แต่งตัวไปกู้: สิ่งที่คุณควรรู้ก่อนกู้สินเชื่อบ้าน

จะกู้สินเชื่อบ้านที่ไหนดี  เป็นคำถามของผู้กู้มือใหม่มักจะกังวลและต้องการคำตอบมากที่สุด การจะเลือกสถาบันการเงินที่ให้กู้ซื้อบ้านก็ต้องมีเงื่อนไขสินเชื่อบ้านที่ตอบสนองความต้องการของผู้กู้มากที่สุด ขณะเดียวกันการกู้เมื่อเหมาะกับความต้องการแล้ว ก็ควรมีค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนที่ต่ำกว่าด้วย

 

 

เงื่อนไขสินเชื่อบ้านที่เหมาะกับตัวเรา  ในการเลือกสถาบันการเงินสำหรับกู้สินเชื่อบ้านประเด็นที่สำคัญคือ สถาบันแห่งนั้นเป็นสถาบันที่ให้กู้เป็นอาชีพหรือไม่ หรือเป็นเพียงเฉพาะกิจ เพราะการกู้ซื้อบ้านต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระที่ยาวนาน 25-30 ปี และในการผ่อนชำระนั้นไม่ควรมีการสะดุดใดๆ หรือถูกเรียกคืนเงินระหว่างผ่อนชำระ เงื่อนไขที่ให้ในอัตราผ่อนชำระมีอัตราที่เหมาะสมกับรายได้ อัตราผ่อนต่อรายได้สูงมากให้ถึง 40% เหมาะกับรายได้ของเราหรือไม่ เป็นต้น

อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นอย่างไร  ถ้าต้องการดอกเบี้ยบ้านต่ำและไม่ต้องการให้มีภาระกับการผ่อนมาก ก็ควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่กับสถาบันที่ให้กู้อัตราดอกเบี้ยคงที่นานๆ เช่น 5 ปี เพราะในระหว่างนั้นจะไม่มีการปรับอัตราผ่อน และหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเท่าไหร่ ส่วนใหญ่จะอิงกับ MLR ลูกค้าชั้นดี หรือ MRR ลูกค้าชั้นดีรายย่อย ซึ่งอย่างหลังจะมีอัตราสูงกว่าเล็กน้อย การอิงกับอัตราดังกล่าว จะต้องดูว่าบวกหรือลบเท่าไหร่จากอัตราอ้างอิง ถ้าคำนวณแล้วสูงกว่าอีกสถาบันหนึ่งก็เป็นข้อพิจารณาเลือกใช้บริการ

ฉะนั้นในหลักการเปรียบเทียบว่าของธนาคารใดดีกว่า จะต้องนำอัตราดอกเบี้ยในช่วงคิดอัตราคงที่มาส่วนหนึ่ง และนำอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอีกส่วนหนึ่งที่อิงกับ MLR หรือ MRR มาเปรียบเทียบกับส่วนบวกเพิ่ม (Spread) กับอัตราอ้างอิงว่าเป็นเท่าใด ซึ่งส่วนใหญ่ MLR จะต่ำกว่า MRR ดังนั้นจะถูกหรือแพงก็คืออัตราลอยตัวดังกล่าวต่อไปอีกจบครบสัญญา ฉะนั้นเวลาเลือกบริการสินเชื่อบ้านอย่าดูเพียงอัตราคงที่ในช่วงสั้นเท่านั้น จะต้องคำนึงถึงช่วงหลังจากนั้นด้วย

กู้ได้มากน้อยเพียงใด  การคำนวณวงเงินให้กู้ซื้อบ้าน สถาบันการเงินจะมีการประเมินราคาบ้านโดยบริษัทประเมินราคา ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารพาณิชย์จะมีบริษัทในเครือเป็นผู้ประเมิน ซึ่งการประเมินราคาหลักประกันถ้าเป็นโครงการที่สร้างโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจะอิงกับราคาซื้อขายบ้านเป็นหลัก ดังนั้นวงเงินให้กู้ตามเกณฑ์ธนาคารแห่งประเทศไทย ถ้าบ้านแนวราบคือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ สูงสุดไม่เกิน 95% ของราคาประเมิน และเป็นบ้านแนวดิ่งหมายถึงคอนโด สูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ฉะนั้นถ้าผู้กู้มีเงินออมมากหน่อย ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องวงเงินกู้มากเท่ากับผู้มีเงินออมจำกัดที่จำต้องเลือกสินเชื่อบ้านจากสถาบันที่ให้วงเงินกู้มากกว่า

สเตทเมนท์บัญชีธนาคารขอไปเพื่ออะไร  สิ่งสำคัญที่เจ้าหน้าที่ธนาคารจะบอกให้นำมาให้คือ หลักฐานที่ขาดไม่ได้นั่นคือ บัญชีสเตทเมนท์ธนาคารหรือบัญชีเงินฝากธนาคารที่แสดงการเคลื่อนไหวรายการฝากและถอน ในช่วงเวลาส่วนใหญ่ประมาณ  6 เดือน  นั้นเป็นเพราะธนาคารจะใช้บัญชีสเตทเมนท์เพื่อพิจารณาถึงรายได้ของผู้กู้สินเชื่อบ้าน หรือความสามารถในการชำระหนี้ (Ability to repay) เพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้รายนั้นๆ จะสามารถชำระหนี้ได้โดยไม่มีปัญหาค้างชำระแต่อย่างใด

สเตทเมนท์ไม่สวยทำอย่างไร  โดยปกติสำหรับผู้มีรายได้เป็นประจำเช่นเงินเดือน นายจ้างก็จะนำเงินเดือนเข้าบัญชีอยู่แล้ว แต่หากเป็นผู้ประกอบการรายย่อยซึ่งไม่ค่อยมีการเดินบัญชีมากนักฉะนั้น บัญชีเดินน้อยไป อาจส่งผลกระทบกับการพิจารณาสินเชื่อบ้านได้ หากผู้กู้ประสงค์ที่จะวางแผนขอกู้ซื้อบ้านกับธนาคารแล้ว ก็จะต้องเตรียมการทำให้สเตทเมนท์มีการเคลื่อนไหว รับ จ่าย บัญชีผ่านธนาคารอย่างน้อย  6 เดือน  โดยยอดนำเข้าในกิจการจะต้องมียอดให้สอดคล้องกับอัตราการผ่อนชำระ

หรือมิฉะนั้นก็ต้องมีรายการจดแจ้งรายรับ รายจ่าย อันได้แก่สมุดบันทึกการรับจ่ายประจำวัน การนำเงินเข้าบัญชีส่วนที่เป็นกำไรสุทธิ ซึ่งจะต้องสอดคล้องกับอัตราผ่อนชำระเช่นกันสำหรับบัญชีสเตทเมนท์ธนาคารควรจะมีการคงยอดเงินคงเหลือค้างไว้ในจำนวนหนึ่ง และไม่ควรมีรายการนำเงินเข้าและออกในวันเดียวกัน หรือจำนวนเดียวกัน โดยยอดคงเหลือเกือบไม่แตกต่างกันเลย

ข้อแนะนำสำหรับผู้ต้องการกู้สินเชื่อบ้านคือพยายามนำเงินรับจ่ายเข้าระบบบัญชีธนาคาร ก็จะแสดงการหมุนเวียนของกิจการที่ธนาคารสามารถเช็คสอบได้ง่าย ก็จะทำให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว

>> อ่านเทคนิคการทำรีไฟแนนซ์บ้าน ได้ที่นี่

>> สินเชื่อบ้านธอส.
 

 

เขียนโดย: มีชัย คงแสงไชย

ผู้เชี่ยวชาญและคร่ำหวอดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย

อดีตผู้จัดการสายสินเชื่อบุคคล ธนาคารไทยพาณิชย์

ปัจจุบันเป็นกรรมการและเหรัญญิก สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย