กู้เงินซื้อที่ดินต้องเตรียมตัวอย่างไร

หลายครั้งที่บ้านในโครงการต่างๆ ไม่ได้ตอบโจทย์อย่างเต็มที่ ทำให้การกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านในแบบที่ตัวเองต้องการนั้นกลายเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่หลายๆ คนเลือกที่จะใช้ นอกจากนี้การกู้เงินซื้อที่ดินนอกจากการนำมาสร้างที่พักอาศัยแล้ว ยังสามารถนำที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์ด้านอื่นๆ เพื่อให้มีผลกำไรได้อีกด้วย แต่การกู้เงินซื้อที่ดินนั้นต้องเตรียมตัวอย่างไร และมีขั้นตอนอะไรบ้าง บทความนี้มีคำตอบ

1. การกู้เงินซื้อที่ดินมีประโยชน์อย่างไร

อย่างที่กล่าวมาไปแล้วว่าการกู้เงินซื้อดินนั้นทำให้สามารถนำที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างที่พักอาศัย การนำไปใช้ทางธุรกิจต่างๆ การขยายกิจการ ซึ่งความได้เปรียบของการลงทุนกู้เงินซื้อที่ดินคือผู้ซื้อสามารถนำที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด เพราะบางครั้งการเช่าที่ดินอาจจะมีข้อจำกัดในเรื่องของการใช้ประโยชน์ในที่ดิน รวมไปถึงสิทธิต่างๆ ของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั่นเอง

2. ใครบ้างที่ต้องการกู้เงินซื้อที่ดิน

การกู้เงินซื้อที่ดินเปล่านั้นสามารถแบ่งลักษณะของผู้ที่ต้องการที่ดินได้เป็น 2 ประเภทคือ

• ต้องการที่ดินเพื่อสร้างที่พักอาศัย สำหรับผู้ที่ต้องการที่ดินในกลุ่มนี้ก็สามารถระบุได้ชัดเจนว่ากู้เพื่อไปสร้างที่อยู่อาศัย โดยไม่ได้หวังทำธุรกิจ หรือสร้างผลประโยชน์ใดๆ ให้งอกเงยจากที่ดินนั้น
• ต้องการที่ดินเพื่อทำธุรกิจ สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เพื่อให้ได้ที่ดินไปทำธุรกิจนั้นจะมีจำนวนมากกว่าผู้ที่กู้เพื่อไปสร้างที่พักอาศัย เนื่องจากกลุ่มคนเหล่านี้มีโครงการที่จะทำธุรกิจเพื่อให้ได้ผลกำไรอย่างชัดเจนบนที่ดินซึ่งได้กู้เงินไปซื้อมานั่นเอง

3. กู้เงินซื้อที่ดินต้องเตรียมตัวอย่างไร

การเตรียมตัวสำหรับกู้เงินซื้อที่ดินนั้นก็จะมีการเตรียมตัวในเรื่องเอกสาร และธุรกรรมต่างๆ ที่ไม่ได้แตกต่างจากการขอสินเชื่อด้านอื่นๆ จากสถาบันการเงิน ไม่ว่าจะเป็นอายุของผู้กู้ ระดับรายได้ อาชีพ หลักประกัน บุคคลค้ำประกัน แต่ในกรณีของการกู้เงินซื้อที่ดินนั้นต้องมีการระบุถึงวัตถุประสงค์ในการนำที่ดินไปใช้งานไว้ให้ชัดเจนเพื่อประกอบกับการพิจารณาวงเงินสินเชื่ออีกด้วย

การระบุถึงวัตถุประสงค์ที่จะต้องการนำที่ดินไปใช้ให้ชัดเจนนั่นคือต้องระบุไปเลยว่าต้องการที่ดินไปใช้เพื่ออะไร ไม่ว่าจะเป็น การปลูกสร้างบ้านเพื่อพักอาศัย การปลูกสร้างบ้าน / อาคารพาณิชย์ เพื่อขาย หรือให้เช่า การปลูกสร้างโรงงาน การสร้างโกดังเก็บสินค้า การนำที่ดินไปให้เช่า การสร้างเพื่อใช้ทำทางเข้าออก เป็นต้น

ซึ่งการระบุถึงวัตถุประสงค์อย่างชัดเจนจะช่วยให้สถาบันการเงินสามารถพิจารณาวงเงินสินเชื่อได้อย่างสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะการที่กู้เงินเพื่อซื้อที่ดินไปใช้ในการทำธุรกิจต่างๆ ต้องมีแผนทางธุรกิจประกอบไปกับการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินด้วย ส่วนการขอสินเชื่อสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อนำไปสร้างที่พักอาศัยนั้นต้องระดับรายได้ที่ค่อนข้างสูงเลยทีเดียว

4. ทำไมการกู้เงินซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านถึงได้รับการอนุมัติยาก

สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าไปปลูกสร้างบ้านพักอาศัยส่วนตัวนั้นจำเป็นต้องทำใจว่าการอนุมัติเงินกู้นั้นต้องพิจารณาหลายด้าน โดยเฉพาะความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ หรือผู้กู้ร่วม เนื่องจากที่ดินนั้นถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาแพง การปล่อยกู้จึงจำเป็นต้องระมัดระวังมากเป็นพิเศษ

การกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าไปสร้างบ้านพักอาศัยนั้นทางสถาบันการเงินจะมองว่าผู้กู้นั้นต้องรับภาระหลายทาง ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนชำระต่อเดือนสำหรับเงินที่กู้ซื้อที่ดิน ค่าก่อสร้างบ้านใหม่ ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วจะเป็นวงเงินที่สูง ทำให้ทุกสถาบันการเงินต้องใช้ความระมัดระวังในการปล่อยกู้ลักษณะนี้เป็นพิเศษ

5. ทำไมต้องใช้แผนธุรกิจประกอบการกู้เงินซื้อที่ดิน

สำหรับในกลุ่มนักลงทุน หรือนักธุรกิจที่ต้องการที่ดินเปล่าเพื่อนำไปพัฒนาให้เกิดผลกำไรในด้านต่างๆ นั้น ทางสถาบันการเงินก่อนที่จะปล่อยกู้ย่อมต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำธุรกิจบนที่ดินนั้น เพื่อให้ผู้กู้สามารถมีรายได้เพื่อมาชำระหนี้กับสถาบันการเงินได้นั่นเอง ดังนั้นสำหรับผู้ที่ต้องการที่ดินเพื่อทำธุรกิจ การมีแผนธุรกิจที่ดีสามารถช่วยให้การกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินได้รับการอนุมัติง่ายขึ้นก็เป็นได้

6. ที่ดินประเภทไหนขอกู้ได้ง่าย  

ที่ดินแต่ละประเภทนั้นทางสถาบันการเงินมีหลักพิจารณาที่แตกต่างกัน ลองมาดูกันว่าที่ดินเปล่าประเภทไหนที่ทางสถาบันมีแนวโน้มว่าจะปล่อยเงินกู้ได้ง่าย ซึ่งที่ดินที่เข้าข่ายได้แก่

• ที่ดินเปล่าในโครงการหมู่บ้านจัดสรร สำหรับที่ดินลักษณะนี้ทางสถาบันการเงินมีโอกาสจะปล่อยสินเชื่อให้มากกว่าการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่านอกโครงการ เนื่องจากที่ดินเปล่าในโครงการหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นที่ดินที่ได้มีการเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ให้แล้วอย่างครบถ้วน 
  ซึ่งการเตรีมการต่างของโครงการไม่ว่าจะเป็นการถมดิน การเข้าถึงของของสาธารณูปโภคต่างๆ ทำให้ทางสถาบันทางการเงินมองว่าผู้กู้จะไม่ต้องรับภาระอื่นๆ มาก มีเพียงแค่ภาระในการสร้างบ้านเพียงอย่างเดียว
• ที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้าน สำหรับที่ดินพร้อมปลูกสร้างบ้านนั้นหมายความว่าเป็นที่ดินซึ่งได้ยื่นขอก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว มีแบบบ้านที่ได้รับการอนุมัติให้ปลูกสร้าง พร้อมการประเมินราคาก่อสร้างประกอบกับการขอสินเชื่อ แต่การขอกู้ในลักษณะนี้ทางสถาบันการเงินจะอนุมัติวงเงินให้ไม่เกิน 80% ของราคาที่ดิน และราคาค่าก่อสร้างรวมกันทั้งหมด
• ทีดินเพื่อประกอบธุรกิจ ที่ดินประเภทนี้ตัดว่าเป็นที่ดินซึ่งสถาบันทางการเงินสามารถอนุมัติสินเชื่อได้ไม่ยาก เพียงแค่ต้องมีแผนการทำธุรกิจที่ดีซึ่งเมื่อทางธนาคารนำไปศึกษาแล้วพบว่าเป็นแผนการที่ผู้ขอสินเชื่อสามารถสร้างรายได้จากที่ดินนั้น และมีเงินชำระหนี้ที่กู้ไปนั่นเอง
• ที่ดินรอขายของสถาบันการเงิน ที่ดินเปล่าซึ่งเป็นที่ดินของสถาบันการเงินนั้นเป็นที่ดินอีกหนึ่งประเภทซึ่งทางสถาบันสามารถปล่อยกู้ได้ง่ายมากกว่าที่ดินซึ่งตัวสถาบันไม่ได้เป็นเจ้าของ เพราะที่ดินเหล่านี้ล้วนแต่เป็นทรัพย์รอการขายซึ่งไม่สามารถสร้างรายได้กลับคืนมาให้กับสถาบันการเงินได้ถ้าไม่รีบขายออกไปนั่นเอง ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินของสถาบันการเงินจะมีโอกาสได้รับการอนุมัติมากกว่านั่นเอง

7. เหตุผลที่การกู้เงินซื้อที่ดินเปล่าทำได้ยาก

สำหรับการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ นั้น การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่านั้นเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยาก เพราะการปล่อยสินเชื่อในรูปแบบนี้ทำให้ทางสถาบันการเงินต้องรับความเสี่ยงที่สูง ซึ่งเหตุผลต่างๆ ที่ทำให้อนุมัติสินเชื่อสำหรับที่ดินเปล่าได้ยากคือ

• ขายต่อยาก การที่สถาบันการเงินถือที่ดินเปล่าซึ่งได้มาจากการที่ผ่อนขำระไม่ไหวเป็นจำนวนมากย่อมสร้างความเสี่ยงในเรื่องเงินทุนหมุนเวียนให้กับสถาบันการเงิน โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อสำหรับการซื้อที่ดินเปล่า เนื่องจากที่ดินนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ขายได้ยากเมื่อไม่อยู่ในบริเวณที่เหมาะสม ทำให้บางครั้งสถาบันการเงินต้องแบกภาระในเรื่องนี้เป็นจำนวนเงินที่สูงมากนั่นเอง
• มีความเสี่ยงในการปล่อยให้โดนยึดสูง ความเสี่ยงในการไม่ชำระนี้สำหรับผู้ที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่ดินเปล่านั้นจัดว่าเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูง และนอกจากนั้นยังมีความเสี่ยงที่จะไม่ชำระหนี้ รวมไปถึงการปล่อยให้โดนยึดทรัพย์สูงมากเป็นอันดับต้นๆ อีกด้วย
• มีความเสี่ยงในการเสื่อมมูลค่า การเสื่อมมูลค่าของที่ดินนั้นหลายๆ คนอาจจะมองว่าไม่น่าเป็นไปได้ เพราะในความเป็นจริงที่ดินมีแต่จะมีราคาที่แพงมากยิ่งขึ้น แต่ในบางครั้งผู้ที่ขอสินเชื่อไม่ได้นำที่ดินไปใช้ให้ถูกประเภท อย่างเช่นเมื่อได้รับอนุมัติแล้วกลับนำที่ดินไปใช้เพื่อขุดหน้าดินขาย เมื่อขุดเสร็จก็ปล่อยให้ธนาคารยึด ทำให้ที่ดินตรงนั้นกลายเป็นบ่อน้ำซึ่งถือว่าเป็นที่ดินเสื่อมมูลค่า  

นอกจากนี้ทุกสถาบันการเงินจดจำบทเรียนจากการปล่อยเงินให้กู้สำหรับการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อนำมาเก็งกำไรได้เป็นอย่างดี เพราะในยุคก่อนที่จะเกิดวิกฤตต้มยำกุ้งนั้นการปล่อยเงินกู้สำหรับซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรเป็นไปได้อย่างสะดวก มีการปล่อยเป็นจำนวนมาก รวมไปถึงการทุจริตในการปล่อยกู้อีกด้วย และเมื่อเกิดวิกฤตขึ้นมาทำให้สถาบันการเงินเหล่านั้นมีหนี้เสียเป็นจำนวนมาก จนบางแห่งถึงขั้นต้องปิดกิจการลงไปก็มี 

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าการกู้เงินซื้อที่ดินไม่ว่าจะเป็นกู้เงินเพื่อให้ได้ที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องการพักอาศัย หรือการดำเนินธุรกิจนั้นต้องผ่านการพิจารณาอย่างเข้มงวด เนื่องจากการกู้เงินไปซื้อที่ดินเปล่านั้นถือว่าเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ดังนั้นผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินควรต้องพิจารณาเหตุผล และความต้องการในการใช้ที่ดินอย่างระมัดระวังก่อนตัดสินใจกู้เงินซื้อที่ดินนั่นเอง