ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทราย แม่โจ้”
<
แม่โจ้ : เมืองการศึกษาและย่านอยู่อาศัยชานเมือง
ย่านแม่โจ้ เป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่อำเภอสันทราย ซึ่งตั้งอยู่ทางตอนเหนือของอำเภอเมืองเชียงใหม่ พื้นที่บริเวณย่านแม่โจ้มีการขยายตัวตามการขยายตัวของเขตเมือง อันเนื่องมาจากปัจจัยหลักที่สำคัญอัน ได้แก่ การเป็นศูนย์กลางของเมืองการศึกษาทางตอนเหนือของเมืองเชียงใหม่ โดยเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยแม่โจ้ เป็นต้น ซึ่งภายหลังที่มีการเติบโตและขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วเทศบาลตำบลแม่โจ้ได้รับการยกฐานะขึ้นเป็นเทศบาลเมืองแม่โจ้ ในปี พ.ศ. 2551 หากพิจารณาตามผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่แล้วพบว่า ลักษณะของเมืองแม่โจ้นั้นมีการขยายตัวเกาะกลุ่มอย่างเห็นได้ชัดบริเวณรอบมหาวิทยาลัยแม่โจ้ ตามแนวเส้นทางถนนเชียงใหม่-พร้าว (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1001) และถนนสันทรายน้อย-มหาวิทยาลัยแม่โจ้ (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1367)
นอกจากการเป็นศูนย์กลางด้านการศึกษาทางตอนเหนือของเมืองเชียงใหม่แล้ว สิ่งที่เป็นจุดเด่นของแม่โจ้ตามการขยายตัวของเขตเมืองที่เห็นได้ชัดในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา คือการเกิดขึ้นของโครงการที่อยู่อาศัยและหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมากตามแนวถนนเชียงใหม่-พร้าว ซึ่งเชื่อมกับพื้นที่ย่านสันทรายหลวง ตั้งแต่บริเวณแยกแม่โจ้ แยกรวมโชคมีชัย และแยกหนองจ๊อม เข้าสู่เขตพื้นที่เมืองแม่โจ้ โดยบริบทของเมืองแม่โจ้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณมหาวิทยาลัยแม่โจ้ เป็นจุดศูนย์รวมทั้งด้านพาณิชยกรรม สถานที่ราชการ และบริการสาธารณะของเมือง
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย แม่โจ้
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่สันทรายได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 3 โซน 8 ย่าน ดังนี้
(1) แม่โจ้ (พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยแม่โจ้) ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ย่าน ได้แก่ ย่านแม่โจ้ 1 (บริเวณมหาวิทยาลัยแม่โจ้) ย่านแม่โจ้ 2 ย่านแม่โจ้ 3 และย่านแม่โจ้ 4
(2) หนองหาร ซึ่งเป็นพื้นที่ทางตอนบนของเมืองแม่โจ้ขนาบสองฝั่งของถนนเชียงใหม่-พร้าว ได้แก่ ย่านหนองหาร 1 และย่านหนองหาร 2
(3) หนองแหย่ง ซึ่งเป็นพื้นที่ทางด้านตะวันออกหลังด้านหลังมหาวิทยาลัยแม่โจ้ ได้แก่ ย่านหนองแหย่ง 1 และย่านหนองแหย่ง 2 ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ดังนี้
ราคาที่อยู่อาศัยบริเวณโซนแม่โจ้ โดยทั่วไปมีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ต่ำกว่า 4 ล้านบาท โดยย่านที่มีราคากลางสูงสุด คือย่านแม่โจ้ 3 (3.36 ล้านบาท) รองลงมาคือย่านแม่โจ้ 4 (3.18 ล้านบาท) ซึ่งทั้ง 2 ย่านเป็นย่านที่เชื่อมต่อกับพื้นที่โซนสันทราย และขนาบไปกับแนวถนนเชียงใหม่-พร้าว และมีแนวโน้มราคากลางที่ลดลงตามระยะทางที่ห่างจากพื้นที่เมืองเชียงใหม่ คือ ย่านหนองแหย่ง 2 (2.64 ล้านบาท) ย่านแม่โจ้ 1 (2.51 ล้านบาท) ย่านแม่โจ้ 2 (2.49 ล้านบาท) ย่านหนองแหย่ง 1 (2.36 ล้านบาท) ย่านหนองหาร 1 (1.59 ล้านบาท) และย่านหนองหาร 2 (1.43 ล้านบาท) ทั้งนี้หากพิจารณาจากภาพรวมของแนวโน้มราคากลางที่อยู่อาศัยของย่านต่างๆ ในพื้นที่แล้วจะพบว่า พื้นที่ทางตอนใต้ของพื้นที่บริเวณย่านแม่โจ้3 และย่านแม่โจ้ 4 มีความชัดเจนของการเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่รองรับการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่ มากกว่าจะเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองแม่โจ้ ซึ่งเป็นย่านการศึกษา โยพื้นที่ที่รองรับการขยายตัวของเมืองแม่โจ้ และเป็นพื้นที่รองรับด้านที่อยู่อาศัยของการเป็นเมืองมหาวิทยาลัยหรือเมืองการศึกษานั้น จะอยู่บริเวณย่านแม่โจ้ 1 ย่านแม่โจ้ 2 และย่านหนองแหย่ง 2
ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนแม่โจ้ จะพบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุดคือ ย่านแม่โจ้ 3 (31,600 บาท ต่อ ตร.ม.) รองลงมาคือย่านแม่โจ้ 2 (29,770 บาท ต่อ ตร.ม.) ย่านแม่โจ้ 1 (27,080 บาท ต่อ ตร.ม.) ย่านแม่โจ้ 4 (23,970 บาท ต่อ ตร.ม.) ย่านหนอแหย่ง 1 (22,500 บาท ต่อ ตร.ม.) ย่านหนองแหย่ง 2 (20,180 บาท ต่อ ตร.ม.) ย่านหนองหาร 1 (15,960 บาท ต่อ ตร.ม.) และย่านหนองหาร 2 (15,600 บาท ต่อ ตร.ม.)
อีกหนึ่งความน่าสนใจของย่านนี้คือโอกาสในการลงทุน สำหรับแม่โจ้ถูกจัดเป็นย่านพักอาศัยที่ได้เปรียบเรื่องภูมิทัศน์และสภาพแวดล้อมที่ดี มีค่าราคากลางขายและราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ในปัจจุบันไม่สูงนัก แต่กำลังปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกับพื้นที่ในเขตอำเภอเมือง โดยมีค่าเฉลี่ยราคากลางอยู่ที่ประมาณ 2.9 ล้านบาท แต่ให้พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยมากถึง 130 ตารางเมตรต่อหน่วย
โครงการยอดนิยมในย่านแม่โจ้
ดูโครงการยอดนิยมโซนเชียงใหม่-แม่โจ้ ได้ที่นี่
- ดอยคำฮิลล์ไซด์ 5: www.baania.com/doikam5
- บ้านนนนิภา แม่โจ้: www.baania.com/nonnipa
- อรสิริน 11 เมาเท่น แอนด์ เลค: www.baania.com/orsirin11
- วิลล่า มีสุข เรสซิเด้นท์: www.baania.com/villameesuk
อาจกล่าวได้ว่า “แม่โจ้” เป็นย่านพักอาศัยชานเมืองที่มีเสน่ห์ทั้งในเชิงภูมิศาสตร์ และเชิงเศรษฐกิจของเมืองเชียงใหม่อีกแห่งหนึ่ง
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
บทความแนะนำ
วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย