แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "สนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง"
Baania.com ได้รวบรวมประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงราย เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึง ข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงรายตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการ ตัดสินใจซื้อในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่บริเวณโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง ลองมาดูกันว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร
โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง: ย่านการศึกษาและที่อยู่อาศัยด้านทิศเหนือของเมืองเชียงราย
โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง ครอบคลุมพื้นที่ฝั่งทิศเหนือของแม่น้ำกก ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายของเมืองเชียงรายซึ่งตั้งอยู่อีกฝั่งหนึ่งของแม่น้ำ โดยสามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวงด้วยสะพานข้ามแม่น้ำกกทั้ง 4 สะพาน (เฉพาะในพื้นที่ศึกษาของ Baania) อันได้แก่ สะพานแม่ฟ้าหลวง สะพานข้ามแม่น้ำกกบนถนนกลางเวียง สะพานข้ามแม่น้ำกกบนถนนพหลโยธิน และสะพานเฉลิมพระเกียรติ 1 พื้นที่บริเวณโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวงตามบทความนี้ หมายรวมถึงพื้นที่ตำบลริมกก บ้านดู่ นางแล ท่าสุด และแม่ข้าวต้ม อันเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญหลายแห่งของเมืองเชียงราย ทั้งสนามบินนานาชาติแม่ฟ้าหลวง เชียงราย มหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงราย มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง วิทยาลัยเกษตรและเทคโนโลยีเชียงราย รวมถึงพิพิธภัณฑ์บ้านดำ เป็นต้น
ทั้งนี้ หากพิจารณาแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ.2550 และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงราย พ.ศ.2556 พื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ยกเว้นพื้นที่ส่วนที่เกี่ยวเนื่องกับพื้นที่เมืองเชียงรายบริเวณตำบลริมกก และบ้านดู่ ตามแนวถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม และกลุ่มพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และหนาแน่นน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ริมแม่น้ำกก และกลุ่มชุมชนที่อยู่อาศัยบริเวณบ้านดู่และมหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงราย
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวงได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งการศึกษาพื้นที่ออกเป็น 3 โซนย่อย ดังนี้
โซนย่อยริมกก คือพื้นที่ส่วนต่อเนื่องของเมืองเชียงรายบริเวณริมแม่น้ำกก เป็นกลุ่มพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและหนาแน่นน้อย ประกอบด้วย ย่านริมกก ย่านฝั่งหมิ่น ย่านห้วยปลากั้ง ย่านสันตาเหลือง และย่านสนามบิน
โซนย่อยบ้านดู่ คือบริเวณเมืองบ้านดู่และกลุ่มที่อยู่อาศัยโดยรอบพื้นที่มหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงราย ประกอบด้วย ย่านบ้านดู่ ย่านบ้านดู่-นางแล 1 ย่านบ้านดู่-นางแล 2 ย่านป่าอ้อ1 และย่านป่าอ้อ 2
โซนย่อยแม่ฟ้าหลวง คือพื้นที่บริเวณโดยรอบมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง ประกอบด้วย ย่านมหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง ย่านท่าสุด และย่านแม่ข้าวต้ม ซึ่งไม่มีการพัฒนาด้านโครงการที่อยู่อาศัยเนื่องจากเป็นพื้นที่เขตการศึกษาและเกษตรกรรมของจังหวัดเชียงราย
ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (หมายเหตุข้อมูลแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นชุดข้อมูลราคาที่อยู่อาศัยปี 2016 จากฐานข้อมูลของ Baania.com) ดังนี้
ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง ส่วนใหญ่มีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นมาตรฐานสำหรับราคากลางที่อยู่อาศัยสำหรับเมืองระดับรองหรือเมืองขนาดเล็ก หากพิจารณาในราคากลางที่อยู่อาศัยในระดับโซนย่อยจะพบว่า ราคากลางที่อยู่อาศัยบริเวณโซนย่อยบ้านดู่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุด รองลงมาคือโซนย่อยริมกก และโซนย่อยแม่ฟ้าหลวงตามลำดับ
ทั้งนี้ หากพิจารณาเปรียบเทียบในระดับย่าน พบว่า ย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดคือ ย่านบ้านดู่-นางแล 1 (2.62 ล้านบาท) รองลงมาคือย่านริมกก1(2.50 ล้านบาท) ย่านห้วยปลากั๊ง (2.26 ล้านบาท) ย่านฝั่งหมิ่น (2.23 ล้านบาท) และย่านบ้านดู่ (2.09 ล้านบาท) ตามลำดับ จะเห็นได้ว่าพื้นที่โซนย่อยบ้านดู่มีแนวโน้มราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดเมื่อเปรียบเทียบเฉพาะพื้นที่ทางตอนเหนือของเมืองเชียงราย ทั้งนี้เนื่องด้วยการขยายตัวของเมืองบริเวณบ้านดู่อันเนื่องจากการเป็นย่านที่อยู่อาศัยเดิม และอิทธิพลการพัฒนาเมืองอันเนื่องมาจากทำเลที่ตั้งใกล้ สนามบินนานาชาติแม่ฟ้าหลวงเชียงราย และมหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงรายทำให้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยบริเวณดังกล่าวมีการความต้องการของตลาด และมีการแข่งขันมากกว่าบริเวณอื่นๆ นอกจากนี้ยังพบว่ามีการกระจุกตัวของโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากในบริเวณดังกล่าวอีกด้วย
ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง จะพบว่า พื้นที่บริเวณโซนย่อยริมกก จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด รองลงมาจะเป็นย่านบ้านดู่ และแม่ฟ้าหลวงตามลำดับ ซึ่งย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด คือ ย่านฝั่งหมิ่น (25,750 บาท) รองลงมาคือ ย่านริมกก1 (25,170 บาท) ย่านห้วยปลากั๊ง ย่านบ้านดู่-นางแล 1 และย่านสันตาเหลือง ตามลำดับ
ด้านประวัติราคาของพื้นที่โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวงพบว่าค่าราคากลางของพื้นที่ต่ำกว่าสามล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคากลางโดยรวมของจังหวัดเชียงรายตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่ของพื้นที่ ซึ่งมีลักษณะเป็นพื้นที่เกษตรกรรม พื้นที่อนุรักษ์สิ่งแวดล้อม และสถานศึกษา จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรพย์ยังไม่ขยายตัวมากนัก โดยในปี 2016 ค่ากลางราคาขายของพื้นที่ลดลงมาจากปี 2015 อยู่ที่ 2.23 ล้านบาท เนื่องจากมีโครงการขนาดเล็กที่ราคาขายต่ำกว่าค่ากลางตลาดเปิดตัวเพิ่มขึ้นบ้างในโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง
และในส่วนของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรพบว่าในพื้นที่นี้มีแนวโน้มราคาค่อนข้างไปในทิศทางเดียวกับราคาเฉลี่ยโดยรวมของจังหวัดเชียงราย แม้ยังคงมีราคาเฉลี่ยต่อตารารางเมตรน้อยกว่า 20,000 บาท แต่หากมีการพัฒนาพื้นที่เชิงการท่องเที่ยว และการลงทุนอื่นๆ อาจทำให้พื้นที่นี้กลับมาเป็นที่สนใจของตลาดที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน ด้วยศักยภาพของพื้นที่ที่มีทำเลใกล้แหล่งเกษตรกรรม และสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาของจังหวัดเชียงราย โดยในปี 2016 ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ของโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง อยู่ที่16,470 บาท ต่อตารางเมตร
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ