งใส แต่อาจมีปัญหาในเรื่องการวัดเขตที่ดินผิดพลาดทำให้บางส่วนของบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย B ซึ่งในกรณีนี้ที่ดินของนาย A และนาย B จะเกิดเป็นภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากผลทางกฎหมาย ซึ่งนาย A จะเป็น “สามยทรัพย์” ส่วนนาย B จะเป็น “ภารยทรัพย์” 
ในกรณีนี้นาย A ไม่จำเป็นต้องรื้อถอนบ้านที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนาย B เนื่องจากเป็นความตั้งอันสุจริต แต่จะให้นาย A จ่ายค่าใช้ภาระจำยอมในรูปแบบของค่าเช่าให้กับนาย B ตามแต่ที่จะมีการตกลงกันนั่นเอง 

ใครคือผู้ได้ประโยชน์ในภาระจำยอม 

การเกิดภาระจำยอมขึ้นมานั้นไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบใดย่อมมีสองฝ่ายคือผู้ได้สิทธิ และผู้เสียสิทธิ การมองง่ายๆ ก็คือผู้ได้สิทธินั้นจะเป็นผู้ได้ประโยชน์ ส่วนเสียสิทธินั้นจะต้องเสียประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง แต่ในความเป็นจริงแล้วการเกิดภาระจำยอมนั้นเป็นการช่วยให้มีการอยู่ร่วมกันได้อย่างไม่มีข้อพิพาท เป็นการแบ่งปันทรัพย์เพื่อให้เกิดความสะดวกสบายแก่ผู้อื่น ซึ่งผู้เสียประโยชน์อาจจะได้ผลประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ อย่างเช่นค่าตอบแทนในการใช้ทรัพย์นั้นๆ เป็นต้น 

ทางจำเป็นแตกต่างกับภาระจำยอมอย่างไร 

ภาระจำยอมนั้นมีความแตกต่างจากทางจำเป็นอยู่มาก เพราะทางจำเป็นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ เนื่องจากทางจำเป็นนั้นเป็นสิทธิตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่ดินตาบอดเพื่อที่จะออกไปสู่ทางสาธารณะ ซึ่งเจ้าของที่ตาบอดต้องใช้ทางจำเป็นด้วยความเคารพ และเกรงใจต่อเจ้าของที่ดินที่ได้ไปขอใช้ประโยชน์ 
ซึ่งการขอใช้สิทธิทางจำเป็นนั้นต้องเป็นการขอใช้สิทธิให้มีผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินที่เสียประโยชน์น้อยที่สุด ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินตาบอดนั้นสามารถออกไปสู่ทางสาธารณะได้ทั้งทิศเหนือ และทิศใต้ โดยทิศเหนือมีระยะทาง 100 เมตร ทิศใต้มีระยะทาง 200 เมตร โดยที่การออกจากที่ดินตาบอดทางทิศใต้นั้นจะมีความสะดวกสบายมากกว่า 
การขอทางจำเป็นจะต้องขอทางทิศเหนือเท่านั้นเนื่องจากเจ้าของที่ดินได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ส่วนถ้าจะขอทางทิศใต้นั้นต้องให้ทำการตกลงกันเองในเรื่องของรายละเอียด ซึ่งเจ้าของที่ดินจะยินยอมหรือไม่ยินยอมก็ได้ เพราะการออกทางทิศใต้นั้นไม่ถือว่าเป็นทางจำเป็นนั่นเอง 

ภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงได้อย่างไร 

การเกิดภาระจำยอมนั้นไม่ได้เป็นการเกิดขึ้นมาแล้วจะมีผลใช้ได้ตลอดไป มีหลายๆ องค์ประกอบที่จะทำให้การเกิดภาระจำยอมนั้นสิ้นสุดลงไป ซึ่งสาเหตุเหล่านั้นได้แก่ 
การสูญสลายของทรัพย์ ถ้าทรัพย์ที่เป็นภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์สูญสลายไป การเกิดภาระจำยอมนั้นก็จะสิ้นสุดลงไปด้วย ยกตัวอย่างเช่นถ้าเกิดการรื้อบ้านที่เป็นสามยทรัพย์ออกไป การเกิดภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นลงไปด้วย และการสร้างบ้านใหม่จะไม่สามารถสร้างรุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินซึ่งเคยเป็นภารยทรัพย์ได้อีก นอกจากจะมีการตกลงกันใหม่

การซื้อขาย การซื้อขายที่จะทำให้การเกิดภาระจำยอมนั้นสิ้นสุดลงคือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดภาระจำยอมนั้นให้กับคนเดียว ทำให้อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีเจ้าของคนเดียวกัน การเกิดภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงในทันที ไม่มีการใช้งานเกิน 10 ปี เมื่อไม่ได้มีการใช้ประโยชน์ในภารยทรัพย์มากเกินกว่า 10 ปีติดต่อกัน ภาระจำยอมจะถือว่าได้สิ้นสุดลงไปด้วย ยกตัวอย่างเช่นการสัญจรผ่านที่ซึ่งเกิดเป็นภาระจำยอมนั้น ถ้าไม่มีการสัญจรติดต่อกันเกิน 10 ปี ให้ถือว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นสุดลง เมื่อหมดประโยชน์ เมื่อถึงเวลาหนึ่งซึ่งภารยทรัพย์นั้นไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ หรือสามยทรัพย์ใช้ประโยชน์ในที่ภารยทรัพย์ได้น้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์นั้นสามารถบอกยกเลิกการเกิดภาระจำยอมได้ ยกตัวอย่างเช่นทางสัญจรผ่านที่ดินภารยทรัพย์เกิดความไม่สะดวกต่างๆ ที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ ไม่ว่าจะเป็นน้ำท่วมขังอย่างต่อเนื่อง หรือทางทรุดจนไม่สามารถสัญจรได้ ซึ่งทำให้ไม่มีผู้มาใช้ทางสัญจร เจ้าของภารยทรัพย์สามารถขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมดได้ 

จะเห็นได้ว่าภาระจำยอมนั้นเป็นเรื่องที่มีรายละเอียดมากมายให้ศึกษา และทำความเข้าใจ เนื่องจากภาระจำยอมนั้นเป็นเรื่องที่หลายๆ คนอาจพบเจอมาในชีวิตประจำวัน ซึ่งการเกิดภาระจำยอมตามความจำเป็นที่ต้องเกิดนั้น ถ้าเจ้าของทรัพย์ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันได้ด้วยดี มีผลประโยชน์ตอบแทนตามสมควร และฝ่ายที่ขอใช้ประโยชน์ได้ใช้สิทธินั้นอย่างสุจริต ข้อพิพาทต่างๆ ยอมไม่เกิดขึ้น การอยู่ร่วมกันก็จะมีแต่ความสบายใจ