แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "สันกำแพง"

เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึงข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต  Baania  ได้รวบรวมข้อมูลโครงการและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในเชียงใหม่มานำเสนอ สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนตะวันออกของเมืองเชียงใหม่ ในเส้นทางเชียงใหม่-สันกำแพง ซึ่งพิจารณาการวิเคราะห์พื้นที่ออกเป็น 2 โซน ได้แก่ โซนสันกำแพง และโซนบ่อสร้าง เรามาโฟกัสที่ “โซนสันกำแพง” กันก่อนว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้เป็นอย่างไรบ้าง

สันกำแพง: เมืองหัตถกรรมและการอยู่อาศัยด้านตะวันออกของเชียงใหม่

พื้นที่ย่านสันกำแพงเป็นกลุ่มชุมชนเมืองด้านทิศตะวันออกของเมืองเชียงใหม่ ตามแนวเส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1006 เชียงใหม่-ออนหลวย และเส้นทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1317 เชียงใหม่-สันกำแพงสายใหม่ ซึ่งเริ่มตั้งแต่แยกบ่อสร้างและแยกสันป่าค่า เมืองสันกำแพงถือเป็นชุนชนอยู่อาศัยที่เก่าแก่อีกแห่งหนึ่งของเมืองเชียงใหม่ มีร่องรอยการตั้งถิ่นฐานและการอยู่อาศัยมาตั้งแต่สมัยอดีต ปัจจุบันเมืองสันกำแพงถือเป็น “เมืองหัตถกรรม” ที่มีชื่อเสียง ทั้งหัตถกรรมสิ่งทอ เครื่องเขิน ไม้แกะสลัก และเครื่องเงิน

ด้วยเอกลักษณ์ของเมืองด้านหัตถกรรม สันกำแพงจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางของทั้งชาวไทยและต่างชาติ ประกอบกับทำเลที่ตั้งที่อยู่ไม่ไกลจากตัวเมืองเชียงใหม่ (เพียง 16 กิโลเมตร) ทำให้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีการขยายตัวของเนื้อเมืองเชื่อมระหว่างเมืองเชียงใหม่และเมืองสันกำแพง ดังปรากฏผ่านการพัฒนาพื้นที่และโครงการก่อสร้างต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่อาศัยและย่านพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ตามหัวมุมถนนตลอดแนวเส้นทางเชียงใหม่-สันกำแพงสายใหม่ (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1317)

ในด้านการวางแผนพัฒนาเมือง พื้นที่โซนสันกำแพงตั้งอยู่นอกขอบเขตของผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ฉบับปัจจุบัน (พ.ศ. 2555) อย่างไรก็ตามในแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ กำหนดให้พื้นที่เกือบทั้งหมดของย่านสันกำแพงเป็นที่ดินประเภทชุมชนที่อยู่อาศัย เอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาพื้นที่ทั้งในด้านการขยายตัวของพื้นที่เมือง พื้นที่พาณิชยกรรม รวมถึงการขยายตัวของพื้นที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมืองเชียงใหม่ ซึ่งมีความได้เปรียบทั้งด้านทำเลที่สามารถเดินทางเข้าถึงตัวเมืองเชียงใหม่ได้อย่างสะดวกสบายผ่านเส้นทางรัศมีและวงแหวนรอบเมืองเชียงใหม่ และสามารถตอบโจทย์ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่ไม่พลุกพล่านและใกล้ชิดธรรมชาติ อีกหนึ่งข้อได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง คือพื้นที่บริเวณนี้เป็นพื้นที่เขตอิทธิพลตามแผนการพัฒนา “สนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2” บริเวณพื้นที่สันกำแพง-บ้านธิ (รายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อประเด็นจับตามองการเปลี่ยนแปลง สันกำแพง)

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโซนสันกำแพง

เพื่อให้สามารถเข้าใจแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่สันกำแพงได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่โซนนี้ออกเป็น 5 ย่านย่อย โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักเป็นเกณฑ์ในการแบ่งพื้นที่ ดังนี้

1) ตอนบน: พื้นที่ฝั่งซ้ายของถนนเชียงใหม่-ออนหลวย คือ ย่านทรายมูล (หมายเลข 2) ซึ่งเป็นย่านที่ต่อเนื่องมาจากย่านบ่อสร้างและเป็นส่วนหนึ่งของศูนย์กลางเมืองสันกำแพง

2) ตอนกลาง: ขนาบด้วยเส้นทางเชียงใหม่-ออนหลวย และเส้นทางเชียงใหม่-สันกำแพงใหม่ ประกอบด้วย 2 ย่าน คือ ย่านสันกำแพง (หมายเลข 1) และย่านแช่ช้าง (หมายเลข 3)

3) ตอนล่าง: ฝั่งขวาของถนนเชียงใหม่-สันกำแพงสายใหม่ ประกอบด้วย 2 ย่านคือ ย่านบวกค้าง 1 และย่านบวกค้าง 2 (หมายเลข 4 และ 5 ตามลำดับ)

ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนสันกำแพงมีค่าเฉลี่ยราคากลาง (Median Selling Price) อยู่ระหว่าง 2.5-5 ล้านบาท ยกเว้นพื้นที่บริเวณย่านสันกำแพง บริเวณรอยต่อระหว่างย่านบ่อสร้างและสันกำแพง ถัดจากแยกสันป่าค่า ซึ่งมีราคากลางที่อยู่อาศัยมากกว่า 5 ล้านบาท ทั้งนี้หากเปรียบเทียบราคากลางเฉลี่ยที่อยู่อาศัยรายย่าน จะพบว่าย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดคือ ย่านสันกำแพง (หมายเลข 1) 4.32 ล้านบาท รองลงมาคือย่านบวกค้าง 1 (หมายเลข 4) 4.26 ล้านบาท และย่านบวกค้าง 2 (หมายเลข 5) 3.56 ล้านบาทตามลำดับ

เมื่อพิจารณาเชิงพื้นที่แล้วจะพบว่าย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงในโซนสันกำแพงนี้ ส่วนใหญ่จะเกาะกลุ่มตามแนวเส้นทางเชียงใหม่-สันกำแพงใหม่มากกว่าเส้นเชียงใหม่-ออนหลวย แม้ว่าถนนสายเชียงใหม่-ออนหลวยจะเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อกับศูนย์กลางเมืองสันกำแพงโดยตรง ทั้งนี้อาจเนื่องมาจากพื้นที่บริเวณย่านบวกค้าง 1 และ 2 หรือแนวถนนเชียงใหม่-สันกำแพงใหม่ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่โล่งและเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเดิมที่ง่ายต่อการพัฒนาและลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งต่างจากพื้นที่ตามแนวเส้นทางเชียงใหม่-ออนหลวยที่เป็นพื้นที่ชุมชนดั้งเดิมอยู่แล้ว

สอดคล้องกับค่าเฉลี่ยของราคาต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนสันกำแพง ซึ่งมีราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ย่านสันกำแพง (หมายเลข 1) เช่นกัน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเท่ากับ 26,870 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาคือย่านบวกค้าง 1 (23,570 บาทต่อตารางเมตร) และย่านทรายมูล (23,400 บาทต่อตารางเมตร) ตามลำดับ

ด้านประวัติค่ากลางราคาขายและราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ของโซนสันกำแพง ภาพรวมราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยในโซนสันกำแพงในปี 2016 อยู่ที่ 3.34 ล้านบาท แม้ว่าจะต่ำกว่าราคากลางของโครงการที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่โดยรวมเล็กน้อย แต่จากกราฟประวัติราคาของพื้นที่แสดงให้เห็นถึงทิศทางการเติบโตของราคาขายอย่างต่อเนื่องของพื้นที่นี้ โดยมีค่าเฉลี่ยราคากลางเติบโตขึ้นจากปี 2012 ถึง 19.3%

สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพื้นที่พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนสันกำแพงเป็นโครงการในแนวราบ ราคาขายต่อหน่วยพื้นที่ของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้จึงไม่สูงนัก เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นในแถบตัวเมืองที่มีโครงการประเภทอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมอยู่หนาแน่น โดยในปี 2016 ค่าเฉลี่ยราคาขายอยู่ที่ 19,291 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ภาพรวมของจังหวัดเชียงใหม่โดยรวมในปี 2016 อยู่ที่ 40,042 บาทต่อตารางเมตร

จับตามองการเปลี่ยนแปลงที่ สันกำแพง: สนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2 กับการพัฒนาเมืองใหม่สันกำแพง-บ้านธิ

การเปลี่ยนแปลงสำคัญที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดของโซนสันกำแพง คงหนีไม่พ้นเรื่องของผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจากแผนงานและความเป็นไปได้ในการพัฒนา “สนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2” ซึ่งกำหนดพื้นที่เหมาะสมเบื้องต้นเป็นพื้นที่บริเวณบ้านธิ-สันกำแพง เนื่องจากความเหมาะสมด้านทำเลที่ตั้งหลายประการ ซึ่งมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นพื้นที่สนามบินได้ เพราะพื้นที่ดังกล่าวมีเส้นทางคมนาคมหลัก สามารถรองรับปริมาณการสัญจรมหาศาลที่จะเพิ่มขึ้นหลังการพัฒนาสนามบิน

กรมโยธาธิการและผังเมืองวางแผนพัฒนาถนนวงแหวนรอบนอกเพิ่มอีก 1 เส้นทาง เพื่อเชื่อมโยงระหว่างแม่โจ้-สนามบินแห่งที่ 2-นิคมอุตสาหกรรมลำพูน-อำเภอป่าซาง ลำพูน ซึ่งจะเป็นเส้นทางเลี่ยงเมืองเชียงใหม่และสามารถเข้าถึงสนามบินได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ทางกรมโยธาธิการและผังเมืองยังมีแนวคิดในการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเชื่อมระหว่างพื้นที่เมืองเชียงใหม่กับสนามบินใหม่อีกด้วย

อีกด้านหนึ่งของการพัฒนาคือการเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคมระหว่างเมืองเชียงใหม่กับเชียงราย โดยยกร่างการพัฒนาเส้นทางสันกำแพง-แม่ออน-คอวัง-พาน-เมืองเชียงราย ซึ่งเป็นแนวเส้นทางเดิมอยู่แล้ว จะเป็นการปรับปรุงประสิทธิภาพการรองรับการสัญจรที่มากขึ้น

การพัฒนาขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้นหลังจากนี้ (ตามแผนคือ 10 ปีหลังจากนี้) คงเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ควรต้องนำมาพิจารณาทั้งในด้านการลงทุนและการมองหาทำเลที่อยู่อาศัย ตลอดจนการวางแผนการใช้ชีวิตในอนาคต ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเกิดการเปลี่ยนแปลงบริบทของเมืองเชียงใหม่ไปอีกขั้น รวมถึงผลกระทบด้านการพัฒนาโดยตรงที่จะเกิดขึ้นที่ “สันกำแพง”

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก  และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner  บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

บทความแนะนำ

• ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทราย-ดอยสะเก็ด”

• ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม”

• ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทราย แม่โจ้”

• แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย “หางดงตอนล่าง เชียงใหม่”