แต่งตัวไปกู้: สิ่งที่ควรรู้ก่อนกู้ซื้อบ้าน (5)
สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่เมื่อไปยื่นขอกู้จากสถาบันการเงิน ผลปรากฏว่าไม่ผ่านการอนุมัติ อาจเป็นเพราะรายได้ไม่เพียงพอกับเกณฑ์การผ่อนชำระ แต่การถูกปฎิเสธให้กู้อาจไม่ใช่เพียงเพราะรายได้ไม่เป็นไปตามเกณฑ์อย่างเดียว แต่อาจเนื่องจากคุณสมบัติผู้กู้ซื้อบ้านเอง เช่นอายุมากกว่าจำนวนปีที่ขอกู้ ซึ่งเมื่อผ่อนชำระแล้วจะเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด เช่นเกินกว่า 60-65 ปี ถ้าไม่ลดจำนวนปีที่กู้ลง ก็ต้องเพิ่มจำนวนผู้ขอกู้ร่วมขึ้นอีก
หรือบางครั้งอาชีพผู้กู้ไม่สามารถยืนยันรายได้ที่แน่นอนได้ ก็ต้องเพิ่มผู้กู้ที่มีรายได้ประจำแน่นอนมากขึ้น สถาบันการเงินก็จำต้องคำนึงถึงความมีส่วนร่วมต่อการกู้หรือการมีประโยชน์ร่วมของผู้กู้ร่วมด้วย เพราะมิฉะนั้นแล้วก็จะมีปัญหาในภายหลังได้ หากผู้กู้ร่วมไม่ได้มีส่วนร่วมในการขอสินเชื่อบ้านอย่างแท้จริง
เหตุผลและความจำเป็นของการมีผู้กู้ร่วม ได้ในกรณีต่างๆ ดังนี้
- รายได้และคุณสมบัติไม่เพียงพอ มักจะให้เพิ่มผู้กู้ได้ในกรณีที่มีส่วนร่วมในการใช้ประโยชน์ เช่น อาศัยในบ้านที่ซื้อนั้น หรือเป็นญาติพี่น้อง พ่อแม่ลูก แต่อาจมีบางกรณี เช่น เป็นเพื่อนกันปัจจุบันพอยอมรับได้
- การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้าน ในบางกรณีสามีหรือภรรยาหรือญาติพี่น้องต้องการมีกรรมสิทธิ์ในบ้าน แต่รายได้อาจไม่แน่นอน ก็อาจจำเป็นให้กู้ร่วม หรือในกรณีเป็นสินเชื่อสวัสดิการขององค์กร/บริษัทที่มีเงินช่วยเหลือชำระดอกเบี้ยให้บางส่วน โดยผู้ขอใช้สวัสดิการต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ก็จำเป็นต้องกู้ร่วมด้วย
- กรณีเป็นผู้ค้ำประกัน ในบางกรณีที่ผู้ค้ำประกันรับประกันผู้กู้หลัก รวมถึงอาจถือกรรมสิทธิ์ร่วม จะให้เข้าร่วมเป็นผู้กู้ร่วม ซึ่งเป็นในกรณีนายจ้างเป็นผู้รับประกันให้ลูกจ้าง เป็นต้น
- กรณีสามีเป็นชาวต่างชาติ ภรรยาเป็นคนไทย ซึ่งชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ แต่ตนเองมีรายได้ ก็จำเป็นต้องกู้ซื้อบ้านร่วมกับภรรยาซึ่งเป็นแม่บ้าน ไม่มีรายได้โดยตรง โดยภรรยาเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ก็จำเป็นต้องกู้ร่วม
รายได้สำคัญที่สุดในการพิจารณา
ปัจจัยที่สถาบันการเงินใช้ในการพิจารณาผู้กู้ที่ต้องคำนึงถึงมากที่สุดคือรายได้ผู้กู้ เพราะแสดงถึงความสามารถที่จะชำระหนี้คืนในอนาคตของผู้กู้ และสถาบันการเงินนั้นๆ ก็จะสามารถออกจากภาระหนี้รายนั้นๆ ได้ (First Way Out) ซึ่งมีรายละเอียดเป็นสูตรการคำนวณรายได้ดังนี้ ประกอบด้วย
1. รายได้ประจำ
- รายได้ที่ได้รับเป็นประจำทุกเดือน จากการเป็นพนักงานบริษัท ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ โดยมีความต่อเนื่องสม่ำเสมอและสามารถตรวจสอบได้ชัดเจน เช่น เงินเดือนประจำ, ค่าตำแหน่ง, ค่าครองชีพ ฯลฯ
- รายได้จากประกอบวิชาชีพนั้นๆ เช่น แพทย์ ทนาย นักบัญชี ผู้ประกอบการ เป็นต้น
2. รายได้อื่นๆ
- รายได้ที่ได้รับไม่สม่ำเสมอ แต่มีความต่อเนื่องสามารถตรวจสอบได้ เช่น ค่าล่วงเวลา ค่าคอมมิชชัน โบนัส ฯลฯ
- รายได้ที่เกิดจากอาชีพอื่นนอกเหนือจากอาชีพหลัก ที่มีความต่อเนื่องและสามารถตรวจสอบได้ เช่น รายได้ค่าเช่าบ้าน ดอกเบี้ยรับ รายได้จากการขายประกัน รายได้จากการงานพิเศษ เป็นต้น
เอกสารรายได้ที่ต้องแสดงประกอบ
- กรณีรายได้ประจำ สลิปเงินเดือนฉบับจริงล่าสุด และ/หรือหนังสือรับรองเงินเดือนฉบับจริงล่าสุด
- กรณีอาชีพอิสระ ใบแสดงประกอบวิชาชีพของอาชีพนั้นๆ ทะเบียนการค้า
- ทุกอาชีพ แสดงสำเนา Bank Statement เงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือนต่อเนื่อง นับจากปัจจุบัน
ขอให้ทุกท่านโชคดีกับการกูู้ซื้อบ้านกันทั่วหน้าครับ
>> อ่านเทคนิคการทำรีไฟแนนซ์บ้าน และ 6 ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจก่อนกู้สินเชื่อบ้าน ได้ที่นี่
เขียนโดย: มีชัย คงแสงไชย
ผู้เชี่ยวชาญและคร่ำหวอดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย
อดีตผู้จัดการสายสินเชื่อบุคคล ธนาคารไทยพาณิชย์
ปัจจุบันเป็นกรรมการและเหรัญญิก สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย