ย่านเศรษฐกิจที่ออฟฟิศกลับบ้านสามสี่ก้าว

ย่านเศรษฐกิจที่ออฟฟิศกลับบ้านสามสี่ก้าว

25 กันยายน 2018

Highlights

  • ผู้ทำงานในย่านเศรษฐกิจสำคัญของกรุงเทพมหานคร (อโศกมนตรี, ปทุมวัน-นานา-เพลินจิต, และสีลม-สาทร) น้อยกว่า 0.1% ที่สามารถมีคอนโดมิเนียมใกล้ที่ทำงานของตนได้
  • ผู้ทำงานในย่านปทุมวันจะเจอกับสถานการณ์ราคาคอนโดมิเนียมทั้งขายและเช่าที่ร้อนแรงมาก
  • จะต้องเป็นผู้ที่มีเงินเดือนราว 35,000 บาทต่อเดือนเป็นอย่างน้อย ถึงจะสามารถเช่าคอนโดอยู่ใกล้ที่ทำงานได้ ยกเว้นย่านปทุมวันที่จะต้องมีเงินเดือนมากกว่านี้อีกเยอะ

งานคือเงิน เงินคืองาน บันดาลสุข… ประโยคสุดคลาสสิก ที่ปลุกใจให้พวกเราให้ตั้งใจทำงาน ซึ่งลำพังการประจันหน้ากับงานที่รออยู่ในแต่ละวันก็ดูจะเป็นปกติวิสัยที่ต้องเจอกันทุกคนทุกวันอยู่แล้ว แต่การใช้เวลาในการเดินทางไปทำงานนี่สิครับ ที่ดูจะเป็นสิ่งตัดทอนพละกำลังในการทำงานแต่ละวันไปมากเลยทีเดียว จึงไม่แปลกที่จะมีเสียงบ่นไปทั่วสื่อสังคมออนไลน์เมื่อมีเหตุสุดวิสัยที่ทำให้การเดินทางมีอุปสรรค ไม่ว่าจะฝนตก ก่อสร้าง หรือแม้แต่ระบบรับสัญญาณมีปัญหาในขนส่งมวลชนลอยฟ้าบางประเภท หลายคนจึงมีความคิด ความฝัน และความหวังที่อยากจะมีที่พักหลังน้อยๆ ใกล้ที่ทำงาน Baania Insights จึงจะมาเล่าให้ฟังว่าจะมีกี่คนที่มีสิทธิทำให้ความฝันนี้เป็นจริง

ย่านพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญถูกแบ่งจำแนกพื้นที่ตามบทความ “ตลาดแรงงานกับไม้บรรทัดวัดเมือง” ประกอบด้วยย่านอารีย์, พระรามเก้า, อโศก, ปทุมวัน, และสีลม-สาทร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีระดับของการกระจุกตัวของคนทำงานที่มีรายได้สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆของกรุมเทพฯ การเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญไม่กี่ย่านกลางเมืองที่ถูกแทรกไปด้วยอาคารสำนักงาน ห้างร้าน และคอนโดมิเนียมสูงกระจายตัวในพื้นที่ ทำให้ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพิ่มสูงขึ้นโดยธรรมชาติ ซึ่งลักษณะดังกล่าวนี้จะผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพทย์ในย่านทะยานตัวสูงขึ้นตาม  

บทความนี้จะเป็นบทความฉากต่อไปของซีรีย์ตลาดแรงงานในเมือง ที่ Baania ได้เล่ามาแล้วถึง 3 บทความ ได้แก่ บทความไม้บรรทัดวัดความเป็นเมือง, บทความ Job In The City, และบทความเงินเดือนกับเมืองล่าฝัน ฉากต่อไปที่จะนำเสนอคือ การผนวกคลังข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของ Baania (ความละเอียดของข้อมูลระดับห้องคอนโด (unit point)) ร่วมกับข้อมูลแรงงานรายพิกัดของผู้ฝากประวัติงานออนไลน์ (ความละเอียดของข้อมูลระดับคน (individual point)) ที่ทำงานในพื้นที่เศรษฐกิจข้างต้น ซึ่งการวิเคราะห์ภายใต้ข้อมูล และสมมุติฐานในการคำนวณดังนี้

  • พิจารณาในคอนโดมิเนียมประเภท สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน เท่านั้น เพราะเป็นประเภทห้องที่โดยปกติจะมีราคาเริ่มต้นถูกที่สุดเมื่อเทียบกับแบบห้องประเภทอื่นๆ
  • ความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบของเงินผ่อนชำระค่างวดรายเดือน หรือการเช่ารายเดือนถูกพิจารณาในอัตราร้อยละ 30 - 40 ของรายได้ต่อเดือนของแรงงานแต่ละคน
  • การคำนวณเงินผ่อนค่างวดรายเดือนของคอนโดมิเนียมแบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี และระยะเวลาการผ่อนชำระ 30 ปี
  • ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และข้อมูลการทำงานของกลุ่มตัวอย่างเป็นข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2561
  • การวิเคราะห์จะถูกอธิบายโดยวิธีการเปรียบเทียบระดับเปอร์เซนไทล์ (percentile) เงินเดือนของกลุ่มแรงงานในพื้นที่ กับค่าใช้จ่ายด้านที่พักอาศัย (ซื้อ/เช่า) ของคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำที่สุด (ราคาเริ่มต้น) ในพื้นที่

ผู้ทำงานย่านอารีย์

มีผู้ที่ทำงานในย่านอารีย์เพียง 1-2% เท่านั้นที่จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ราคาขายถูกที่สุดในย่านนี้ได้ อีกทั้งพวกเขาเหล่านั้นต้องมีรายได้ขั้นต่ำราวๆ 54,000 บาทต่อเดือนด้วย สำหรับสถานการณ์การความสามารถของแรงงานในการเข้าซื้อคอนโดมิเนียมมือสองในย่านนี้นั้นคล้ายคลึงกับการเข้าซื้อคอนโดมือหนึ่ง และเมื่อเปลี่ยนทางเลือกที่อยู่อาศัยเป็นการเช่าอยู่คอนโดมิเนียมที่ราคาเช่าถูกที่สุดในย่านนี้ จะมี 6% ของคนทำงานในย่านนี้ที่จะสามารถเช่าได้ และพวกเขาต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 37,500 บาทต่อเดือน

ผู้ทำงานย่านพระราม 9 

มีผู้ที่ทำงานในย่านพระราม 9 เพียง 1-2% เท่านั้นที่จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่ราคาขายถูกที่สุดในย่านนี้ได้ อีกทั้งพวกเขาเหล่านั้นต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 51,352 บาทต่อเดือนด้วย หากเปลี่ยนเป็นคอนโดมือสองจะมีแรงงานในพื้นที่สามารถผ่อนค่างวดต่อเดือนไหวเพียง 2-6% และเมื่อเปลี่ยนทางเลือกที่อยู่อาศัยเป็นการเช่าจะมี 6-14% ของคนทำงานในย่านนี้ที่จะสามารถเช่าได้ และพวกเขาต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 30,000 บาทต่อเดือน

ผู้ทำงานย่านอโศกมนตรี

ต่อด้วยสถานการณ์ย่านอโศก ซึ่งมีราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งในพื้นที่สูง ทำให้แรงงานที่ทำงานในย่านนี้ไม่ถึง 0.1% ที่มีเงินเดือนอย่างน้อย 105,650 บาท จะสามารถผ่อนค่างวดคอนโดมิเนียมมือหนึ่งใกล้ที่ทำงานได้ เมื่อความหวังจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งดูจะสำเร็จได้ยากของส่วนใหญ่ในพื้นที่จึงลองหันมาพิจารณาการซื้อคอนโดมิเนียมมือสองในย่านซึ่งจะมีผู้ทำงานในพื้นที่ถึง 1-3% ที่มีสามารถผ่อนชำระไหว (ภายใต้สมมุติฐาน) ในตลาดเช่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรากฏกว่า 4-12% ที่มีเงินเดือนสูงกว่า 35,700 บาทต่อเดือนสามารถเช่าคอนโดใกล้ที่ทำงานได้

ผู้ทำงานย่านปทุมวัน-นานา-เพลินจิต

เมื่อขยับมาย่านเพื่อนบ้านที่คึกคักไม่น้อยหน้าเลยคือ ย่านปทุมวัน-นานา-เพลินจิต ซึ่งสถานการณ์ที่พักอาศัยในพื้นที่มีราคาที่ร้อนแรงมาก ร้อนแรงทะยานสูงจนแรงงานส่วนใหญ่ในพื้นที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ จากข้อมูลพบว่าสถานการณ์ของแรงงานในพื้นที่ที่สามารถผ่อนชำระคอนโดมือหนึ่งที่ราคาต่ำที่สุดในพื้นที่ได้ไม่ถึง 0.1% ของแรงงานที่ทำงานในพื้นที่ และพวกเขาเหล่านั้นจะต้องมีเงินเดือนที่สูงเกินกว่า 100,984 บาทต่อเดือนด้วย เมื่อพิจารณาในตลาดซื้อคอนโดมือสอง มีผู้ทำงานในพื้นที่สามารถผ่อนชำระได้น้อยกว่า 0.5% ของแรงงานที่ทำงานในพื้นที่ และตลาดเช่าคอนโดมือสองในย่านนี้ก็ยังคงมีความร้อนแรงของราคาอยู่สูงกว่าทุกย่านที่ทำการวิเคราะห์ในบทความนี้ ซึ่งจะมีกลุ่มคนที่ทำงานในย่านนี้เพียง 1-3% เท่านั้นที่รายได้เพียงพอในการเช่าอาศัยในย่านนี้ แสดงให้เห็นว่าการจะทำตามฝันที่จะมีที่พักใกล้ที่ทำงานดูจะสำเร็จได้ยากของผู้ที่ทำงานในย่านนี้

ผู้ทำงานย่านสีลม - สาทร

ท้ายสุดเป็นย่านเศรษฐกิจขนาดใหญ่ที่สุดในกลุ่มที่มีความคึกคักของตลาดแรงงานสูงที่สุด (จากบทความชุดตลาดแรงงานกับเมือง) คือย่านสีลม-สาทร ปรากฏสถานการณ์ผู้ที่สามารถการผ่อนชำระคอนโดมือหนึ่งในพื้นที่ได้ที่ไม่แตกต่างจากย่านอโศก และปทุมวัน เพราะมีการเติบโตของพื้นที่ที่ใกล้เคียงกัน แต่ในย่านนี้กลับมีคอนโดมิเนียมมือสองให้ผู้ที่ทำงานในพื้นที่กว่า 1.5-2% สามารถผ่อนชำระได้ และในตลาดเช่าคอนโดมิเนียม ผู้ทำงานในย่านนี้ที่มีเงินเดือนมากกว่า 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีกว่า 5-11% ของแรงงานในพื้นที่สามารถเช่าอยู่ใกล้ที่ทำงานได้ หากพิจารณาตามสมมุติฐานแล้ว สถานการณ์ของย่านสีลม-สาทร จะมีผลที่คล้ายกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในย่านอโศก

ค่าการวิเคราะห์ได้นำเสนอภายใต้คำถามว่า แรงงานในพื้นที่จะสามารถอยู่ในพื้นที่ที่ตนทำงานได้หรือไม่? โดยคิดจากการประกาศขาย/เช่า ที่ต่ำที่สุดในพื้นที่ ซึ่งผลการวิเคราะห์เป็นการประมาณการณ์ตัวเลขภายใต้สมมุติฐานข้างต้น ทั้งนี้สถานการณ์จริงจะยิ่งรุนแรงมากกว่าตัวเลขร้อยละที่ท่านได้เห็นนี้มาก เพราะการเข้าถึงทรัพย์ราคาต่ำเป็นสิ่งที่หลายคนตามหา คล้ายกับสินค้าราคาประหยัดที่มีจำกัด หมดแล้วหมดเลย จึงไม่แปลกที่อสังหาริมทรัพย์ราคาถูกจะเป็นที่ต้องการ ราคาต่ำสุดของคอนโดมิเนียมในพื้นที่จึงมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา หากท่านเป็นผู้มีความฝันในการเป็นเจ้าของ หรือเช่าอาศัยคอนโดมิเนียมราคาโดนใจ ภายใต้ฐานข้อมูลของ Baania ท่านสามารถตรวจสอบ และค้นหาทรัพย์ราคาถูกในพื้นที่ได้บ่อยครั้งตามที่ท่านต้องการ

งานวิเคราะห์ของทีม Baania Insights พยายามฉายภาพให้เกิดความเข้าใจการดำเนินชีวิตผ่านข้อมูล ทั้งมิติการใช้ชีวิตด้านการพักอาศัย การทำงาน การเดินทาง และพฤติกรรมการกิน ทางทีมงานมีความเชื่ออยู่เสมอว่าความเข้าใจถึงสภาพแวดล้อมที่ทุกคนกำลังเชิญอยู่รอบตัวนี้จะเป็นพื้นฐานที่สำคัญในการพัฒนาคุณภาพชีวิต และพัฒนาทางเลือกในการดำเนินชีวิตไม่เพียงแต่ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมไปถึงทุกคนที่ใช้ชีวิตในสังคมเดียวกันให้ดีขึ้นได้

 

เอกสารอ้างอิง

Glaeser, E. L., & Gottlieb, J. D. (2009). The Wealth of City: Agglomeration Economics and Spatial Equilibrium in The United States (Working paper submitted to National Bureau of Economic Research No. 14806).

Jumpol Goonto. (2017). Intra-Urban Wage Premium and Influence of Urban Characteristics in Bangkok: Evidence from Job Board website. Master degree thesis of faculty of Economics, Chulalongkorn University, Bangkok.

23 พฤศจิกายน 2018