วิธีเช็คหรือตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือ นส.4 ก่อนทำนิติกรรม
ก่อนซื้อที่ดิน ตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือ นส.4 ดีกันแล้วหรือยังครับ เพราะการปลอมแปลงโฉนดที่ดิน เป็นคดีความฟ้องร้องกันอยู่ในหลายครั้ง ถ้าไม่อยากถูกหลอก ถูกโกง แล้วต้องมาขึ้นศาล ฟ้องร้องกัน เราจะต้องเช็คโฉนดที่ดินให้ดีเสียก่อน โดยเฉพาะนักลงทุนที่ดินทั้งหลายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เจ้าของ ต้องดูให้ดีเสียก่อน เนื่องจากที่ดินแต่ละแปลงนั้นราคาไม่ใช่น้อยๆ ผมจึงนำวิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินจริงหรือปลอมมาแนะนำกันครับ
วิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดิน
1. รู้จักโฉนดที่ดินหรือโฉนดตราจอง (น.ส.4)
ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักโฉนดที่ดินหรือโฉนดตราจอง (น.ส.4) กันก่อนครับ เอกสารนี้ก็คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินว่าเจ้าของโฉนดมีสิทธิ์อย่างสมบูรณ์แบบในที่ดินผืนนั้นๆ ไม่ว่าจะใช้ประโยชน์ ขาย โอน หรือทำนิติกรรมอื่นๆ ได้ทุกประการ ทั้งปล่อยเช่า จำหน่ายหรือขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
2. รู้จักรายละเอียดจำเป็นต้องมีในโฉนดที่ดิน
ขั้นต่อมาในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน เราต้องมาดูรายละเอียดสำคัญของโฉนดที่ดินว่ามีอะไรบ้าง และตรงตามกับที่เรารับข้อมูลมาหรือไม่
ด้านหน้าโฉนดที่ดิน
- ตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน
ส่วนนี้จะอยู่ด้านบนของโฉนด ซึ่งจะประกอบด้วยส่วนที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินในโฉนด ได้แก่ เลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด อีกส่วนคือส่วนที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์ ได้แก่ เลขที่ เล่ม และหน้า ตำแหน่งนี้ในโฉนดที่ดินจะทำให้กรมที่ดินสามารถค้นหาเอกสารเหล่านี้ได้ง่ายนั่นเองครับ - ชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรก
ชื่อบนโฉนดด้านหน้าจะมีการระบุชื่อผู้ครอบครองโฉนดที่ดินเป็นคนแรก แม้ว่าโฉนดจะถูกเปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกก็จะไม่เปลี่ยนตาม ดังนั้น หน้าโฉนดจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงได้ ตรวจสอบโฉนดที่ดิน ชื่อเจ้าของ - รายละเอียดแปลงที่ดิน
ส่วนนี้คือส่วนของรายละเอียดแปลงที่ดินที่ใช้ระบุเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) ภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน
ด้านหลังโฉนดที่ดิน
ด้านหลังโฉนดที่ดินจะเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน เป็นส่วนที่จะระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร และผู้รับสัญญาเป็นใคร ฉะนั้นเราจะสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าชื่อเจ้าของเป็นใครกันแน่ ซึ่งจะเห็นชื่อคนที่เป็นเจ้าของที่ดินจริงๆ ตอนนั้นในช่องผู้รับสัญญาคนสุดท้าย อีกทั้งในหน้านี้เจ้าพนักงานจะใช้ในการระบุเงื่อนไขต่างๆ ด้วยตัวสีแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้
ใครที่จะตรวจสอบโฉนดที่ดินให้เราได้
ปัญหาหนึ่งของโฉนดที่ดินคือเรื่องโฉนดปลอม ซึ่งเราสามารถเช็คโฉนดที่ดินจากใครได้บ้าง
1. ตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วยตัวเอง
- เขียนลายเซ็นและตราประทับของเจ้าหน้าที่
ให้สังเกตที่ด้านล่างโฉนดที่ดินจะเห็นว่ามีลายเซ็นของเจ้าหน้าที่อยู่ และมักจะใช้หมึกสีดำเซ็นลายเซ็น พร้อมประทับตรายางบนลายเซ็น ซึ่งหากไม่มีตรายางประทับให้สงสัยไว้ก่อนครับว่าอาจจะของปลอมก็เป็นได้
- ประวัติที่ดินด้านหลังโฉนด
ด้านหลังโฉนดที่ดินจะมีสารบัญจดทะเบียน ซึ่งเป็นประวัติบันทึกรายการจดทะเบียนนิติกรรมในโฉนดที่ดินนั้นๆว่า ผ่านอะไรมาแล้วบ้าง มีใครเป็นเจ้าของมาแล้วหรือมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ใครบ้าง ซึ่งหากไม่ตรงกับความจริง เราอาจตั้งข้อสงสัยว่าโฉนดที่ดินนี้อาจมีความผิดปกติ
- ลายน้ำตราครุฑบนโฉนดที่ดิน
อีกวิธีตรวจก็คือการยกขึ้นส่องกับไฟจะเห็นลายน้ำสัญลักษณ์ตราครุฑอยู่ในวงกลม 2 วง พร้อมมีอักษรลายน้ำกำกับด้านล่างว่ากรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย
2. ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ถ้าหากไม่มั่นใจว่าโฉนดที่ดินที่มีอยู่ในมือนั่นจริงหรือไม่ แนะนำให้ไปสำนักงานที่ดิน เพราะว่าโฉนดที่ดินตัวจริงจะมีด้วยกันทั้งหมด 2 ฉบับนะครับ โดยฉบับหนึ่งจะอยู่ที่เจ้าของที่ดิน และอีกฉบับจะอยู่สำนักงานที่ดิน ฉะนั้นเราสามารถนำโฉนดที่เรามีอยู่ไปเปรียบเทียบกับโฉนดที่ดินที่อยู่กับสำนักงานที่ดินได้ครับ หากยังไม่มั่นใจก็ให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบอีกทีครับ หากพบว่าเป็นของปลอมให้ไปแจ้งความและดำเนินคดีทางกฎหมายได้เลยครับ
3. ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์
LandsMaps แอปพลิเคชันจากกรมที่ดิน ที่สามารถช่วยให้เราค้นหาที่ดิน ตรวจสอบชื่อเจ้าของที่ดินออนไลน์ และตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ ซึ่งสามารถใช้ได้ทุกที่ทุกเวลาทั้งโทรศัพท์มือถือ แท็บเล็ต และคอมพิวเตอร์ วิธีนี้จะทำให้เราเช็กได้ว่าเลข ชื่อ หรือลักษณะที่ดินตรงกับฐานข้อมูลของกรมที่ดินหรือเปล่านั่นเองครับ 
โฉนดที่ดิน คือเอกสารสำคัญ ก่อนจะทำนิติกรรมอะไร ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดีเสียก่อน ไม่เช่นนั้นอาจถูกมิจฉาชีพหลอกเอาได้นะครับ และนอกจากโฉนดที่ดินแล้ว ยังมีเอกสารเกี่ยวกับที่ดินอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น ใบจอง (น.ส.2), หนังสือรับรองการทำประโยชน์, ใบไต่สวน (น.ส.5) และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ที่เราต้องศึกษาให้ดีด้วยนะครับ ส่วนใครที่อยากลงทุนที่ดินเปล่าสามารถอ่านบทความได้ที่นี่ หรือขายที่ดินเปล่าสามารถอ่านบทความได้ที่ 9 กลยุทธ์ขายที่ดินเปล่าให้ไวและได้ราคา ที่สำคัญจะต้องเข้าใจเรื่องเอกสาร ภาษี และสัญญาเกี่ยวกับที่ดินไว้ด้วยนะครับ
ที่มาภาพประกอบ
กรมที่ดิน