เปรียบเทียบแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "สันทราย-หางดง"

HIGHLIGHTS:

• ปี 2559 ทำเลที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากที่สุดคืออำเภอเมือง รองลงมาได้แก่อำเภอสันทราย และหางดง ตามลำดับ
• อำเภอสันทราย มีค่ากลางของราคาขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6 ต่อปี ส่วนค่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 4.4 ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะขยับตัวขึ้นตามการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์
• หางดงตอนบน ค่ากลางของราคาขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 2 ต่อปี และค่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอย มีอัตราการเพิ่มของราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยร้อยละ 2.6 ต่อปี โดยมีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับอำเภอเมือง
• หางดงตอนล่าง ราคากลางโครงการต่ำกว่าในเขตอำเภอเมือง แต่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์กลับเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแฉพาะมูลค่าในช่วงปี 2557 ถึง 2558 แนวโน้มราคาอสังหาฯ นั้นเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 9 ต่อปี

 

จากการรวบรวมสถิติการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในจังหวัดเชียงใหม่ ปี 2559 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่ามีโครงการที่เปิดขายจำนวน 229 โครงการ แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 176 โครงการ จำนวน 20,667 ยูนิต, คอนโดมิเนียม 56 โครงการ จำนวน 8,620 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2558 ร้อยละ 7 โดยทำเลที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากที่สุดคืออำเภอเมืองรองลงมาได้แก่อำเภอสันทราย, อำเภอหางดง, อำเภอสันกำแพง, อำเภอสารภี, อำเภอดอยสะเก็ด และอำเภอแม่ริม ตามลำดับ

ครั้งนี้เราจะมาเปรียบเทียบ 2 ทำเลฮอตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอสันทราย และอำเภอหางดง รวมถึงวิเคราะห์ทั้งในแง่ของบริบทพื้นที่และประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัย ว่าจะน่าอยู่หรือน่าลงทุนมากน้อยแค่ไหนครับ

 

บริบทและศักยภาพของ 2 ทำเล "สันทราย-หางดง"

 

โซนสันทราย พื้นที่ "เมืองบริวาร" รองรับการขยายตัวทางตอนเหนือของเมืองเชียงใหม่ ตามเส้นทาง เชียงใหม่-สันทราย  และเป็นพื้นที่ศูนย์กลางการศึกษา ที่มีการเติบโตและขยายตัวอย่างรวดเร็วของเมือง ตามที่ Baania.com ได้แบ่งพื้นที่การวิเคราะห์ออกเป็น 3 โซนหลัก ได้แก่ โซนสันทรายน้อย-สันทรายหลวง-สันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่าม, โซนสันทราย-ดอยสะเก็ด และโซนสันทราย-แม่โจ้ ซึ่งรวมหลายย่านไว้ด้วยกัน

จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 ของพื้นที่ดังกล่าวพบว่า โซนสันทรายน้อย-สันทรายหลวง-สันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่าม พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย จากการพัฒนาเส้นทางคมนาคมขนส่งสายหลัก ตามแนวถนนเส้นซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง มีการขยายตัวของธุรกิจการค้าและพาณิชยกรรมชานเมือง  โดยเฉพาะบริเวณแยกศาลเด็ก ซึ่งพื้นที่บริเวณดังกล่าวมีการกำหนดให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ด้วยทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับแหล่งงาน ย่านพาณิชยกรรม และสถานศึกษาหลายแห่ง ทำให้โซนนี้เป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของกลุ่มคนหลากหลาย

โซนสันทราย-ดอยสะเก็ด พื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่ด้านตะวันออกเฉียงเหนือ มีการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากจากพื้นที่บริเวณถนนวงแหวนรอบเมืองเชียงใหม่ไปยังพื้นที่เขตเมืองดอยสะเก็ด ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่เหล่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยกำลังให้ความสนใจ ซึ่งคาดว่าอาจเกิดจากสภาวะอิ่มตัวของพื้นที่ทางด้านทิศใต้ของเมืองเชียงใหม่ ที่เริ่มมีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับ บริเวณโซนสันทราย -ดอยสะเก็ด ยังมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ส่วนใหญ่ เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ทำให้ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ

ส่วนโซนสันทราย-แม่โจ้ เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตและขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว เนื่องมาจากปัจจัยหลักที่สำคัญ คือ การเป็นศูนย์กลางของเมืองการศึกษาทางตอนเหนือของเมืองเชียงใหม่ เมื่อพิจารณาตามผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่พบว่า ลักษณะของเมืองแม่โจ้มีการขยายตัวเกาะกลุ่มอย่างเห็นได้ชัดบริเวณรอบมหาวิทยาลัยแม่โจ้ ตามแนวเส้นทางถนนเชียงใหม่-พร้าว (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1001)

โซนหางดง ย่านอยู่อาศัยใกล้เมืองพื้นที่โซนใต้ของเมืองเชียงใหม่ เป็นย่านพาณิชยกรรมใหม่ที่ขยายตัวตลอดแนวเส้นถนนเชียงใหม่-หางดง และเป็นย่านที่อยู่อาศัยใกล้เมืองชั้นดีที่รองรับคนที่ทำงานและใช้ชีวิตอยู่ในตัวเมืองโดยเฉพาะตามแนวถนนเลียบคลองชลประทาน ซึ่งถือว่าเป็นย่านชานเมืองที่มีบทบาทสำคัญของเมืองเชียงใหม่ ที่มีการเติบโตของเมืองขยายไปตามเส้นทางคมนาคมสายหลัก โดย Baania.com ได้แบ่งพื้นที่การวิเคราะห์ออกเป็น 2 โซนหลัก คือ โซนหางดงตอนบน (แยกสนามบิน-แยกแม่เหียะสมานสามัคคี) และโซนหางดงตอนล่าง (แยกแม่เหียะสมานสามัคคี-ที่ว่าการอำเภอหางดง)

จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของพื้นที่ดังกล่าวพบว่า โซนหางดงตอนบน ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยถึงปานกลาง จึงมีบ้านจัดสรร คอนโด และตึกแถวกระจายตัวอยู่จำนวนมากในพื้นที่นี้ โดยเฉพาะแนวถนนเลียบคลองชลประทานที่เปรียบเสมือนเส้นทางลัดเข้าสู่ตัวเมือง ทำให้โซนดังกล่าวมีความได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองเชียงใหม่ได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะผู้ที่เดินทางไปกลับหรือติดต่อธุระในเมือง จึงทำให้โซนหางดงมีความได้เปรียบโดยสมบูรณ์ในด้านการเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีของเมืองเชียงใหม่

โซนหางดงตอนล่าง พื้นที่เชื่อมต่อกับเมืองเชียงใหม่ ถัดลงมาจากโซนหางดงตอนบน ซึ่งเป็นเมืองที่มีบทบาทสำคัญของเมืองเชียงใหม่ ที่มีการเติบโตของเมืองตามแนวถนนเชียงใหม่-หางดง (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 108) และถนนเลียบคลองชลประทาน เนื่องจากเป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของประชาชนที่ทำงานในเมืองเชียงใหม่ นอกจากนี้ยังเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมชานเมืองที่ช่วยเสริมบทบาทการเป็นศูนย์กลางระดับภูมิภาคของเมืองเชียงใหม่ และเป็นย่านที่รวมแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวในปัจจุบันอีกด้วย

จากการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของเมืองที่เกิดขึ้นทั้งการขยายตัวของศูนย์กลางการค้าชานเมือง และ การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่ง ซึ่งทำให้การเดินทางเชื่อมต่อกับพื้นที่เมืองมีความสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ย่านหางดงตอนล่างเป็นอีกย่านหนึ่งที่น่าจับตามองทั้งในแง่ของการอยู่อาศัย และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จากความเฉพาะตัวของพื้นที่ที่ได้เปรียบทั้งในด้านระยะทางจากศูนย์กลางเมือง และความเป็นส่วนตัวของการอยู่อาศัย เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยแบบ Exclusive แห่งหนึ่งของเมืองเชียงใหม่

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

จากบทวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย(Market Report) ของ โซนสันทราย พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยโซนสันทรายน้อย-สันทรายหลวง-สันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่าม มีค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัย(Median Selling Price), ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่อยู่อาศัย(Average Selling Price per Square Mater) และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงสุด รองลงมาคือ โซนสันทราย-แม่โจ้ และโซนสันทราย-ดอยสะเก็ด ตามลำดับ โดยค่ากลางราคาขายของโซนสันทรายน้อย-สันทรายหลวง-สันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่ามอยู่ที่ 4.12 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 32,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนสันทรายมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3.93% ต่อปี

สาเหตุที่โซนสันทรายน้อย-สันทรายหลวง-สันผีเสื้อ-ฟ้าฮ่าม มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงสุด จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 สามารถวิเคราะห์ได้ว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ของโซนนี้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยถึงปานกลาง และเป็นโซนที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมืองมากที่สุด เมื่อเทียบกับโซนสันทรายโซนอื่นๆ ทั้งยังใกล้กับแหล่งธุรกิจการค้าและพาณิชยกรรม เช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า ปั้มน้ำมัน โรงพยาบาล โดยเฉพาะโครงการที่อยู่บนถนนเส้นซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปางหรือตั้งอยู่ใกล้กับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเฟสติวัลจะมีแนวโน้มราคาสูงที่สุด ในขณะที่โซนสันทรายโซนอื่นๆ นั้น การใช้ประโยชน์ที่ดินจะเน้นไปที่ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม มีพื้นที่สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างน้อย ยกเว้นในส่วนของพื้นที่ที่อยู่รอบๆมหาวิทยาลัยแม่โจ้ และ ที่ว่าการอำเภอสันทราย ซึ่งเป็นแลนด์มาร์กที่ทำให้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงมากกว่าพื้นที่อื่นๆ

 

ขณะที่ โซนหางดง พบว่า ค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัย(Median Selling Price) ของโซนหางดงตอนบนมีค่าสูงกว่าโซนหางดงตอนล่างซึ่งอยู่ที่ 3.1 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่อยู่อาศัย(Average Selling Price per Square Mater) ของโซนหางดงตอนล่างมีค่าสูงกว่าโซนหางดงตอนตอนซึ่งอยู่ที่ 23,700 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนหางดงตอนล่างมีอัตราเพิ่มขึ้นสูงกว่าโซนหางดงตอนบนเฉลี่ย 9.65% ต่อปี

สาเหตุที่โซนหางดงตอนบน มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าโซนหางดงตอนล่าง เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมืองมากกว่า ทั้งยังใกล้กับสนามบินและห้างสรรพสินค้าโรบินสันแอร์พอร์ทพลาซ่า ทำให้มีการเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกกว่า ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้สูงมากกว่า ในขณะที่โซนหางดงตอนล่างนั้นพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งอยู่ห่างไกลจากเมืองทำให้ตั้งราคาขายได้น้อยกว่า

อย่างไรก็ตามราคาก็ไม่แตกต่างกันมากนัก เพราะเป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาขยายเมือง ซึ่งจะทำให้พื้นที่นี้มีแนวโน้มราคากลางเพิ่มขึ้นเมื่อโซนหางดงตอนบนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่นมากขึ้น อีกทั้งโซนนี้ยังมีสถานที่ท่องเที่ยวและยังมีธรรมชาติที่สามารถนำมาเป็นจุดขายของโครงการได้ อีกทั้งยังเงียบสงบ ไม่พลุกพล่าน ทำให้เป็นที่สนใจของกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านอยู่อาศัยสำหรับพักผ่อนมากกว่าซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงกว่ากลุ่มผู้อยู่อาศัยที่ต้องการอยู่ใกล้ใจกลางเมืองที่ต้องการเข้าเมืองเพื่อไปทำงาน แต่สำหรับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร พื้นที่ในโซนหางดงล่างส่วนใหญ่เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม มีพื้นที่สำหรับพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยกว่า ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรมีค่าสูงกว่าโซนหางดงตอนบนที่ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาที่ใกล้เคียงกัน

 

 

เปรียบเทียบแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

เมื่อนำแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของทั้ง 2 ทำเลมาเปรียบเทียบเพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น พบว่า โซนสันทราย มีค่าราคากลาง (Median Selling Price) ประเภทบ้านอยู่ที่ 2.7 ล้านบาทต่อหลัง หรือเฉลี่ย 24,109 บาทต่อตารางเมตร, ประเภทคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1.79 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 51,635 บาทต่อตารางเมตร
ส่วน อำเภอหางดง ประเภทบ้านมีราคากลางอยู่ที่ 3.39 ล้านบาทต่อหลัง หรือเฉลี่ย 20,401 บาทต่อตารางเมตร ประเภทคอนโดมิเนียม มีราคากลางอยู่ที่ 2.85 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 42,055 บาทต่อตารางเมตร

 

วิเคราะห์ประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัย
ในพื้นที่อำเภอสันทราย ค่ากลางของราคาขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 6 ต่อปี ส่วนค่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 4.4 ต่อปี และมีแนวโน้มที่จะขยับตัวขึ้นตามการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่กระจายวงออกมายังพื้นที่โดยรอบเขตเมืองมากขึ้น แทนการกระจุกตัวอยู่ในย่านสถานที่สำคัญที่มีความหนาแน่นมากในปัจจุบัน

 

สำหรับประวัติราคาและแนวโน้มอำเภอหางดง โดยเฉพาะหางดงตอนบน ค่ากลางของราคาขายเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 2 ต่อปี และค่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ใช้สอยโดยมีอัตราการเพิ่มของราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยร้อยละ 2.6 ต่อปี โดยมีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกันกับอำเภอเมือง แม้ว่าราคาทั่วไปยังคงต่ำกว่าอำเภอเมืองอยู่ก็ตาม ส่วนหางดงตอนล่างจะยังมีตัวเลขราคากลางโครงการต่ำกว่าในเขตอำเภอเมือง แต่พบว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์กลับเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแฉพาะมูลค่าในช่วงปี 2557 ถึง 2558 แนวโน้มราคาอสังหาฯ นั้นเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 9 ต่อปี

หากเปรียบเทียบด้านบริบทของทั้งสองทำเลต่างก็มีจุดเด่นที่คล้ายคลึงกันคือ เป็นทำเลชานเมืองที่ไม่ไกลจากตัวเมืองเชียงใหม่มากนัก สามารถสัมผัสกับบรรยากาศและวิถีความเป็นอยู่ของผู้คนในท้องถิ่นได้ อีกทั้งมีศูนย์กลางธุรกิจการค้าที่อยู่ใกล้ รวมถึงห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล แหล่งจับจ่ายใช้สอย ส่วนด้านแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยนั้นโดยภาพรวมไม่ต่างกันมากนัก และมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นเหมือนกัน แต่ค่ากลางของราคาขายของอำเภอสันทรายขยับตัวสูงขึ้นมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งก็สอดคล้องกับปริมาณการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่หนาแน่นและเติบโตอย่างต่อเนื่อง รักย่านไหนทำเลใดเลือกให้ตรงใจกันได้เลยนะครับ

 

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)