วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสวนพลู-ลุมพินี
Highlights
- คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านสวนพลู-ลุมพีนี" พบว่ามีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ ด้านอาหารการกินก็เพียบพร้อมทั้งในช่วงบ่าย เย็นๆ ถึงค่ำๆ เลยทีเดียว
- ในปี 2018 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองย่านสวนพลู-ลุมพีนีอยู่ที่ 5.51 ล้านบาท หรือ 113,000 บาทต่อตารางเมตร และ 2 ห้องนอน อยู่ที่ 9.05 ล้านบาท หรือ 115,700 บาทต่อตารางเมตร
- ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 26,000 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 37,300 บาทต่อเดือน มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน อยู่ประมาณ 5.64% ส่วนแบบ 2 ห้องนอน อยู่ที่ประมาณ 5.25%
ย่านสวนพลู ลุมพีนี ในทรรศนะของชาวเมืองมักหมายถึงซอยหลักของย่านคือ ซอยสวนพลู หรือ สาทร 3 ซึ่งเป็นซอยที่มีการพักอาศัยที่ตั้งอยู่ใน ย่านธุรกิจ/พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) บนถนนสาทร ด้วยความเป็นชุมชนเก่าแก่ที่แฝงอยู่ในย่านที่เติบโตอย่างรวดเร็วที่สุดของกรุงเทพมหานคร จึงเป็นส่วนผสมของความคลาสสิกและความรวดเร็วของโลกสมัยใหม่เข้าด้วยกัน เมื่อมาเดินเล่นที่นี่จึงเห็นวิถีชีวิตของคนทั่วไป และคนทำงานได้อย่างชัดเจน
ด้วยข้อมูลทำเลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ ของย่าน Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) เพื่อบอกว่า เมืองตรงบริเวณนั้นสามารถดำเนินชีวิตด้านการเดิน การใช้รถยนต์ส่วนตัว การใช้ขนส่งสาธารณะ การกินทั้งกลางวันและกลางคืนได้ดีเพียงใด ซึ่ง "ย่านสวนพลู ลุมพินี" หนึ่งในย่านเมืองครบเครื่องมากเลยครับ ทั้งอยู่ใกล้กับย่านธุรกิจ/พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) บนถนนสาทร ที่คึกคักโด่งดังที่สุดของกรุงเทพมหานคร มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยการเดินทางทุกรูปแบบ ทั้งการเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ (ซึ่งเหมาะมากๆ) การใช้รถยนต์ที่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนทั้งสาทร และคลองเตยได้สะดวก หรือการใช้ระบบขนส่งสาธารณะของเมืองอย่างเช่น BTS และ MRT ที่ใกล้อยู่ในระดับที่เดินไปถึง ด้านอาหารการกินก็เพียบพร้อมทั้งในช่วงบ่าย เย็นๆ ถึงค่ำๆ เลยทีเดียว
ในส่วนของเรื่องราวรอบย่านนี้เขียนโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย ซึ่งจะสรุปมุมมองเรื่องราวรอบย่านใน 5 ด้านดังนี้
เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน
ด้วยความเป็นชุมชนเก่าแก่ที่แฝงอยู่ในย่านที่เติบโตอย่างรวดเร็วที่สุดของกรุงเทพมหานคร จึงเป็นส่วนผสมของความคลาสสิกและความรวดเร็วของโลกสมัยใหม่เข้าด้วยกัน เมื่อมาเดินเล่นที่นี่จึงเห็นวิถีชีวิตของประชาชนชาวย่านที่อยู่มานาน กับประชนชนชาวย่านรุ่นใหม่ที่อยู่ตามตึกสูงขอบข้างถนนสาทร พระราม 4 และนราธิวาสราชนครินทร์ และที่ลืมไม่ได้เลยคือ การเป็นย่านธุรกิจ/พาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (Central Business District: CBD) ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพมหานคร (บทความ Job In the City) คนทำงานจึงเป็นผู้ที่มีบทบาทหลักในการขับเคลื่อนความมีชีวิตชีวาของย่านอย่างชัดเจน
เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่าน
ย่านสวนพลู ลุมพีนีด้วยการเป็นพื้นที่ที่อยู่ติดกับย่านมีการเติบโตทั้งด้านสังคม เทคโนโลยี และวัฒนธรรมสูงมาก เป็นเหมือนกระแสน้ำที่ไหลแรงซึ่งมารวมกับย่านพักอาศัยที่เป็นเหมือนกระแสน้ำที่นิ่งสงบ ทำให้เกิดการผสมผสานเกิดเป็นกระแสวัฒนธรรมที่ร่วมสมัยสุดๆ พื้นที่ย่านนี้จึงเป็นเหมือน "ART Zone" สถานที่ฟุ้งกระจายทางจิตใจของคนในบริเวณนั้น ไม่แปลกที่จะพบ Art Gallery ในพื้นที่เช่น
- Bangkok CityCity Gallery อาคารสี่เหลี่ยมสีขาวคลีนๆ ในแนวมินิมอล ตั้งอยู่ใกล้ปากซอยสาทรซอย 1 ที่ได้จัดแสดงนิทรรศการหลากหลายรูปแบบตั้งแต่เปิดตัวเมื่อช่วงปลายปี 2016 ทั้งการสร้างเขาวงกตสำหรับนิทรรศการ ศิลปะจัดวาง, ภาพประกอบ, จิตรกรรม, ประติมากรรม, การถ่ายภาพ, วิดีโอ, การแสดงสด และอื่นๆ โดยสามารถเข้าถึงได้ง่ายจากผู้ชมในวงกว้าง เพื่อการเชื่อมโยงแนวคิดผู้คนทุกเพศ ทุกวัยด้วยศิลปะ ซึ่งตอบสนองกับสภาพสังคมเมืองที่จะเต็มไปด้วยความหลากหลายในมิติต่างๆ อยู่
- Fathom Bookspace เปิดพื้นที่ให้คนได้ค้นหาตัวตน รู้จักตัวเองและผู้อื่นผ่านหนังสือ และศิลปะ ไม่ได้เป็นเพียงร้านหนังสือธรรมดาแต่เมื่อสังเกตจะเห็นกระดาษใบเล็กๆ เสียบไว้ตามหน้าหนังสือ นั่นคือข้อความที่คนที่เคยอ่านหนังสือเล่มนั้นเล่าออกมาว่าเขาได้อะไรกลับไปและอยากแบ่งปันอะไรจากหนังสือเล่มนั้น เป็นเหมือนการเขียนรีวิวหนังสือแบบออฟไลน์ ซึ่งเป็นความน่ารักเล็กๆ ที่น่าสนุกของที่แห่งนี้ บ่อยครั้งจะมีการจัดนิทรรศการที่เปลี่ยนไปทุกๆ สองเดือน ซึ่งจะหยิบประเด็นทางสังคมที่น่าสนใจขึ้นมาชวนตั้งคำถามและสำรวจตัวเอง อาทิ ‘Feeling blue : หาทางออกในวันหมอกลง’, ‘วงคุย ทำไมเราต้องร้ายใส่กัน’, ‘ที่เธอทำมันแรงเกินไป’
- Hare Barber & Grooming ร้านตัดผมและกรูมมิ่งครบวงจรอยู่ ฝั่งตรงข้ามซอยสวนพลู 2 เข้าไปข้างในจะเห็นรถมอเตอไซค์คันโตสีแดง-ดำสุดเท่ และภาพวาดบนฝาผนังรูปกระต่ายหูยาวกล้ามโต ความอาร์ทของร้านนี้นอกจากการใช้ศิลปะให้ดูเป็นกันเอง หนุ่มๆสามารถไว้ใจในฝีมือของช่างได้มากขึ้น นอกจากนี้ยังมีผลิตภัณฑ์เพื่อเส้นผมที่ร้านผลิตเองอีกด้วย เพิ่มความเข้มของหนุ่มๆ เข้าไปอีกด้วยบริการเครื่องดื่มซอฟต์ดริงก์เย็นๆ รวมถึงคราฟต์เบียร์หลายยี่ห้อให้บริการ
- สถาบันเกอเธ่ Goethe-Institut ในซอยสาทร 1 ไม่ได้เป็นเพียงสถาบันสอนภาษาเยอรมันแต่เป็นสถาบัน ART Center ที่มีเป้าหมายการแลกเปลี่ยนทางวัฒนธรรมในด้านภาพยนตร์ การเต้น ดนตรี การละคร นิทรรศการ วรรณกรรม และการแปล เป็นศูนย์การเรียนรู้ การจัดแสดงงาน รวมถึงห้องสมุดภาษาเยอรมัน แต่ความจริงแล้วมีกิจกรรมการภาพถ่ายไปจนถึงการฉายภาพยนตร์ ตลอดทั้งปี
- บ้าน ม.ร.ว. คึกฤทธิ์ ปราโมช (บ้านซอยสวนพลู) เรือนไทยภาคกลางแท้หลังใหญ่ที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยของม.ร.ว. คึกฤทธิ์ ปราโมช ที่กรมศิลปากรได้ขึ้นทะเบียนเป็นโบราณสถาน ประเภทบ้านบุคคลสำคัญ
เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไปในย่าน
- ด้วยความเป็นย่านศิลปะที่สร้างวัฒนธรรมเมืองให้ตอบสนองความต้องการของคนเมืองได้อย่างมีเสน่ห์ ความพลุกพล่านและพลังงานของย่านจะเริ่มในช่วงเที่ยงวันไปจนถึงกลางดึกเลยทีเดียว ร้านรวงต่างๆ Art Gallery จะเริ่มขับเคลื่อนย่านในช่วงบ่ายๆ เย็นๆ และเสริมทัพด้วยบาร์น่านั่งในช่วงค่ำ
- ในวันหยุดของย่านธุรกิจแต่ย่านสวนพลู ลุมพีนี กลับไม่ยอมที่จะหยุดตาม จะพบกับนักเดินทางผู้สำรวจเมืองมาเดินเที่ยวเล่นตลอดทั้งวันเลย จะพบกิจกรรมที่เชื่อมโยงระหว่างผู้คนกับเมืองอย่างคับคั่งตลอดซอยเลยละครับผม
เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะไม่พบในย่าน
การจะมาดื่มรสชาติของวัฒนธรรมที่ย่านนี้อย่ามาเช้าตรูมากนักเพราะคุณอาจไม่พบอะไรเลยก็เป็นได้ และคุณอาจจะเกิดคำถามขึ้นเสมอๆ ว่าคนที่นั่งถัดคุณไปในร้านอาหารเป็นคนไทยหรือไม่ เพราะย่านนี้ก็มีชื่อเสียงในสายตาของชาวต่างชาติไม่น้อยเลยทีเดียว
เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ของย่านที่จะทำให้คุณหลงรัก
คำถามที่ทุกคนคงต้องเคยถามหรือถูกถาม เลิกงานแล้วไปไหน? เสน่ห์ของย่านจึงเป็นการมีกิจกรรมรองรับหลังเลิกงานที่ไม่จำเจ และสนุกสนาน
- Celadon (ศิลาดล) ย้อนตำรับไทย เป็นร้านอาหารไทยตำรับดั้งเดิมที่อยู่คู่โรงแรมสุโขทัย (The Sukhothai Bangkok) มาตั้งแต่พ.ศ.2534 บรรยากาศร้านแบบศาลาไทยประยุกต์ที่ตั้งอยู่ริมสระบัวโรแมนติกอย่าบอกใคร แทบไม่น่าเชื่อว่าความสงบที่ถูกนำเสนอออกมาจะอยู่ถัดจากถนนสาทรที่แสนวุ่นวายเพียงไม่กี่ก้าว
- Baan Khanitha & Gallery ร้านนี้เริ่มต้นขึ้นโดย คุณขนิษฐา อัครนิธิกุล อดีตแฟชั่นดีไซเนอร์ผ้าไหมไทยผู้มีชื่อเสียงที่นำความรู้ตำรับอาหารไทยโบราณมาพัฒนาเป็นสูตรเฉพาะของตัวเอง ความโดดเด่นของสาขาสาทรนี้ก็คือคอนเซ็ปต์ Dining & Galley ที่ตกแต่งร้านแบบไทยโบราณผสมผสานงานศิลปะที่จัดแสดงอยู่โดยรอบซึ่งเป็นฝีมือของจิตรกรไทยล้วนๆ ให้อารมณ์เหมือนทานอาหารใน Art Gallery ย่อมๆ เลยทีเดียว
- Vertigo Too หนึ่งใน Rooftop Bar ชื่อดังของมหานครกรุงเทพฯบนชั้น 60 ของโรงแรม Banyan Tree Bangkok ตกแต่งแบบ Modern Metropolitan Style ที่หรูหราและเท่ ไฟระยิบระยับบนเพดานที่ให้ความรู้สึกเหมือนนั่งดื่มท่ามกลางหมู่ดาวบนฟ้า สร้างความโรแมนติกที่พิเศษอย่าบอกใคร แต่ความลับในมุมใต้หลังคาคือ วิว และความชิลจนลืมเวลากลับบ้าน
- Secret Garden สวนลับที่จะกลับมาเสมอ บรรเทาความว้าวุ่นของเมืองในบรรยากาศสบายๆ หลายคนรู้จักร้านนี้ดีในฐานะร้านขนมหวานสูตรโฮมเมดที่มีชื่อมานาน การตกแต่งในสไตล์ modern English tea room เหมือนลอยอยู่ในสวนสวย ซิกเนเจอร์ Crepe Cake ถือเป็นคือเมนูที่ทางร้านเป็นคนบุกเบิกเจ้าแรกๆ ของกรุงเทพฯ เลยก็ว่าได้
- ในพื้นที่มีบาร์ดีๆ โดนๆ ให้เลือกนั่งเพียบเลยครับผม
ในส่วนของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จะเป็นหน้าที่ของ Baania.com เองครับ จากข้อมูลตลาดมือสองพบว่า ราคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.5 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอนจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.05 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาปกติของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กลางเมืองที่เพียบพร้อมด้วยความสะดวกสบายเช่นนี้ ในมุมมองของนักลงทุนแแล้ว สำหรับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน ซึ่งในย่านนี้ก็เป็นลักษณะเดียวกัน
คอนโดในย่าน อาทิ
- เดอะ ทีค สาทร-ลุมพินี
- สุพรีม เลเจ้นด์
- ศุภาลัย เอลีท สาทร-สวนพลู
- มาเอสโตร 01 สาทร-เย็นอากาศ
- คอนโดเลต พิกเซล สาทร
- เดอะ ฮัดสัน สาทร 7
- บ้าน ลักซ์-สาทร
- เดอะ ซี๊ด มิงเกิ้ล
- อมันตา ลุมพินี
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านสวนพลู ลุมพินี พบว่า ราคาคอนโดที่สูงมักอยู่ช่วงติดถนนสาทรเป็นสำคัญซึ่งถัดจากถนนสาทรจนถึงซอยนราธิวาสฯ 17 - งามดูพลี (ราว 800 เมตร จากถนนสาทร) จะมีราคาขายคอนโดมือสองที่ค่อนข้างสูง โดยมีราคาต่อห้องเฉลี่ยของย่านสวนพลูราว 5.44 ล้านบาท และย่านลุมพินีที่มีราคาห้องราว 5.57 ล้านบาท อีกทั้งด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ด้านผังเมืองทำให้การสร้างคอนโดในซอยดังกล่าวมีน้อย ส่งผลให้คอนโดน้องใหม่จะมีราคาที่ทะยานสูงอยู่พอสมควร
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในย่านสวนพลู ลุมพินี พบว่า การประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอน ในพื้นที่ติดแยกสาทร-นราธิวาสฯจะเป็นไฮไลต์ของย่านเลยก็ว่าได้ เพราะเป็นพื้นที่ที่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย และอาคารสำนักงานสำคัญ จะมีค่าเช่าห้องที่ถีบตัวสูงกว่า 40,000 บาทต่อเดือน เมื่อขยับไปในช่วงกลางซอยสวนพลู ราคาเช่าคอนโดต่อเดือนเฉลี่ยที่ 24,300 บาท
เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียวครับ
