ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทราย-ดอยสะเก็ด”

Baania.com ได้รวบรวมประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้คุณเข้าถึงข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการตัดสินใจพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนเหนือของเมืองเชียงใหม่ในเส้นทางเชียงใหม่-สันทราย ซึ่งจะแบ่งบทความการวิเคราะห์ออกเป็น 3 พื้นที่ ได้แก่ <>  <> และ “โซนสันทราย-ดอยสะเก็ด” ที่เราจะมาโฟกัสกันในครั้งนี้

สันทราย-ดอยสะเก็ด
เส้นทางหลวงหมายเลข 118 หรือถนนเส้นเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด เป็นถนนสายหลักที่เชื่อมระหว่างเมืองเชียงใหม่กับอำเภอดอยสะเก็ด โดยผ่านอำเภอสันทรายตั้งแต่บริเวณแยกแม่กวง (แยกวงแหวนรอบ 3) หรือเรียกบริเวณดังกล่าวว่า ย่านสันทราย-ดอยสะเก็ด พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของความเป็นเมือง ซึ่งรองรับการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่ทางด้านตะวันออกเฉียงเหนือ ส่วนใหญ่แล้วตลอดแนวเส้นทางถนนเชียงใหม่-ดอยสะเก็ดจะปรากฏกลุ่มบ้านจัดสรรขนาดใหญ่เรียงรายตามสองข้างทาง เรื่อยไปจนเข้าสู่พื้นที่ตัวเมืองดอยสะเก็ด ในพื้นที่ดังกล่าวมีทางหลวงหมายเลข 118 หรือถนนสายเชียงใหม่-ดอยสะเก็ดซึ่งเป็นถนนสายหลัก และมีเส้นทางสำคัญอีก 3 เส้นทาง คือ ทางหลวงชนบท ชม. 3013 ทางหลวงชนบท ชม.3043 และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1014

จากผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงใหม่ จะเห็นได้ว่า ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางเชียงใหม่-ดอยสะเก็ดส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม อย่างไรก็ตาม ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินในปัจจุบันจะพบว่า ตลอดแนวเส้นทางดังกล่าวมีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากจากพื้นที่บริเวณถนนวงแหวนรอบเมืองเชียงใหม่ไปยังพื้นที่เขตเมืองดอยสะเก็ด ทั้งนี้ ถือเป็นอีกย่านที่ได้รับความนิยมและเป็นจุดหมายปลายทางของการเลือกทำเลอยู่อาศัยใกล้เมืองเชียงใหม่อีกพื้นที่หนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปีที่ผ่านมา พื้นที่โซนสันทราย-ดอยสะเก็ดถูกจับตามองจากเหล่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ซึ่งคาดว่าอาจเกิดจากสภาวะอิ่มตัวของพื้นที่ทางด้านทิศใต้ของเมืองในโซนเชียงใหม่-หางดง ที่เริ่มมีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย สันทราย-ดอยสะเก็ด
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่สันทราย-ดอยสะเก็ดได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 8 ย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลัก และกลุ่มทำเลการตั้งถิ่นฐานและการขยายตัวของเมือง เป็นเกณฑ์ในการแบ่งพื้นที่ ดังต่อไปนี้

(1) พื้นที่บริเวณจุดตัด แยกแม่กวง และแยกสันคะยอม ได้แก่ ย่านสันปูเลย (หมายเลข 1) ย่านสันทรายหลวง (หมายเลข 2) และย่านสันนาเม็ง (หมายเลข 3)
(2) พื้นที่ตามแนวถนนเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด ฝั่งเมืองสันทราย ได้แก่ ย่านเมืองเล็น-ป่าไผ่ (หมายเลข 4) ย่านสันป่าเปา (หมายเลข 5) และย่านลวงเหนือ (หมายเลข 6)
(3) พื้นที่ตามแนวถนนเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด ฝั่งเมืองดอยสะเก็ด ได้แก่ ย่านดอยสะเก็ด (หมายเลข 7) และย่านตลาดขวัญ-เชิงดอย (หมายเลข 8)

ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนสันทราย-ดอยสะเก็ด ส่วนใหญ่มีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ต่ำกว่า 5 ล้านบาททั้งหมด หากพิจารณาตามโซนพื้นที่ที่แบ่งตามเส้นทางคมนาคมสายหลัก กลุ่มทำเลการตั้งถิ่นฐานและการขยายตัวของเมืองข้างต้น จะพบว่า แนวโน้มราคากลางที่อยู่อาศัยบริเวณเเยกแม่กวงและแยกสันคะยอม มีราคากลางสูงกว่าบริเวณอื่น ซึ่งย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดคือ ย่านสันปูเลย (3.36 ล้านบาท) รองลงมาคือ ย่านสันทรายหลวง (3.18 ล้านบาท) และสันนาเม็ง (3.10 ล้านบาท) ทั้งนี้พื้นที่บริเวณดังกล่าวได้รับอิทธิพลการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่ช่วงถนนวงแหวนรอบที่ 3 ส่วนพื้นที่ฝั่งสันทราย และดอยสะเก็ด มีแนวโน้มราคากลางที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาท ได้แก่ ย่านสันป่าเปา (2.88 ล้านบาท) ย่านตลาดขวัญ-เชิงดอย (2.72 ล้านบาท) ย่านลวงเหนือ (2.71 ล้านบาท) ย่านเมืองเล็น-ป่าไผ่ (2.31 ล้านบาท) และย่านดอยสะเก็ด (2.04 ล้านบาท)

ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนสันทราย-ดอยสะเก็ด จะพบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุดคือ ย่านสันปูเลย (20,740 บาท) ซึ่งเป็นย่านที่อยู่ติดกับพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ตามแนวถนนเส้นซุปเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง โดยมีราคาต่อหน่วยพื้นที่สูงกว่าบริเวณอื่นๆ ตามมาด้วยย่านสันทรายหลวง (20,900 บาท) ย่านลวงเหนือ (20,900 บาท) ย่านสันป่าเปา (20,240 บาท) ย่านสันนาเม็ง (19,980 บาท) ย่านตลาดขวัญ-เชิงดอย (19,400 บาท) ย่านเมืองเล็น-ป่าไผ่ (17,180 บาท) และย่านดอยสะเก็ด (15,160 บาท) ตามลำดับ

 

โครงการยอดนิยมในย่านสันทราย-ดอยสะเก็ด

สำหรับประวัติราคาและแนวโน้มโซนสันทราย-ดอนสะเก็ด ด้านค่ากลางราคาขายของโครงการในช่วงปี 2012 -2016 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.42 ล้านบาท ซึ่งแม้จะทิ้งห่างจากค่ากลางของย่าน อ.เมืองค่อนข้างมาก แต่ก็มีแนวโน้มที่จะขยับตัวขึ้นตามการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่กระจายวงออกมายังพื้นที่โดยรอบเขตเมืองมากขึ้น แทนการกระจุกตัวอยู่ในย่านสถานที่สำคัญที่มีความหนาแน่นมากในปัจจุบัน

ในด้านของราคาขายต่อหน่วยที่ดินพบว่า โครงการอสังหาฯในแนวราบจะมีพื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยประมาณ 150 ตารางเมตร ราคาเฉลี่ยตกอยู่ที่ประมาณ 19,300 บาท ต่อตารางเมตร ซึ่งเห็นได้ว่าแนวโน้มราคามีการปรับตัวขึ้นเรื่อยๆจากปี 2012 ตามการขยายตัวของโครงการประเภทคอนโด ที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าโครงการบ้านจัดสรรในแนวราบ และชะลอตัวลงในช่วงปี 2015-2016 

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก  และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner  บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

บทความแนะนำ

• แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "สันทราย แม่โจ้"
• แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย “สันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม”