แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "นครราชสีมา - โซนจอหอ"
รายงานแนวโน้มและประวัติราคาโครงการที่อยู่อาศัยในฉบับก่อนหน้านี้เราได้นำเสนอข้อมูล "โซนในเมือง 1-2" กันไปแล้ว ครั้งนี้เราจะมาเจาะประวัติราคาของพื้นที่ “โซนจอหอ” เพื่อให้คุณนำข้อมูลไปใช้ประกอบการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องในอนาคต บนพื้นที่ศักยภาพอีกแห่งหนึ่งของจังหวัดนครราชสีมา
โซนจอหอ: พื้นที่พัฒนาสู่ย่านศูนย์กลางเมืองใหม่โคราช
แต่เดิมเป็นเพียงพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองโคราช ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆ โซนจอหออาจจะไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนักในตลาดอสังหาฯ ทำให้ในปัจจุบันที่ดินในโซนนี้ยังมีพื้นที่ว่างรอการพัฒนาเป็นจำนวนมาก และหากพิจารณาถึงจุดเด่นจะพบว่า เป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลักของเมืองโคราชหลายสาย และสามารถเชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่นๆ ได้สะดวก เช่น ถนนมิตรภาพ ถนนสุรนารายณ์ และถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (บายพาส)
ด้วยปัจจัยทางด้านการคมนาคมเหล่านี้ ประกอบกับพื้นที่ที่มีลักษณะเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ยังมีกิจกรรมการค้าและการบริการในระดับหนึ่ง ทำให้ในปัจจุบันจอหอเริ่มกลับมาเป็นทำเลที่เป็นที่นิยมของกลุ่มนักลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร ดังจะเห็นได้จากในช่วงปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนสุรนารายณ์-โคกสูง-โนนไทย
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย โซนจอหอ
ด้วยลักษณะตลาดที่อยู่อาศัยของพื้นที่มีลักษณะเน้นไปทางการพัฒนาในแนวราบ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ทั้งแบบบ้านชั้นเดียวและสองชั้น มีการแข่งขันทั้งด้านราคา การจัดการพื้นที่ส่วนกลาง และการออกแบบโครงสร้างสถาปัตยกรรมของตัวบ้านที่ทันสมัย ทำให้โซนจอหอมีความน่าสนใจในด้านตลาดอสังหาฯ มากขึ้น และเพื่อประกอบการตัดสินใจ เราได้พิจารณาแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โซนจอหอออกเป็น 3 กลุ่ม เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจข้อมูลราคาของพื้นที่ได้อย่างชัดเจน ดังนี้
1. บายพาสตอนล่าง พื้นที่ตอนล่างของเส้นทางหลวงหมายเลข 204 หรือเส้นเลี่ยงเมืองนครราชสีมา โดยมีทางหลวงหมายเลข 2 หรือถนนมิตรภาพ และทางหลวงหมายเลข 205 หรือถนนสุรนารายณ์ตัดผ่านพื้นที่ทางฝั่งตะวันออก ประกอบด้วยสองย่านย่อย ได้แก่ ย่านบ้านประโดก และย่านบายพาส 2
2. บายพาสตอนบน พื้นที่เหนือทางหลวงหมายเลข 204 หรือถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา โดยฝั่งขวาของพื้นที่เลียบไปกับถนนสุรนารายณ์ ประกอบด้วยสองย่านย่อย ได้แก่ ย่านบายพาส 1 และย่านพุดซา
3. ศาลเยาวชนฯ-หนองไข่น้ำ เริ่มต้นจากแยกศาลเยาวชนและครอบครัวขนาบด้วยถนนสุรนารายณ์ทางฝั่งซ้ายของพื้นที่ และถนนมิตรภาพพาดผ่านตอนล่างของพื้นที่ ได้แก่ ย่านหนองไข่น้ำ
โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณโซนจอหอมีค่าเฉลี่ยราคากลาง (Median Selling Price) สูงสุดอยู่ที่ ย่านบ้านประโดก (3.51 ล้านบาท) ซึ่งอยู่ทางตอนล่างของโซน มีห้างร้านและสถานที่ราชการหลายแห่ง รวมถึงมีการเดินทางที่สะดวกด้วยถนนสายหลักที่พาดผ่านถึงสามสาย ได้แก่ ถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (ทางหลวงหมายเลข 204) ถนนมิตรภาพ และถนนสุรนารายณ์ (ทางหลวงหมายเลข 205) และมีมหาวิทยาลัยวงษ์ชวลิตกุลซึ่งเป็นสถานศึกษาท้องถิ่นอยู่ในย่านนี้อีกด้วย รองลงมาคือย่านบายพาส 1 (3.43 ล้านบาท) ตามมาด้วยย่านบายพาส 2 (3.32 ล้านบาท) ย่านพุดชา (2.96 ล้านบาท) และย่านหนองไข่น้ำ (2.78 ล้านบาท) ตามลำดับ
ทั้งนี้หากพิจารณาจากภาพรวมของแนวโน้มราคากลางในระดับย่านของพื้นที่นี้จะพบว่า พื้นที่ทางตอนล่างของถนนเลี่ยงเมืองหมายเลข 204 มีมูลค่าโครงการสูงกว่าตอนบนของพื้นที่ อาจเนื่องด้วยลักษณะเส้นทางการคมนาคมที่สามารถเดินทางได้สะดวก มีถนนสายหลักตัดผ่านพื้นที่ในบริเวณกว้าง อีกทั้งทำเลที่ตั้งใกล้กับสถานที่ราชการ รวมถึงย่านการค้า และสถานศึกษาของโซน ซึ่งทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น จึงมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยสูงกว่าพื้นที่ทางตอนบนของโซนจอหอ
ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่โซนจอหอพบว่าย่านที่มีราคาสูงสุด ได้แก่ ย่านบ้านประโดก เฉลี่ย 15,470 บาทต่อตารางเมตร ตามด้วยย่านบายพาส 2 เฉลี่ย 14,310 บาทต่อตารางเมตร ย่านหนองไข่น้ำ 1 ราคา 12,860 บาทต่อตารางเมตร ส่วนย่านพุดซาและย่านบายพาส1 มีค่าเฉลี่ยเท่ากันที่ 12,550 บาทต่อตารางเมตร
เมื่อพิจารณาประวัติราคาของโซนจอหอ กราฟความสัมพันธ์ค่ากลางราคาขายจากปี 2013-2016 แสดงให้เห็นแนวโน้มราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยของโซนจอหอ ซึ่งมีทิศทางเดียวกันกับภาพรวมค่ากลางราคาขายของอำเภอเมืองนครราชสีมา ตามลักษณะของพื้นที่ที่รองรับการขยายตัวของความเป็นเมือง และมีการเติบโตด้านการลงทุนควบคู่ไปกับพื้นที่โซนในเมือง ซึ่งเป็นใจกลางของจังหวัดนครราชสีมา โดยในปี 2016 ภาพรวมค่ากลางราคาขายของพื้นที่อยู่ที่ 2.84 ล้านบาท
ค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรในโซนนี้พบว่าข้อมูลในปี 2013–2016 อยู่ที่ประมาณ 17,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ไม่สูงนักอาจเป็นผลจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในพื้นที่โซนจอหอเป็นโครงการในแนวราบเป็นส่วนมาก ตามลักษณะของความสามารถในการรองรับการขยายตัวของพื้นที่ ที่ยังมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาอยู่มาก และความต้องการที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียมของพื้นที่ยังน้อยเมื่อเทียบกับพื้นที่โซนในเมือง 1-2 ซึ่งมีความหนาแน่นประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากกว่า (รายงานแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยจังหวัดนครราชสีมา โซนในเมือง 1-2) โดยภาพรวมค่าเฉลี่ยราคาขายในปี 2016 ของโซนจอหออยู่ที่ 17,107 บาทต่อตารางเมตร
จับตาการพัฒนาพื้นที่ “โซนจอหอ”
ปัจจุบันย่านจอหอเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วจากการเปิดตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เช่น เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเทอร์มินัล 21 โคราช ตลอดจนห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ประเภทต่างๆ เช่น โลตัสบ้านเกาะบนถนนสุรนารายณ์, Mega Home Global House และ Index Living Mall ซึ่งเป็นร้านค้าวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งบ้านบนถนนมิตรภาพ องค์ประกอบเหล่านี้นับเป็นปัจจัยที่กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในโซนจอหอให้สามารถพัฒนาควบคู่ไปกับแผนพัฒนาสู่ความเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่ของโคราชได้อย่างดี
โดยในรอบปีที่ผ่านมาเริ่มมีการลงทุนตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในโซนจอหอบ้างแล้ว อาทิเช่น โครงการ The Change Condo บนถนนมิตรภาพ และโครงการ The Space Condo บนถนนสุรนารายณ์ นอกจากนี้บริเวณที่ดินด้านข้างของห้างฯเซ็นทรัลยังมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ High rise เพื่อเป็นสถานที่รองรับกิจกรรมแห่งใหม่ของเมืองโคราชอีกด้วย
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
ดร.สฤษดิ์ ติยะวงศ์สุวรรณ
ที่ปรึกษาศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง, อาจารย์ประจำหลักสูตรเทคโนโลยีบัณฑิต สาขาวิชาการจัดการผังเมือง คณะศิลปกรรมและออกแบบอุตสาหกรรม, อาจารย์ประจำหลักสูตรวิศวกรรมศาสตร์มหาบัณฑิต สาขาวิชาเทคโนโลยีวิศวกรรมโยธาและการขนส่ง คณะวิศวกรรมศาสตร์และสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลอีสาน นครราชสีมา
บรรณาธิการวารสารสภาพแวดล้อมสรรค์สร้างวินิจฉัย (Built Environment Inquiry - BEI)
คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น, ผู้ทรงคุณวุฒิพิจารณาบทความวิชาการ,วิทยากรรับเชิญบรรยายด้านการพัฒนา การวางแผนและผังเมืองกับระเบียบวิธีวิจัยเพื่อการพัฒนาในหลายสถาบัน
นอกจากนี้ยังมุ่งเน้นพัฒนาองค์ความรู้ในวิชาชีพด้วยการวิจัยในโครงการต่าง ๆ ร่วมกับสถาบันชั้นนำ อาทิ โครงการศึกษาออกแบบรายละเอียดระบบขนส่งสาธารณะในเขตจังหวัดขอนแก่นและผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยศูนย์วิจัยและพัฒนาโครงสร้างมูลฐานอย่างยั่งยืน ภาควิชาวิศวกรรมโยธา คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยขอนแก่น (www.kts2016.com) ในตำแหน่งผู้เชี่ยวชาญด้านการออกแบบเมือง ทุนโดยสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร และโครงการส่งเสริมสมรรถนะให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายใต้โครงการจัดทำแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนป้องกัน/แก้ไขปัญหาชุมชนแออัด กลุ่มจังหวัดภาคตะวันออก : ชลบุรี ระยอง จันทบุรี และตราด ในตำแหน่งหัวหน้าโครงการ ทุนโดยการเคหะแห่งชาติ (http://urp.kku.ac.th/nha_plge/index.html)
Contact Info
Email: [email protected]
Website: www.sarit.be-searched.net
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ