10 วิธีจำนองที่ดินถูกต้อง ไม่เสียเครดิต

วิธี<<5d8ec72c2c27a38660aa694ec095f0cb>>ที่ดิน สามารถสร้างโอกาสทางธุรกิจของผู้จำนอง โดยนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้มาค้ำประกันกับผู้รับจำนองอย่างถูกวิธี ไม่เสียเวลาเดินทางหลายรอบ จัดเตรียมเอกสารถูกต้อง และยังเป็นประวัติที่ดีต่อผู้จำนองและผู้รับจำนองอีกด้วย

1. การจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดิน คือการที่บุคคลหนึ่ง (เรียกว่า ผู้จำนอง) นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนไว้กับอีกบุคคลหนึ่ง (เรียกว่า ผู้รับจำนอง) เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง การจำนองต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฎหมาย ตัวอย่าง นายเบียร์ (ผู้จำนอง) มีที่ดินเปล่า 1 แปลง ต้องการปลูกบ้าน แต่ไม่มีทุน จึงไปขอกู้เงินจากธนาคาร (ผู้รับจำนอง) เมื่อได้รับอนุมัติ ธนาคารจะขอให้นายเบียร์จำนองที่ดินแปลงนั้นไว้กับธนาคาร เพื่อเป็นหลักประกันว่านายเบียร์จะชำระหนี้ที่กู้ไป ถ้าหากใครยังไม่เข้าใจสามารถคลิกอ่านต่อเรื่องการจำนองได้เลย

2. การจำนองและการขาย

การจำนองและการขายฝาก มีความคล้ายกันตรงอัตราดอกเบี้ย และเป็นการกู้ยืมเงินเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในส่วนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน หรือผู้ถือครองนั้นอยู่ที่ใคร 

สำหรับการฝากขายนั้น กรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปให้ ผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้) ทันทีในวันที่ทำสัญญา และผู้ฝากขาย (ผู้กู้) จะได้กรรมสิทธิ์คืนเมื่อชำระหนี้ หรือไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนดกันเอาไว้ แต่หากขาดส่ง หรือไม่ชำระหนี้ตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ ทรัพย์สินที่ฝากขายจะกลายเป็นของผู้รับฝากทันที (ยึดทรัพย์ได้) เหมือนเป็นการจำนำ แต่เพิ่มของขายและจำนวนเงินเพิ่มขึ้นมา ตัวอย่าง นายนา นำทองไปจำที่โรงรับจำนำ และทำสัญญาการชำระหนี้เรียบร้อย นายนาจึงได้รับเงินมา แต่ไม่ได้ทองกลับไป เมื่อเวลาผ่านไป นายนามีเงินสามารถชำระหนี้ทั้งหมดได้ จึงนำสัญญาไปยื่นกับโรงจำนำ และรับทองของตนเองกลับคืนมา

ในอีกกรณีหนึ่ง นายนา ไปจำทองที่โรงจำนำ ทำสัญญาการชำระหนี้ถูกต้อง และได้รับเงินมา เวลาผ่านไปนายนาไม่มีเงินไปชำระหนี้ทั้งหมด จึงส่งดอกเบี้ยไปเรื่อย ๆ เพื่อให้ทองไม่ถูกยึด จนวันหนึ่งเขาลืมส่งดอกเบี้ยของเดือน ทองนายนาจึงถูกยึดไป และไม่สามารถชำระหนี้เพื่อรับทองคืนต่อไปได้

3. รูปแบบการจำนองที่ดิน

ลักษณะการจำนองที่ดินในปัจจุบัน มักเป็นการนำที่ดินซึ่งไม่ได้ใช้งานมาจำนอง เพื่อนำเงินที่ได้มาต่อทุนทำธุรกิจให้เกิดกำไร โดยมีด้วยกัน 2 รูปแบบคือ 

• การจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง เป็นรูปแบบยอดนิยมไม่มีความยุ่งยากมาก เนื่องจากเป็นการตัดสินใจของผู้จำนองเอง แต่หากปัญหาอื่นใดก็ต้องรับผิดชอบเองเช่นกัน โดยลักษณะจะมีเพียงผู้กู้ และผู้ให้กู้เท่านั้น 
• การจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น วิธีดังกล่าวจะซับซ้อนกว่ารูปแบบแรก โดยตัวของผู้กู้นั้นต้องทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินก่อน แล้วจึงมาทำข้อตกลงกับผู้ให้กู้อีกครั้งหนึ่ง ทำให้มีตัวแปรทั้งหมด 3 ฝ่ายคือ ผู้กู้ ผู้ให้กู้ และเจ้าของทรัพย์สิน คล้ายกับการค้ำประกัน ผู้ให้กู้จึงควรเป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือทั้งผู้กู้และเจ้าของที่ เพราะอาจเกิดปัญหากันในภายหลังได้ ตัวอย่างเช่น นายเบียร์ (ผู้กู้) ต้องการเงินทุนไปทำบ้านเช่าที่ต่างจังหวัด จึงไปคุยทำเรื่องตกลงกับนายนา (เจ้าของที่) เพราะเห็นว่ามีที่ดินเปล่าไม่ใช้ทำอะไร เมื่อนายนาตกลง จึงพากันไปยื่นเรื่องขอจำนองที่ดินร่วมกันกับนายอา (ผู้ให้กู้) เมื่อนายอาเห็นสมควรจึงให้ทำสัญญากัน และนายเบียร์จึงจะได้เงินทุนไป 

4. จํานองที่ดินกับธนาคารผู้ให้บริการ

การจำนองรูปแบบที่ผู้กู้สนใจและพิจารณามากที่สุดคือ การจำนองที่ดินกับธนาคาร เพราะมีความน่าเชื่อถือ สามารถตรวจสอบหลักฐานได้ง่าย สำหรับการเลือกธนาคารที่จะนำที่ดินไปจำนอง ถ้าหากใครยังไม่รู้ว่าจะจํานองที่ดินกับธนาคารไหนดี ควรอ่านรายละเอียดและเงื่อนไขของสินเชื่อก่อน หากตรงตามความต้องการของผู้กู้จริงจึงเริ่มดำเนินการต่อไป เพื่อให้การทำเรื่องเป็นไปได้โดยง่าย สามารถปฏิบัติตามขั้นตอนง่าย ๆ ดังต่อไปนี้

คุณสมบัติของผู้กู้

• ผู้กู้ต้องมีสัญชาติไทย 
• อายุอย่างน้อย 20 ปี 
• รายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป 
• มีอายุงานปัจจุบันไม่น้อยกว่า 6 เดือน 
• กรณีผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี

สำหรับเอกสารที่ต้องยื่นจํานองที่ดินกับธนาคารจะแบ่งย่อยเป็น 3 อย่างคือ 

• เอกสารส่วนบุคคล ได้แก่ แบบฟอร์มการขอสินเชื่อ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาบัตรข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ สำเนาทะเบียนบ้าน (ทุกหน้า) 
• เอกสารการเงิน มีสลิปเงินเดือนเดือนล่าสุดหรือหนังสือรับรองเงินเดือน, สำหรับผู้ทำงานประจำต้องแนบสำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน, และสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระต้องมีเอกสารรายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือนหรือ 50 ทวิ แสดงรายได้ในช่วง 6 เดือนย้อนหลังเป็นอย่างน้อย ทั้งนี้ไม่ว่าอาชีพใด หากมีเอกสารแสดงรายรับทางการเงินอื่น ๆ จะช่วยให้พิจารณาได้ง่ายขึ้น 
• เอกสารหลักทรัพย์ สำเนาโฉนดที่ดิน / นส.3 / นส.3ก หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า และสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ทด.13)

เมื่อเช็กตัวผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี) เรียบร้อยแล้วให้เตรียมเอกสารที่แนะนำทั้งหมดไปธนาคารแล้วปฏิบัติตามขั้นตอนดังนี้

1. ยื่นเอกสารการขอสินเชื่อที่เขียนได้เรียบร้อยแล้ว พร้อมสำเนาทั้งหมดให้แก่เจ้าหน้าที่ธนาคาร
2. รอการประเมินจากธนาคารในเรื่องราคา และหลักประกัน
3. ธนาคารแจ้งผลการอนุมัติ วงเงิน และอัตราดอกเบี้ยตามความต้องการของผู้กู้ (ตรงนี้จะใช้เวลาประมาณ 1-2 อาทิตย์)
4. ทำสัญญากู้เงิน และทำสัญญาจดจำนองที่ดิน ณ กรมที่ดินเท่านั้น
5. รอรับเงินจากธนาคาร (ใช้เวลา 1-2 วัน)

ตัวอย่างคร่าวๆ ขั้นตอนการจํานองที่ดินกับธนาคารออมสินหรือจํานองที่ดินกับธนาคารอื่นๆ

นายเบียร์ต้องการกู้เงินจากธนาคาร โดยนำที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ของตนเองไปเป็นหลักประกัน เขาเริ่มเปิดเว็บไซต์อ่านข้อตกลงต่าง ๆ และโทร.สอบถามกับหลายธนาคารที่ตนสนใจ จนพบว่ามีหนึ่งธนาคารที่ตอบโจทย์ความต้องการของเขา นายเบียร์จึงโหลดแบบฟอร์มขอสินเชื่อ และเตรียมเอกสารไปให้ธนาคารในวันถัดมา หลังจากธนาคารอนุมิติ และประเมินราคาเรียบร้อยแล้ว นายเบียร์จึงไปทำสัญญาจดจำนองที่ดิน นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้ธนาคาร และรอรับเงินตามกำหนด

5. การตรวจสอบสัญญาจำนอง

เมื่อขอทุนได้เรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่นิติกรรมจะติดต่อมาหาผู้กู้เพื่อให้เตรียมเอกสาร และค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการทำสัญญาจำนองที่ดิน พร้อมนัดวันเวลาทำเรื่อง หากไม่มีเจ้าหน้าที่นิติกรรมติดต่อมา เราสามารถสอบถามไปถามที่สำนักงานที่ดินก่อนได้ เพราะการจดจำนองที่ดินมีรายละเอียดที่แตกต่างตามอสังหาริมทรัพย์ อาจทำให้สับสนได้ 

เอกสารที่ต้องเตรียมไปคือ หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ท.ด.15), หนังสือสัญญาจำนอง 3 ฉบับ (สำหรับผู้กู้ ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน), สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, และเอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยทางเจ้าหน้าที่จะคอยช่วยเหลือผู้กู้ในการทำสัญญาจำนองจนแล้วเสร็จทุกขั้นตอน กระทั่งได้โฉนดที่จดทะเบียน และสัญญาจำนอง 2 ชุด ควรทำสำเนาโฉนดไว้เพื่อไถ่ถอนในอนาคต และต้องยื่นธนาคารพร้อมสัญญาจำนองด้วย 

ข้อควรรู้ทางกฎหมายกำหนดแบบไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำตาม แบบการจำนองจะเป็นโมฆะ และสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้ชัดเจน เกี่ยวกับมูลค่า เช่น กู้เงิน 2,000,000 บาท โดยนำที่ดิน มูลค่า 4,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 2,000,000 บาท เท่านั้น

ตัวอย่างเช่น นายนา ได้รับอนุมัติเงินกู้จากธนาคาร จึงโทรศัพท์ไปกรมที่ดินเพื่อเขียนและทำสัญญาจำนอง เขาเตรียมเอกสาร พร้อมไปหาเจ้าหน้าที่ตามนัด จัดการเอกสาร เขียนรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนยื่นและชำระเงิน รอรับโฉนดที่จดทะเบียนและสัญญาจำนอง 2 ชุด จึงนำไปโฉนดไปทำสำเนา ให้มีเอกสารทั้งหมด 2 ชุด เพื่อเก็บไว้กับเขาเอง 1 ชุด และให้กับธนาคารอีก 1 ชุด  

6. ค่าใช้จ่าย

ในการจดจำนองถือเป็นธุระของผู้จำนอง เมื่อจะทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินจึงมีค่าใช้จ่าย โดยเหตุนี้ทำให้ต้องจัดเตรียมเงินเพื่อนำมาจดด้วย โดยผู้กู้จะมีค่าใช้จ่ายแบ่งออกเป็นรายการดังต่อไปนี้

1. ค่าธรรมเนียมจดคำขอแปลงละ 5 บาท
2. ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตรา 0.5% อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท
3. ค่าภาษีอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนอง (วงเงินจำนอง 2,000 บาทจะคิดค่าอากรแสตมป์ 1 บาท หากมีเศษจะคิดเป็น 1 บาท และค่าภาษีอากรแสตมป์มีได้สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)

ตัวอย่าง นายอา มีพื้นดินเปล่า 2 แปลง กู้เงินจากธนาคารได้ 1,200,000 บาท เสียค่าจำนอง 1% นายอาจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดคำขอ 10 บาท ค่าจดจำนอง 12,000 บาท และค่าภาษีอากรแสตมป์ 600 บาท รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 12,610 บาทถ้วน

7. ผลจากการจำนอง

กฎหมายผลการจำนอง ถูกเขียนเอาไว้เพื่อไม่ให้สูญเสียระบบการซื้อขายไป โดยสามารถแบ่งออกเป็นกรณีได้ทั้งสิ้น 4 แบบ และมีรายละเอียดดังนี้ 

1. ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม กล่าวคือที่ดินแปลงนี้ไปอยู่ที่ใครก็ตาม เงินที่เกิดขึ้นต้องให้ผู้รับจำนองก่อนเสมอ ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินจากนายอา และจดจำนองที่ดินกันเรียบร้อย ต่อมานายเบียร์ไปกู้เงินจากนายนาอีกคนแต่ไม่ได้จดจำนองที่ดินกับนายอา เงินที่ได้จากนายเบียร์และนายนา ต้องส่งชำระหนี้ให้นายอาเป็นคนแรก ถึงแม้ที่ดินจะเปลี่ยนเป็นชื่อของคนอื่นแล้วต่อตาม

2. ผู้รับจำนองยังมีสิทธิ์ที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้หากเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้

1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง 5 ปี 
2. ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ 
3. ไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง หมายความว่า ผู้รับจำนองสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้จำนองได้ หากไม่ชำระดอกเบี้ยใน 5 ปี ศาลเห็นว่ามีดอกเบี้ยเกือบเท่าเงินต้น และไม่มีผู้รับจำนองอื่นในการจำนองครั้งนี้

ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินจาก นายอา โดยทำการจำนองที่ดินไว้ 100,000 บาท เป็นเงินต้น และต้องจ่ายดอกเบี้ย 3% ต่อปี เวลาผ่าน 10 ปี นายเบียร์ไม่ได้ส่งดอกเบี้ยเลย รวมทั้งสิ้น 130,000 บาท จึงถูกนายอาฟ้องขึ้นศาล และสามารถโอนกรรมสิทธิ์เป็นของนายอาได้เลย

3. ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้แล้ว ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนอง และราคาทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น กล่าวคือ ผู้รับจำนองสามารถฟ้องให้ศาลนำที่จำนองไปขายทอดตลาดได้ เพื่อนำเงินที่ขายมาให้ผู้รับจำนอง แต่หากเงินที่ขาดอยู่ก็จะไม่ได้รับจากผู้จำนองด้วย ในกรณีมีข้อตกลงกันไว้เกี่ยวกับเงินที่ต้องส่งให้ผู้รับจำนอง ก็สามารถทำได้ไม่ผิดกฎหมาย ตัวอย่าง นายเบียร์ กู้เงินนายอา 100,000 บาท จดจำนองที่ดินกันเรียบร้อย ต่อมานายอาบังคับให้นำที่ดินไปปล่อยขายทอดตลาด ได้เงินมา 70,000 บาท ส่วนเงินที่ขาดนายเบียร์ไม่ต้องหามาใช้ตามเนื่องจากไม่ได้ตกลงกันเอาไว้กับนายอา 

4. กรณีที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดแล้วก็ให้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลืออยู่เท่าใดก็ให้ส่งมอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้ หมายถึง ผู้รับจำนองบังคับให้ผู้จำนองขายที่ดินทอดตลาด เงินที่ได้มาทั้งหมดจะไม่ตกไปอยู่ที่ผู้รับจำนองเพียงอย่างเดิม จะต้องส่งให้ผู้จำนองตามที่กำหนดเอาไว้ ตัวอย่าง นายเบียร์ จดจำนองที่ดินกับนายอา 200,000 บาทเมื่อนายอาบังคับขายที่ดินถอดตลาดได้เงินมา 200,000 บาท นายอาจะได้เงินชำระหนี้สินเพียง 100,000 บาท และต้องนำเงินส่วนที่เหลือให้นายเบียร์

8. การไถ่ถอนที่ดิน

เมื่อผู้กู้ชำระหนี้กับผู้รับจำนองเรียบร้อยแล้ว สามารถแจ้งเรื่องของโฉนด และหนังสือมอบอำนาจจากผู้รับจำนองได้ และนำไปยื่นไถ่ถอนที่กรมที่ดินโดยแจ้งล่วงหน้า 3-5 วัน ซึ่งมีเอกสารจำเป็นดังนี้

• สำเนาโฉนดที่ดิน 
• หนังสือสัญญาจำนอง 
• หนังสือสัญญากู้ยืมเงินจากผู้รับจำนอง 
• เอกสารอื่น ๆ 
• อาจมีค่าธรรมเนียมเล็กน้อยในการให้บริการจากกรมที่ดิน

9. การบังคับจำนอง

ในการบังคับจำนอง มีกฎระเบียบที่สำคัญโดยผู้รับจำนองต้องปฏิบัติตามก่อนดังนี้ ผู้รับจำนองต้องทำหนังสือทวงหนี้ไปหาผู้จำนองแล้วเป็นเวลา 30 วันหลังไม่มีการชำระหนี้ จึงจะสามารถใช้สิทธิ์บังคับผู้จำนองได้ โดยการฟ้องคดีต่อศาลให้ผู้จำนองชำระหนี้คืน หากไม่ชำระเงินจริงจึงสามารถใช้อำนาจของศาลนำทรัพย์สินที่จำนองไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ของผู้รับจำนอง หรือให้ที่ดินดังกล่าวโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับจำนองได้ ตามผลของการจำนองที่ดิน

10. ข้อควรรู้

การจำนองหรือการจำนำที่ดิน ถือเป็นวิธีกู้ยืมรูปแบบหนึ่งที่นิยมในธุรกิจ เนื่องจากปลอดภัย และกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้จำนองอยู่ จึงเห็นได้ว่าธนาคารมากมายปล่อยสินเชื่อในเรื่องเหล่านี้ แต่ต้องพิจารณาถึงตัวผู้จำนองและผู้รับจำนองก่อนเสมอ ว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด เงินที่ผู้จำนองกู้มาสามารถชำระคืนได้จริงหรือไม่ และผู้รับจำนองมีประสิทธิภาพในการทวงหนี้หรือไม่ หากมีปัญหาเกิดขึ้นจะเป็นเรื่องยากในการฟ้องดำเนินคดีและการชำระ

วิธีจำนองที่ดิน เป็นอีกวิธีหนึ่งที่ช่วยให้ผู้จำนองมีทุนจากอสังหาริมทรัพย์ที่เปล่าว่าง ถือเป็นการลงทุนเพื่อต่อยอดทางการเงินอันชาญฉลาดทั้งของผู้กู้เองและของผู้ให้กู้ แต่ต้องมีความรับผิดชอบต่อผู้รับจำนอง หรือผู้ให้นำพื้นที่ไปจำนองด้วย