เปรียบเทียบแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนในเมือง กับ โซนนอกเมืองเชียงราย

HIGHLIGHTS:

• ยอดขายที่อยู่อาศัยรวม 76% ของโครงการทั้งหมด มีจำนวน 4,161 ยูนิต มีอัตราการซื้อขายโดยเฉลี่ยที่ 2.6 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ
• อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจะอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยผู้ซื้อหลักจะเป็นคนท้องถิ่น
• ทำเลที่ได้รับความนิยมได้แก่ ย่านขนส่งใหม่, ย่านสนามบินเก่า, ย่านสี่แยกแม่กรณ์, ย่านในเมือง และย่านเกาะทอง-หนองบัว
• โซนเมืองเชียงราย พบว่าย่านขนส่งใหม่มีค่ากลางราคาขายสูงที่สุดอยู่ที่ 3.06 ล้านบาท
• โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง มีค่ากลางราคาขายระหว่าง 2.0-2.6 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าโซนเมืองเชียงรายเล็กน้อย

จากการรวบรวมสถิติการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในจังหวัดเชียงรายปี 2559 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่ามียอดขายที่อยู่อาศัยรวม 76% ของโครงการทั้งหมด มีจำนวน 4,161 ยูนิต มีอัตราการซื้อขายเฉลี่ยที่ 2.6 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยโครงการส่วนใหญ่ทั้งแนวราบและแนวสูงจะอยู่ในอำเภอเมือง

สำหรับความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์นั้น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะเป็นคนในพื้นที่ซึ่งซื้อไว้อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต และทำเลที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่จะอยู่ในย่านขนส่งใหม่, ย่านสนามบินเก่า, ย่านสี่แยกแม่กรณ์, ย่านในเมือง และย่านเกาะทอง-หนองบัว

ครั้งนี้เราจะมาเปรียบเทียบ 2 ทำเลฮอตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยของโซนตัวเมืองเชียงราย และโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง รวมถึงวิเคราะห์ทั้งในแง่ของบริบทพื้นที่และประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัย ว่าจะน่าอยู่หรือน่าลงทุนมากน้อยแค่ไหน...

บริบทและศักยภาพของ 2 ทำเล โซนเมืองเชียงราย - โซนสนามบิน บ้านดู่ แม่ฟ้าหลวง

 

โซนเมืองเชียงราย ครอบคลุมทางทิศใต้ของแม่น้ำกก ได้แก่พื้นที่ย่านตัวเมืองเชียงรายและพื้นที่ในย่านเวียงชัย มีถนนพหลโยธิน (ถนนสายเอเชีย) พาดผ่านเมือง ซึ่งเป็นเส้นทางสำคัญที่ใช้เชื่อมต่อในระดับจังหวัด ภูมิภาค และในระดับประเทศ และเป็นย่านที่อยู่อาศัยในเมืองซึ่งรองรับคนที่ทำงานและใช้ชีวิตอยู่ในตัวเมือง นอกจากนี้ยังเป็นศูนย์กลางการบริหาร ธุรกิจ สถานศึกษา ธนาคาร การบริการ และการคมนาคมของจังหวัดเชียงราย ซึ่งถือว่าเป็นย่านที่มีบทบาทสำคัญ โดย Baania.com ได้แบ่งพื้นที่การวิเคราะห์ออกเป็น 4 โซนย่อย ได้แก่ โซนศูนย์กลางเมือง, โซนตะวันออก, โซนตะวันตก และ โซนใต้

 

จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดัดแปลงจากผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ. 2550 และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงราย พ.ศ.2556 ของพื้นที่ดังกล่าวพบว่า  โซนศูนย์กลางเมือง เป็นพื้นที่ตัวเมืองของจังหวัดเชียงรายที่มีที่อยู่อาศัยอย่างหนาแน่น รวมไปถึงอาคารพาณิชย์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ ศูนย์ราชการ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และสถาบันการศึกษา มีการขยายตัวของธุรกิจการค้าและพาณิชยกรรมตามแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณใกล้กับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซาเชียงราย ส่วนพื้นที่ริมแม่น้ำกกส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินที่ใช้ประโยชน์ประเภทสถาบันการศึกษา ทำให้มีพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยกว่าในตัวเมือง

ส่วน โซนตะวันออก หรือย่านเวียงชัยและย่านดอยสะเก็น เป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองเชียงรายด้านตะวันออก มีถนนบายพาสผ่าน ทำให้การเดินทางเข้าออกตัวเมือง หรือไปยังสนามบินเชียงรายสะดวก ซึ่งในอนาคตน่าจะเป็นพื้นที่ที่นักลงทุนให้ความสนใจ หากมีการพัฒนาพื้นที่รอบๆ สนามบิน อีกทั้งยังใกล้กับโรงเรียนและมหาวิทยาลัยบริเวณสะพานเฉลิมพระเกียรติ โดยโซนนี้บริบทเป็นชุมชนชานเมือง มีพื้นที่เกษตรกรรมอยู่มาก บรรยากาศสงบ รถราไม่พลุกพล่าน การใช้ประโยชน์ของพื้นที่เป็นแบบที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเกาะตามถนนหลัก และล้อมรอบด้วยพื้นที่สำหรับชนบทและเกษตรกรรม

โซนตะวันตก เนื่องจากอยู่ห่างไกลจากโซนตัวเมือง ทำให้ย่านป่าอ้อดอนชัยไม่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากนัก แต่ย่านรอบเวียงยังอยู่ใกล้กับโซนตัวเมืองทำให้มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยอยู่ บริบทโดยรวมของย่านนี้มีชุมชนอยู่หนาแน่นปานกลาง แต่ไม่ค่อยมีพื้นที่สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก อย่างไรก็ตามในย่านนี้ยังมี ไร่แม่ฟ้าหลวง ที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่สำคัญของจังหวัด ซึ่งต่อไปหากมีการพัฒนาทางด้านการท่องเที่ยว ก็จะทำให้พื้นที่โดยรอบพัฒนาตามไปด้วย

โซนใต้ เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตและขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว เนื่องจากมีถนนพหลโยธินตัดผ่านซึ่งเป็นเส้นทางสำคัญในการเชื่อมต่อกับจังหวัดอื่นๆ ทั้งยังอยู่ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยวอย่างวัดร่องขุ่น และสถานีขนส่งผู้โดยสารเชียงรายแห่งที่ 2 ทำให้เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง เช่นเดียวกับพื้นที่ทิศเหนือของแม่น้ำกก บริบทโดยรวมของที่นี่ยังเป็นที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชยกรรม และพื้นที่ทำการเกษตรกรรมสลับกันไปตามถนนหลัก โดยจะเกาะกลุ่มมากในพื้นที่ที่ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยวและสถานีขนส่ง

 

โซนสนามบิน – บ้านดู่ – แม่ฟ้าหลวง ครอบคลุมพื้นที่ฝั่งทิศเหนือของแม่น้ำกก ได้แก่ พื้นที่ตำบลริมกก บ้านดู่ นางแล ท่าสุด และแม่ข้าวต้ม เป็นย่านที่อยู่อาศัยโซนเหนือของเมืองเชียงราย และเป็นที่ตั้งของสถานที่สำคัญในด้านการศึกษาและการท่องเที่ยวของเมืองเชียงราย อาทิเช่น สนามบินนานาชาติแม่ฟ้าหลวง เชียงราย มหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงราย มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง วิทยาลัยเกษตรและเทคโนโลยีเชียงราย และพิพิธภัณฑ์บ้านดำ โดยมีถนนพหลโยธิน (ถนนสายเอเชีย) เป็นเส้นทางสัญจรหลักเช่นเดียวกันกับโซนเมืองเชียงราย โดย Baania.com ได้แบ่งพื้นที่การวิเคราะห์ออกเป็น 3 โซนย่อย ได้แก่ โซนย่อยริมกก  โซนย่อยบ้านดู่ และ โซนย่อยแม่ฟ้าหลวง

 

จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดัดแปลงจากผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ.2550 และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงราย พ.ศ.2556 ของพื้นที่ดังกล่าวพบว่า โซนย่อยริมกก เป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับโซนตัวเมืองเชียงรายและสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ทำให้มีการเติบโตของเมืองตามแนวถนนพหลโยธิน ถนนกลางเวียง และตามแนวริมแม่น้ำกก เพื่อรองรับคนที่ทำงานและใช้ชีวิตอยู่ในตัวเมืองเนื่องจากในเมืองมีความหนาแน่นของเมืองมากแล้ว ทำให้มีพื้นที่สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น้อย โดยมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวใกล้กับถนนสายหลัก ศูนย์ราชการ และพื้นที่ใกล้สนามบิน

โซนย่อยบ้านดู่ เป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตและขยายตัวอย่างรวดเร็วและเป็นโซนที่นักลงทุนให้ความสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงรายที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย อีกทั้งยังไม่ไกลจากสนามบินนานาชาติแม่ฟ้าหลวงเชียงราย ทำให้มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการซึ่งทำให้มีการแข่งขันมากกว่าบริเวณอื่น ส่งผลทำให้ราคากลางราคาขายของโครงการในโซนนี้สูงตามไปด้วย

ส่วนโซนย่อยแม่ฟ้าหลวง เป็นพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยแม่ฟ้าหลวง ทำให้ไม่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากเท่าใดนัก

 

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

จากบทวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (Market Report) ของทั้ง 2 ทำเลที่ผ่านมานั้น สำหรับ โซนเมืองเชียงราย พบว่าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนนี้มีค่าราคากลาง (Median Selling Price) ประมาณ 2.54 ล้านบาท โดยโซนที่มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดได้แก่ โซนศูนย์กลางเมือง โดยเฉพาะทำเลที่อยู่บริเวณสนามบินเก่า ในตัวเมือง และสี่แยกแม่กรณ์ ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 33,100 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนเมืองเชียงราย มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3.46% ต่อปี

 

 

สาเหตุที่โซนศูนย์กลางเมือง มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงสุด แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดัดแปลงจากผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ.2550 และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงราย พ.ศ.2556 สามารถวิเคราะห์ได้ว่า โซนศูนย์กลางเมือง มีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่เป็นประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งทำให้โซนนี้เป็นแหล่งศูนย์รวมธุรกิจและสิ่งอำนวยความสะดวก รวมทั้งมีประชาชนอาศัยกระจุกตัวกันอยู่หนาแน่น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองมีราคาสูง

ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยในโซนใต้ บนถนนพหลโยธิน (ถนนสายเอเซีย) ก็มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงเช่นเดียวกัน เนื่องจากเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมไปยังภูมิภาคอื่นๆ และเป็นทางผ่านสำหรับไปสถานที่ท่องเที่ยวและสถานีขนส่งผู้โดยสารเชียงรายแห่งที่ 2 จากการใช้ประโยชน์ที่ดินก็เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและหนาแน่นปานกลาง ทำให้มีพื้นที่รอการพัฒนาอีกมาก

สำหรับโซนที่อยู่ห่างจากตัวเมือง ได้แก่ โซนตะวันออก โซนตะวันตก และโซนใต้ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ไม่ได้อยู่ติดตัวเมืองและถนนสายหลัก จะมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยน้อยกว่าโซนศูนย์กลางเมือง ยกเว้นย่านเวียงชัยที่เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่คนนิยมเพราะเข้าเมืองได้สะดวกแต่ยังมีความเงียบสงบ รถราไม่พลุกพล่าน และมีความเป็นส่วนตัวอยู่

 

 

ส่วน โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนนี้มีค่าราคากลาง (Median Selling Price) 2.85 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าโซนเมืองเชียงรายเล็กน้อย โดยโซนที่มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงที่สุดได้แก่ โซนย่อยบ้านดู่ ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 17,100 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.61% ต่อปี

สาเหตุที่โซนย่อยบ้านดู่ มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงสุด แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ดัดแปลงจากผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ.2550 และผังเมืองรวมจังหวัดเชียงราย พ.ศ.2556 สามารถวิเคราะห์ได้ว่า พื้นที่ในส่วนที่ติดกับถนนพหลโยธินเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและหนาแน่นน้อย ทำให้มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่อยู่รอบๆ มหาวิทยาลัยราชภัฎเชียงราย ก็มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และอาคารพาณิชย์กับบ้านพักอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เกิดเป็นศูนย์กลางใหม่นอกจากในเมือง แม้ว่าจะมีการใช้ประโยชน์ที่ดินจะเป็นที่ดินชนบทและเกษตรกรรม ที่ดินประเภทปฎิรูป ที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ก็ตาม

ส่วนโซนย่อยริมกก ซึ่งอยู่ติดกับแม่น้ำกกและใจกลางเมืองก็ยังคงมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่สูงใกล้เคียงกับโซนย่อยบ้านดู่ ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และพาณิชยกรรม ซึ่งโซนนี้เป็นส่วนต่อขยายของการพัฒนาเมืองจากใจกลางเมือง ซึ่งทำให้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยก็จะสูงเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกับโซนย่อยบ้านดู่

 

วิเคราะห์ประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัย

 

ในโซนเมืองเชียงราย ค่ากลางของราคาขายเพิ่มขึ้นจาก 2.52 ล้านบาทในปี พ.ศ. 2558 เป็น 2.58 ล้านบาทในปี พ.ศ. 2559 รวมไปถึงค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันราว 3.46% ทำให้สามารถคาดการณ์ได้ว่า ค่ากลางของราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในโซนนี้จะมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายในตัวเมืองก็จะมีราคาสูงขึ้นตามการพัฒนาของเมือง การตั้งราคาขายก็จะต้องสูงขึ้นเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ยังคงมีการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์กระจายวงออกมายังพื้นที่โดยรอบเขตเมืองมากขึ้น แทนการกระจุกตัวอยู่ในตัวเมืองและบนถนนพหลโยธินอย่างในปัจจุบัน

ส่วนโซนสนามบิน – บ้านดู่ – แม่ฟ้าหลวง ค่าราคากลางกลับลดลง เช่นเดียวกับส่วนค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรก็ลดลงเช่นเดียว แตกต่างจากโซนเมืองเชียงรายที่มีแนวโน้มค่าราคากลางเพิ่มขึ้น และมีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นด้วย โดยเฉพาะปี พ.ศ. 2558 ถึง 2559 ที่มีแนวโน้มค่าราคากลาง และราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ลดลง

จุดที่น่าสังเกตุคือ เมื่อเทียบ ค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัย (2.54 ล้านบาท) กับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร (33,100 บาทต่อตารางเมตร) ของโซนเมืองเชียงราย กับ ค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัย (2,85 ล้านบาท) กับ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร (17,100 บาทต่อตารางเมตร) ของโซนสนามบิน – บ้านดู่ – แม่ฟ้าหลวง จะเห็นได้ว่า แม้โซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวง จะมีค่ากลางราคาขายสูงกว่าโซนเมืองเชียงราย แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรกลับมีมูลค่าต่ำกว่ามาก

ทั้งนี้หากถ้าพิจารณาจากราคาบ้านที่เท่ากัน หมายความว่าที่อยู่อาศัยในโซนสนามบิน-บ้านดู่-แม่ฟ้าหลวงจะได้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าที่อยู่อาศัยในโซนเมืองเชียงรายซึ่งมีความหนาแน่นของพื้นที่มากกว่า ทำให้ที่ดินและมูลค่าที่อยู่อาศัยมีราคาสูง ดังนั้นในการซื้อที่อยู่อาศัยนอกจากจะดูราคากลางหรือราคาขาย ก็ต้องดูว่าได้พื้นที่ใช้สอยมาก-น้อยแค่ไหนเมื่อเทียบกับราคาบ้านที่มีราคาขายใกล้เคียงกัน

 

หากเปรียบเทียบด้านบริบทของทั้งสองทำเล เราจะสามารถแบ่งพื้นที่ออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ พื้นที่ใกล้เมืองซึ่งสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจการค้าและการให้บริการ ทั้งห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล แหล่งจับจ่ายใช้สอย ทำให้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ใกล้กับแม่น้ำกกซึ่งอยู่ติดกับใจกลางเมือง และ ที่อยู่อาศัยที่อยู่บนถนนพหลโยธินมีภาพรวมไม่ต่างกันมากนัก และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นจากการพัฒนาเมือง

ขณะเดียวกันพื้นที่ที่ไกลเมืองออกไปแต่ใกล้กับสถานศึกษา ก็เป็นอีกพื้นที่ที่มีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย เนื่องจากมีการขยายความเจริญในโซนแยกจากใจกลางเมือง ทำให้มีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตเช่นเดียวกัน

อย่างไรก็ตามเมืองเชียงรายมีข้อได้เปรียบที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกและใช้เวลาไม่นาน ดังนั้นหากต้องการความสงบในการใช้ชีวิตก็สามารถเลือกย่านที่ไกลจากโซนในเมืองได้ซึ่งมีราคากลาง ราคาขายถูกกว่า แต่ยังสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกอยู่

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)