สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด กับเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน

ที่ดินที่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยต้องมีเอกสารสิทธิ์ หรือเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของ ซึ่งมีอยู่หลายชนิด ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เพื่อยืนยันสิทธิครอบครอง หรือเรียกว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ สทก. คือเอกสารอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เป็นผู้มีสิทธิทำกินชั่วคราว

ในขณะเดียวกันก็ยังมีพื้นที่อีกหลายแห่งที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขายได้ ซึ่งหากมีความจำเป็นต้องซื้อขายเพื่อครอบครองที่ดินประเภทนี้ เราควรศึกษาข้อมูล สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด กับเรื่องที่ควรรู้ก่อนซื้อขายที่ดิน หาความรู้ให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

ที่ดินไม่มีโฉนดเกิดจากอะไร

ปัจจุบันมีที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือแสดงสิทธิ์อยู่ทั่วประเทศเป็นจำนวนมาก อาจจะมาจากสาเหตุจากการตกสำรวจ หรืออาจจะอยู่ในระหว่างดำเนินการตามขั้นตอนของทางราชการ และรวมถึงที่ดินที่ได้มาภายหลังการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ในการออกโฉนดที่ดินให้ได้ ทำให้ต้องรอขั้นตอนจากทางราชการ หรือเกิดจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่ออกโฉนดที่ดินให้ไม่ได้ โดยออกเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ให้ใช้แทน ไม่ว่าจะกรณีใด ๆ ก็ต่างส่งผลให้ที่ดินที่เราอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ไม่มีโฉนดครอบครอง

การขอโฉนดที่ดินทำอย่างไรบ้าง

เมื่อเรามีที่ดินอยู่ในครอบครอง ไม่ว่าจะได้มาจากการได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือการซื้อขาย สิ่งแรกที่ต้องนึกถึงและดำเนินการทันทีก็คือ การยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งหากเป็นสิทธิครอบครองด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน จะมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เช่น น.ส.4  โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง หรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ แต่ไม่ได้ระบุว่าบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดิน เช่น น.ส.3  ใบจอง สิ่งที่จำเป็นต้องทำคือการยื่นขอออกโฉนดโดยเร็ว ซึ่งต้องเตรียมการดังนี้

1. จัดเตรียมหลักฐานที่จะใช้ประกอบในการดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน 

• เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส  ทะเบียนหย่า (ถ้ามี) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ นามสกุล (ถ้ามี) 
• เอกสารสิทธิ์ที่มีอยู่ เช่น ใบ ส.ค.1  น.ส.3  ใบจอง  ใบเหยียบย่ำ ตราจอง น.ค.3
• สำหรับกรณีที่ไม่มี ส.ค.1 ให้เตรียมหลักฐานการเสียภาษีที่ดินไปด้วย

2. ขั้นตอนการดำเนินการขอออกโฉนด

• นำหลักฐานที่จัดเตรียมไว้ยื่นแสดงความจำนงได้ที่กรมที่ดิน
• เจ้าพนักงานที่ดินจะนัดหมายเพื่อรังวัดที่ดิน พร้อมกับไต่สวนเจ้าของที่ดินและผู้ปกครองท้องที่นั้น ๆ
• หลังจากที่รังวัดที่ดินเสร็จเรียบร้อย ตรวจสอบครบถ้วนถูกต้อง หากไม่มีปัญหาอื่นใด จะมีการประกาศแจกโฉนดที่ดินภายใน 30 วัน
• หากมีผู้คัดค้านทำให้ตกลงกันไม่ได้ ผู้ที่คัดค้านสามารถฟ้องศาลภายใน 60 วัน และรอจนกว่าจะดำเนินคดีแล้วเสร็จ จึงจะดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้

3. จัดเตรียมค่าใช้จ่ายในการขอออกโฉนดที่ดิน

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่ารังวัดที่ดิน แปลงละ 30 บาท
• ค่าหลักเขต แปลงละ 15 บาท
• ค่าออกโฉนดที่ดิน ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท เกิน 20 ไร่ ส่วนที่เกินไร่ละ 2 บาท เศษคิดเป็น 1 ไร่

4. ค่าดำเนินการสำหรับเจ้าพนักงานที่ดิน

• ค่าพาหนะเดินทาง และค่าเบี้ยเลี้ยงในการรังวัดที่ดิน
• ค่าป่วยการให้กับผู้ปกครองในท้องที่หรือผู้แทน วันละ 30 บาท
• ค่าปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่าพยาน คนละ 5 บาท

หลักการพื้นฐานของการซื้อขายที่ดิน

ตรวจสอบเอกสาร

ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่าอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถยื่นขอโฉนดได้หรือไม่ เช่น มีใบ ส.ค.1 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ น.ค.3  ก.ส.น.5 

• เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว
• ไม่เป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ ไม่เป็นที่เขตหวงห้าม ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวน และพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะ

จัดเตรียมเอกสารให้พร้อม

• เอกสารส่วนตัว บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชือสกุล (ถ้ามี)
• แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน เช่น ส.ค.1
• ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน
• ใบจอง หรือใบเหยียบย่ำ หรือตราจอง
• หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 น.ส.3 ก น.ส.3 ข. หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (แบบหมายเลข 3)
• ใบไต่สวนหรือใบนำ
• หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในกรณีที่ได้รับการจัดที่ดินในนิคมสร้างตนเอง หรือสหกรณ์นิคม (น.ค.3 หรือ ก.ส.น.5)
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน หรือหลักฐานอื่นที่เกี่ยวข้อง
• ติดต่อกรมที่ดิน เพื่อชี้ระวางแผนที่ ชำระเงินค่าธรรมเนียมเพื่อนัดหมายรังวัดที่ดิน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดทำได้จริงหรือไม่

ที่ดินไม่มีโฉนด ต้องตรวจสอบให้ดีว่ามีเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองแบบใด หรือเป็นที่ดินไร้เอกสารสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ที่เรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า เพราะหากที่ดินที่จะซื้อขาย ไม่มีความชัดเจนเรื่องเอกสารสิทธิ์ ก็ถือว่ามีความเสี่ยงอยู่มาก เพราะแม้กระทั่งที่ดินที่มีโฉนดอยู่แล้ว ก็ยังต้องตรวจสอบให้ดีว่าโฉนดได้มาโดยถูกต้องหรือไม่เช่นกัน เพราะที่ดินนั้นอาจจะเป็นเขตอุทยาน เขตป่าสงวน เขตสาธารณประโยชน์ เขตปฏิรูป หรือเขตธรรมชาติที่บุคคลทั่วไปไม่มีสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ

แต่การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดก็สามารถทำได้โดยการซื้อขายกันเอง ที่ไม่ได้มีกำหนดไว้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เป็นการทำสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 เป็นการสละเจตนาครอบครอง โอนเปลี่ยนมือ ทำหนังสือโอนขาย ชำระราคา ส่งมอบการครอบครอง เปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีในใบเสียภาษีเป็นชื่อผู้ซื้อแทน แต่ก็เป็นเพียงสัญญาที่ใช้ยืนยันกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น  ไม่สามารถใช้สัญญาซื้อขายที่ว่านี้ เป็นเอกสารยืนยันกับทางราชการได้

ข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน

แม้ว่าจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขาย โดยผู้ขายมีเจตนาสละสิทธิ์ในการครอบครอง ให้ผู้ซื้อเข้าปกครองเป็นเจ้าของผู้ครอบครองที่ดิน แต่ก็ต้องมีข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน ดังนี้

• ระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด ควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน เช่น ผู้ขายประสงค์ขายที่ดินที่ตั้งอยู่ ณ ที่ใด หมู่บ้านใด ตำบลใด จำนวนเนื้อที่กี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา และที่ดินแต่ละทิศเหนือ ใต้ ตะวันออก ตะวันตก ติดกับเขตที่ดินของใครบ้างมีขนาดที่ดินเท่าไหร่ ควรระบุไว้ให้ชัดเจน

• ระบุในสัญญาให้ชัดเจน

เพื่อรับรองว่าที่ดินที่ขายตามสัญญาซื้อขาย ปลอดภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิไม่ว่ากรณีใด ภายหลังทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ผู้ขายสัญญาว่าจะไม่ทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ที่ดินที่ขายนั้นเสื่อมประโยชน์ หรือเสื่อมราคาลง ถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญา จนเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายกับผู้ซื้อ ผู้ขายยอมรับผิดและยินยอมชดใช้ค่าเสียหาย อันเกิดจากการไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายแก่ผู้ซื้อ

• ตกลงการทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยให้มีพยานรู้เห็น

เช่น ผู้ที่สามารถเป็นพยานได้ หรือเป็นเจ้าของที่ดินทุกคน ที่มีเขตที่ดินติดกันก็จะเป็นการดี   

• ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ก่อนทำสัญญาให้วัดเนื้อที่ทั้งหมดตามที่ตกลงกันในหนังสือสัญญาซื้อขาย ถ่ายรูปหลักฐานการส่งมอบ การโอนเงิน สลิป หรือใบสำคัญ โอนเงินผ่านธนาคารเก็บไว้ แจ้งให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับรู้ 

สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด เป็นเพียงการเปลี่ยนผู้ถือครองที่ดิน เพื่อเข้าไปทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ในลักษณะของการทำเกษตรกรรมหรืออื่น ๆ นอกจากการทำสัญญาแล้ว ผู้ถือครองควรจะต้องแสดงออกในการครอบครองที่ดินอย่างเป็นรูปธรรมด้วย เช่น ปักเขตแดน ทำรั้วกั้น ปลูกบ้าน ขอเลขที่บ้าน ขอไฟฟ้า ขอประปา เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแสดงให้เห็นถึงสิทธิครอบครองที่ดินได้เป็นอย่างดี