แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ราชพฤกษ์ (บางบัวทอง-รัตนาธิเบศร์)

HIGHLIGHTS

• ถนนราชพฤกษ์ช่วง บางบัวทอง – รัตนาธิเบศร์ เป็นทำเลทองสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีโครงการเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
• การขยายตัวของพื้นที่ชุมชนและเมืองเป็นไปในรูปแบบของการขยายตัวตามแนวเส้นทางคมนาคมสายหลัก (Ribbon Development)
• ราคากลางของโครงการประเภทบ้านจัดสรรในพื้นที่นี้ล่าสุดขึ้นไปถึง 5 ล้านบาท
• สำหรับราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยในช่วงห้าปีขยับขึ้นมาอยู่ที่ 29,100 บาท

ถนนราชพฤกษ์หรือทางหลวงชนบทนนทบุรี 3021 มีความยาวกว่า 30 กิโลเมตร ทำหน้าที่เป็นเส้นทางคมนาคมที่สำคัญ เชื่อมต่อย่านศูนย์กลางเมืองกรุงเทพอย่างถนนสาทรสู่พื้นที่ชานเมืองบริเวณย่านบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี โดยเริ่มจากบริเวณแยกถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน ในพื้นที่เขตธนบุรี ถึงบริเวณแยกต่างระดับขุนมหาดไทย ซึ่งตัดกับเส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 345 โดยถนนสายได้เปิดใช้งานในปี พ.ศ.2543

ด้วยการวางตัวของถนนในแนวเหนือ-ใต้ ตามบทบาทหน้าที่ในระดับเมืองของถนนสายนี้ ทำให้ถนนราชพฤกษ์รับบทบทเป็นถนนวงแหวนซึ่งเชื่อมต่อกับถนนรัศมีในฝั่งตะวันตกของเมือง (ฝั่งธนบุรี) ทำให้สามารถเดินทางไปยังพื้นที่ส่วนอื่นๆ ของกรุงเทพฯได้โดยสะดวก และด้วยทำเลที่ไม่ไกลจากพื้นที่ศูนย์กลางเมืองมากนัก ที่ดินตลอดแนวถนนราชพฤกษ์จึงเกิดการขยายตัวของพื้นที่อย่างรวดเร็วตามกระบวนการพัฒนาแบบชานเมือง (Suburbanization) กลายเป็นทำเลทองสำหรับที่อยู่อาศัยชั้นดีบริเวณชานเมืองในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

Baania ได้รวบรวมข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อใช้ประกอบการวิเคราะห์และศึกษาแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางถนนราชพฤกษ์จากอดีต ปัจจุบัน และรวมถึงเทรนด์ในอนาคต โดยแบ่งช่วงเส้นทางถนนราชพฤกษ์ออกเป็น 4 ช่วงตามทางแยกและจุดตัดที่สำคัญต่างๆ ดังนี้

1. ราชพฤกษ์ 1: บางบัวทอง - รัตนาธิเบศร์
2. ราชพฤกษ์ 2: รัตนาธิเบศร์ - นครอินทร์
3. ราชพฤกษ์ 3: นครอินทร์ - บรมราชชนี
4. ราชพฤกษ์ 4: บรมราชชนี - สถานีรถไฟฟ้าบางหว้า              

สำหรับพื้นที่ราชพฤกษ์ส่วนที่ 1 บริเวณย่านบางบัวทอง-รัตนาธิเบศร์ โดยเริ่มจากบริเวณแยกต่างระดับขุนมหาดไทยถึงแยกต่างระดับบางรักน้อย ผ่านจุดตัดถนนรัศมีที่สำคัญ 3 เส้นทางคือ เส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 345 ถนนชัยพฤกษ์ และถนนรัตนาธิเบศร์ รวมระยะทางประมาณ 8.3 กิโลเมตร

ตามผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี พ.ศ.2548 กำหนดให้บริเวณนี้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ลักษณะการขยายตัวของพื้นที่ชุมชนและเมืองเป็นไปในรูปแบบของการขยายตัวตามแนวเส้นทางคมนาคมสายหลัก (Ribbon Development) ซึ่งคือ ถนนราชพฤกษ์ นั่นเอง

นอกจากเส้นทางถนน ซึ่งเป็นทางคมนาคมสายหลักแล้ว ในบริเวณดังกล่าวยังมีการเปลี่ยนแปลงอันเนื่องมาจากการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยนอกจากบริเวณสถานีบางรักน้อยท่าอิฐ และสถานีบางรักใหญ่ สถานที่สำคัญอื่นๆ ในย่านนี้ ได้แก่ โฮมโปร ราชพฤกษ์, ตลาดท่าอิฐ, วัดท่าอิฐ, และวัดใหญ่สว่างอารมณ์ เป็นต้น

การวิเคราะห์ประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ Baania ได้คัดเลือกโครงการที่อยู่ในระยะรัศมี 3 กิโลเมตรจากเส้นถนนราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นระยะมาตรฐานของการเข้าถึงพื้นที่ด้วยยานพาหนะส่วนบุคคล อาศัยเทคนิคในการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมขนส่งทางถนนจริง ซึ่งเป็นการวิเคราะห์พื้นที่บริการด้วยเทคนิคการวิเคราะห์โครงข่ายในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ พิจารณาจากระยะทางจริงในการเดินทาง สามารถสะท้อนรูปแบบและเส้นทางการเดินทางจริงในพื้นที่ โดยมีรายละเอียดของรูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

จากแผนที่ราคาด้านบน เราได้แบ่งพื้นที่ราชพฤกษ์ 1 ออกเป็น 6 ส่วน โดยราคาสูงสุดนั้นอยู่ในพื้นที่หมายเลข 1 และมีค่ากลางราคาขายอยู่ที่ 8.92 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการระดับสูงกว่า 50 ล้านบาทอยู่ในพื้นที่ด้วย ซึ่งหากไม่นับโครงการดังกล่าวค่ากลางของพื้นที่นี้ในปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 2.67 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 19,900 บาทต่อตารางเมตร

 

จับตาตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 5 ปี - โซนราชพฤกษ์ 1

 

หากพิจารณาภาพรวมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โซนราชพฤกษ์ 1 พบว่ามีการกระจายตัวของโครงการหลายระดับราคา ทั้งโครงการขนาดเล็กจากนักพัฒนารายย่อยในพื้นที่ และบริษัทอสังหาขนาดใหญ่ซึ่งต่างก็เข้ามาจับจองพื้นที่นี้กันอย่างต่อเนื่อง นับว่าเป็นอีกทำเลที่ยังสามารถเติบโตในเชิงอสังหาฯและตลาดที่อยู่อาศัยได้อีกมากโดยเฉพาะต้นถนนราชพฤกษ์ บริเวณแยกต่างระดับขุนมหาดไทย สอดคล้องกับแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่เติบโตมาโดยตลอด

จากกราฟจะเห็นได้ว่า ราคากลางโครงการประเภทบ้านจัดสรรของพื้นที่จากปี 2016 จนถึงต้นปี 2017 อยู่ที่ประมาณ 5 ล้านบาท คิดเป็น 1.45 เท่าของค่าเฉลี่ยโดยรวมของโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดนนทบุรีและในส่วนของราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยในช่วงห้าปี เฉลี่ยอยู่ที่ 27,500 บาทต่อตารางเมตร และขยับขึ้นมาที่ 29,100 บาท ในช่วงต้นปี 2017 ที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ด้วยศักยภาพของพื้นที่และแผนการพัฒนาเขตต่อขยายถนนราชพฤกษ์ - ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 346 (ต่างระดับรังสิต-พนมทวน) ซึ่งเป็นทำเลที่มีเส้นทางเชื่อมต่อหลายสาย และไม่ห่างจากระบบขนส่งทางรางมากนัก ทำให้การเดินทางสามารถทำได้โดยสะดวก พื้นที่ในย่านนี้จึงเป็นทำเลที่น่าจับตามองสำหรับทั้งการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัยในอนาคต