ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่

รู้กันหรือไม่ว่า ดอกเบี้ยบ้าน หรือชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย สำหรับคนที่กู้เงินจากธนาคารมาสร้างบ้าน ซื้อบ้านจัดสรร ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม หรือซื้ออาคารต่าง ๆ นั้น สามารถนำไปใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้ที่เราทุกคนต้องจ่ายเป็นประจำทุกปีตามจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ซึ่งจริง ๆ แล้วการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในแต่ละปีนั้น เราทุกคนมีสิทธิ์ได้รับการลดหย่อนภาษี โดยนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มาหักลดได้ เช่น ค่าประกันสังคม ค่าประกันชีวิต ค่าเลี้ยงดูบุตร ค่าเงินกองทุนรวมต่าง ๆ ซึ่งก็รวมถึงดอกเบี้ยบ้านนี้ด้วยเช่นกัน ซึ่งหากเรารู้ขั้นตอนต่าง ๆ โดยละเอียด ก็จะช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้อีกมากเลยทีเดียว วันนี้เราจะพาไปไขข้อข้องใจกันให้ชัด ๆ เลยว่า ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ มีรายละเอียดขั้นตอนอย่างไรบ้าง

1. เงื่อนไขที่ควรรู้ ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีตามจริง ได้เท่าไหร่

คำว่าลดหย่อนภาษีเงินได้ตามจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ตามกำหนดของกรมสรรพากร คือให้มีการยกเงินภาษีเงินได้ จากเท่าที่จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย สำหรับคนที่กู้เงินธนาคารมาสร้างบ้าน ซื้อบ้านจัดสรร ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม หรือซื้ออาคารต่าง ๆ เช่น หากเราจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้น้อยกว่า หรือไม่เกิน 100,000 บาท เราก็สามารถใช้ลดหย่อนได้เต็มจำนวนเท่าที่จ่ายจริง แต่หากเราจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 100,000 บาท ก็สามารถลดหย่อนภาษีได้เต็มที่ 100,000 บาท ไม่เกินไปกว่านั้น

2. เงินกู้ ดอกเบี้ยบ้าน มีด้วยกันกี่ประเภท

การกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านนั้น เราควรศึกษารายละเอียดต่าง ๆ ให้รอบด้าน วางแผนทางการเงินให้รอบคอบ เพราะดอกเบี้ยบ้าน หรือดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยนั้น แบ่งออกเป็นหลายแบบ มีรายละเอียดแตกต่างกันออกไป โดยอัตราดอกเบี้ยบ้านแบ่งออกเป็นประเภทหลัก ๆ ได้ดังนี้

1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ระบุไว้ในสัญญาการกู้สินเชื่อนั้น ๆ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่นี้ จะไม่ปรับเปลี่ยนไปตามการขึ้นลงของดอกเบี้ยตลาด ตลอดเท่าที่อายุสัญญากำหนด ซึ่งรวมถึงหากผู้กู้นำเงินมาชำระก่อนกำหนดก็ตาม อัตราดอกเบี้ยก็จะถูกคิดตามอัตราที่ระบุในสัญญา ซึ่งเท่ากับว่าแม้ราคาดอกเบี้ยในตลาดจะสูงขึ้นเท่าใด อัตราดอกเบี้ยของเราก็จะไม่เปลี่ยนแปลง แต่ในทางกลับกัน หากอัตราดอกเบี้ยตลาดลดลงมากเท่าใด เราก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่แพงกว่านั่นเอง เช่น หากเราขอสินเชื่อกู้เงินซื้อบ้าน จำนวน 1,000,000 บาท โดยสัญญาผ่อนชำระเป็นเวลา 5 ปี ธนาคารคำนวณเงินต้นรวมอัตราดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายคืนให้ธนาคารเป็นเงิน 1,200,000 บาท เมื่อเวลาผ่านไปเพียง 4 ปี เราขอนำเงินไปจ่ายหนี้สินเงินกู้ก่อนกำหนดทั้งหมดก็ตาม เราก็ยังต้องจ่ายเงินเต็มจำนวน 1,200,000 บาท เหมือนเดิมตามสัญญา

2. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อที่จะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยตลาด เมื่ออัตราดอกเบี้ยตลาด ณ ปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไป อัตราดอกเบี้ยในสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาไว้ก็จะปรับเปลี่ยนตามด้วย ไม่คงที่เหมือนกับเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ เพราะอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว จะเป็นผลดีกับเรา เมื่ออัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับตัวลง อัตราดอกเบี้ยในสัญญาก็จะปรับลงตาม ต้นทุนการกู้ยืมก็ปรับต่ำลงตาม แต่กลับกันหากอัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับอัตราสูงขึ้น ก็ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยในสัญญาของเราปรับสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนเงินกู้สินเชื่อของเราสูงขึ้นด้วยนั่นเอง

3. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยบ้านที่จะคงที่ระยะหนึ่งตามกำหนดเวลา เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลาที่กำหนด เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี ปรับแบบนี้ไปตลอดระยะเวลาการกู้ที่นาน 25-30 ปี โดยการปรับอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้ ในแต่ละช่วงจะอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 3% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 5.5% โดยจะเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยจริง ตามประกาศอัตราดอกเบี้ยในแต่ละครั้ง

3. กรณีมีการกู้ร่วมกันตั้งแต่ 2 คน จะใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีอย่างไร

กรณีมีการกู้ดอกเบี้ยบ้าน หรือดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย มากกว่า 1 คนขึ้นไป การนำดอกเบี้ยบ้านมาขอลดหย่อนภาษีเงินได้ ก็ต้องเฉลี่ยกันไปตามจำนวนผู้กู้ แต่ไม่ว่ายังไงเมื่อรวมกันเเล้ว ต้องไม่เกินจำนวนที่จ่ายจริง รวมทั้งต้องไม่เกิน 100,000 บาท ไม่ว่าผู้กู้ร่วมจะเสียภาษีเงินได้ หรือจะขอใช้สิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านหรือไม่ก็ตาม
ยกตัวอย่างเช่น มีชื่อผู้กู้สินเชื่อธนาคารร่วมกับเรา 2 คน จ่ายดอกเบี้ยบ้านไปตามจริง 100,000 บาท ก็เท่ากับว่า เเต่ละคนจะใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านได้คนละ 50,000 บาท หรือกรณีที่มีผู้กู้สินเชื่อร่วมทั้งหมด 4 คน และต้องจ่ายดอกเบี้ยตามจริงไปทั้งหมด 150,000 บาท แต่ในข้อกำหนดนั้น สามารถนำมาลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ได้ตามจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท จึงเท่ากับว่าทั้ง 4 คน รวมกันแล้วลดหย่อนภาษีได้เต็มที่สูงสุด 100,000 บาท จากจำนวนเฉลี่ยผู้กู้ร่วมทั้ง 4 คน ก็เท่ากับว่า แต่ละคนสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้คนละ 25,000 บาท เท่า ๆ กันนั่นเอง

4. กรณีมีการกู้ร่วมกันของสามี-ภรรยา จะใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีอย่างไร

กรณีของสามีภรรยาที่มีการจดทะเบียนสมรสกันนั้น ก็ขึ้นอยู่กับว่า เป็นผู้มีเงินได้และได้รับการยกเว้นภาษีเป็นคนเดียวหรือทั้งสองคน การยื่นแบบแสดงภาษีรายได้ยื่นร่วมกันหรือแยกกัน การกู้ดอกเบี้ยบ้านเป็นการกู้ร่วมกันหรือไม่ ซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยต่างกันออกไป

1. กรณีมีเงินได้เพียงคนเดียว แต่ยื่นแบบภาษีแสดงรายได้ร่วมกัน และร่วมกันกู้สินเชื่อเพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ก็ให้ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีเงินได้เต็มจำนวน ตามที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 100,000 บาท
2. กรณีที่ต่างเป็นผู้มีเงินได้ และร่วมกันกู้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย กรณีแบบนี้จะคล้ายกับการกู้ร่วมตั้งแต่ 2 คน คือ ถึงแม้ทั้ง 2 คน จะยื่นแบบแสดงรายได้และเสียภาษีร่วมกันก็ตาม ก็จะได้ยกเว้นภาษีตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
3. กรณีที่ต่างเป็นผู้มีเงินได้ และร่วมกันกู้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย แต่แยกกันยื่นแบบแสดงเงินได้และเสียภาษีแยกกัน ก็จะได้ยกเว้นภาษีคนละครึ่ง ตามจำนวนที่จ่ายจริง และรวมกันแล้วทั้ง 2 คน จะได้รับยกเว้นภาษี ไม่เกิน 100,000 บาท
4. กรณีที่ต่างเป็นผู้มีเงินได้ และต่างฝ่ายต่างแยกกันกู้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย และได้ยื่นแบบแสดงเงินได้และเสียภาษีร่วมกัน ผู้ที่ยื่นแบบแสดงรายได้และเสียภาษี สามารถลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
5. กรณีที่ต่างเป็นผู้มีเงินได้ แต่แยกยื่นแบบแสดงรายได้และเสียภาษี และต่างคนต่างกู้เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย กรณีแบบนี้ต่างฝ่ายต่างจะได้รับยกเว้นภาษี ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท

5. ดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษีอย่างไร

ค่าลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านนั้น ผู้ที่กู้เงินมาสร้างบ้าน ซื้อบ้าน ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม หรือซื้ออาคารต่าง ๆ ทุกคนมีสิทธิ์ขอลดหย่อนภาษีเงินได้ เพื่อที่จะช่วยลดค่าใช้จ่าย โดยใช้ลดหย่อนได้ตามจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท เราจะมาลองดูการคำนวณการลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน

ยกตัวอย่างแบบที่ 1 กู้ซื้อคอนโดราคา 3 ล้านบาท ต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้าน 4% ต่อปี เท่ากับ 120,000 บาท ถ้าเราต้องจ่ายภาษีในอัตรา 5% (ผู้มีรายได้สุทธิต่อปี 150,000-300,000 บาท) ในกรณีนี้สามารถนำมาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้ตามจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ก็เท่ากับว่าใช้ลดหย่อนได้มากสุดที่ 100,000 บาท การใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีในส่วนนี้ จึงคิดที่ 5% ของ 100,000 บาท เท่ากับ 5,000 บาท

ยกตัวอย่างแบบที่ 2 กู้ซื้อบ้านราคา 8.5 ล้านบาท ต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้าน 5% ต่อปี เท่ากับ 425,000 บาท แต่ด้วยเงื่อนไขการใช้ดอกเบี้ยบ้านลดภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อคน ในกรณีนี้จึงลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้เพียงแค่ 100,000 บาทเท่านั้น ถ้าเราต้องจ่ายภาษีในอัตรา 15% (ผู้มีรายได้สุทธิต่อปี 500,001-750,000 บาท) เท่ากับว่าเราใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษีในส่วนนี้ ไปได้ 15% ของ 100,000 บาท เท่ากับ 15,000 บาท

ยกตัวอย่างแบบที่ 3 กู้ซื้อบ้าน 2 หลัง หลังแรกราคา 4 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยบ้าน 4% ต่อปี เท่ากับ 160,000 บาท บ้านหลังที่ 2 ราคา 3 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยบ้าน 4% ต่อปี เท่ากับ 120,000 บาท เท่ากับว่าเราต้องจ่ายดอกเบี้ยรวมกันทั้ง 2 หลัง เป็นจำนวน 280,000 บาท แต่การใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีนั้น ลดภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อคน ไม่ว่าจะกู้ซื้อบ้านกี่หลังก็ตาม ถ้าเราต้องจ่ายภาษีในอัตรา 20% (ผู้มีรายได้สุทธิต่อปี 750,000-1,000,000 บาท) เท่ากับว่าเราใช้สิทธิ์ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีในส่วนนี้ไปได้ 20% ของ 100,000 บาท เท่ากับ 20,000 บาท นั่นเอง

ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีเป็นมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ โดยให้เราได้ใช้สิทธิ์ในการขอลดหย่อนภาษี เพื่อช่วยเหลือผู้เสียภาษีเงินได้ทุกคน ได้แบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่าลืมตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ถูกต้องชัดเจนก่อนชำระภาษี เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดในการยื่นจ่ายภาษีในแต่ละปี