สัญญาเช่าที่ดิน นิติกรรมที่ควรรู้

การเช่าที่ดินโดยการทำสัญญา หรือที่เรียกว่าสัญญาเช่าที่ดินนั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมาก เพราะการจะหาซื้อที่ดินเพื่อดำเนินธุรกิจเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลที่ดีนั้นได้พุ่งขึ้นไปสูงมากจนเกินความสามารถในการลงทุน ในบางกรณีถึงแม้จะเงินแต่ก็ไม่สามารถซื้อที่ดินที่ต้องการได้ เพราะว่าเจ้าของที่ต้องการให้เช่า ดังนั้นเราลองมาดูกันว่าสัญญาเช่าที่ดินนั้นมีรายละเอียดอะไรบ้าง

1. สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร

นิติกรรมหรือสัญญาต่าง ๆ ที่เราสามารถพบเจอได้บ่อยก็จะมีสัญญาซื้อขาย สัญญาจำนอง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินถือว่าเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปสัญญาต่างตอบแทนรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมมาก เนื่องจากความต้องการที่ดินในการดำเนินธุรกิจที่ต้องอาศัยทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยหลัก แต่ไม่ต้องการลงทุนเรื่องที่ดินด้วยเงินจำนวนมาก ใจความสำคัญของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คือ “กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจะไม่โอนไปเป็นของผู้เช่า” ดังนั้นสัญญาเช่าที่จึงเป็นเพียงการตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำประโยชน์ในตามเวลาที่ตกลงกันตามสัญญาเช่า แต่อสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นจะไม่มีทางตกเป็นของผู้เช่าอย่างเด็ดขาด เว้นแต่จะมีการตกลงซื้อขายในภายหลัง

2. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

สัญญาเช่าที่ดินนั้นสามารถแบ่งได้เป็น 2 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นและสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งคำจำกัดความของสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นคือการเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นนั้นเป็นสัญญาที่สามารถทำได้เองระหว่างบุคคลต่อบุคคล โดยในหนังสือสัญญาต้องมีรายละเอียดตามที่คู่สัญญาตกลงกัน และมีการลงลายมือชื่อของคู่สัญญา และพยานไว้อย่างครบถ้วนถึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์

3. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาเช่าที่ดินซึ่งมีระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป สัญญาเช่าที่ดินในรูปแบบนี้ไม่สามารถทำกันเองระหว่างบุคคลกับบุคคลได้ การเช่าที่ดินระยะยาวซึ่งมีระยะเวลาในการเช่าเกิน 3 ปีขึ้นไป การทำสัญญาต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพราะการเช่าที่ดินเกิน 3 ปีนั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินนั่นเอง ถ้าไม่ไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ดินฉบับนั้นจะมีอายุบังคับตามกฎหมายเพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวนั้นจะมีการแยกประเภทเพิ่มเติมในรายละเอียดค่าตอบแทนที่ซับซ้อนกว่าสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น แต่การทำสัญญาเช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายได้กำหนดรูปแบบของสัญญา หรือต้องทำสัญญาในรูปแบบที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น การทำสัญญาจึงจะมีผลครบถ้วน และใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

4. หน้าที่ของคู่สัญญา

คู่สัญญาในที่นี้หมายถึงผู้เช่าและผู้ให้เช่า หน้าที่ของผู้ให้เช่าคือต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งมีการเช่าให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้ประโยชน์ หรือในสภาพตามที่มีการตกลงกันไว้ในสัญญาให้แก่ผู้เช่า เช่นสัญญาบอกว่าเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถมแล้วพร้อมปลูกสร้าง แต่ความจริงเป็นที่ดินยังไม่ถม กรณีนี้ผู้ให้เช่าต้องจัดการที่ดินให้เป็นไปตามสัญญา หรือไม่ก็ต้องทำสัญญาใหม่ให้ตรงกับความเป็นจริง หน้าที่ของผู้เช่าอันดับแรกที่สำคัญมากที่สุดคือ จ่ายค่าเช่าให้ตรงเวลาตามที่ได้มีการตกลงกันไว้ และต้องใช้ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้วให้ตรงตามวัตถุประสงค์ที่ได้ทำไว้ในสัญญา เช่น ในสัญญาระบุว่าจะขอเช่าที่ดินเพื่อทำที่จอดรถ แต่ในความเป็นจริงกลับเอาไปทำตลาดนัด ซึ่งกรณีเจ้าของที่ดินหรือผู้ให้เช่าสามารถฟ้องร้องได้

5. องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดิน

อย่างที่รู้กันว่าสัญญาเช่าที่ดินคือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ซึ่งองค์ประกอบสำคัญในสัญญาเช่าที่ดินนั้นทุกคนควรรู้ไว้ว่ามีอะไรบ้าง เพราะเมื่อต้องทำสัญญาเช่าที่ดิน หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น ๆ จะได้มีความเข้าใจ ที่สำคัญในการทำสัญญาทุกประเภทต้องอ่านข้อความในสัญญาให้เข้าใจอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อป้องกันความผิดพลาดต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น

• รายละเอียดของคู่สัญญา: คู่สัญญาในที่นี้จะหมายถึงผู้เช่า และผู้ให้เช่า ในสัญญาต้องลงให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้เช่า และใครเป็นผู้ให้เช่า ทั้งสองฝ่ายมีชื่อนามสกุลอะไร ที่อยู่ปัจจุบันที่ติดต่อได้ ที่อยู่ตามบัตรประชาชน เบอร์โทรศัพท์ จะให้ดีควรมีรายละเอียดของคู่สมรส หรือบุคคลอื่นๆ ที่สามารถติดต่อได้เพิ่มเติมไว้ด้วย
• รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า: รายละเอียดของสินทรัพย์คือรายละเอียดของที่ดินซึ่งจะมีการเช่าเกิดขึ้นนั่นเอง ซึ่งรายละเอียดของที่ดินนั้นจะประกอบด้วย ทำเลที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขที่โฉนด ขนาดของที่ดินที่ตกลงให้เช่า ถ้าเป็นการเช่าทั้งโฉนดก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าเป็นการให้เช่าบางส่วนต้องมีการแสดงเขตพื้นที่สำหรับการเช่าให้ชัดเจน การใส่รายละเอียดให้ชัดเจนนั้นจะช่วยให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีความเข้าใจในทรัพย์ที่ให้เช่าได้ตรงกัน ผู้เช่าจะรู้ว่าขอบเขตที่ดินซึ่งสามารถใช้ทำประโยชน์ได้นั้นมีแค่ไหน ป้องกันความเข้าใจผิดที่จะทำให้เกิดข้อพิพาท หรือการฟ้องร้องระหว่างกันได้ในภายหลัง
• ระยะเวลาที่ให้เช่า: การทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นต้องมีระยะเวลาในการเช่าให้ชัดเจน เพราะระยะเวลาในการเช่าที่ดินนั้นเกี่ยวพันกับข้อกฎหมายต่าง ๆ เช่นการเช่าที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปีต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน แต่หลาย ๆ คนอาจจะใช้วิธีเลี่ยงต่าง ๆ เพื่อไม่ให้เสียค่าธรรมเนียมการเช่าที่ดินระยะยาวเป็นต้น
• อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ: เรื่องนี้ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมากในสัญญาเช่าที่ดิน ในสัญญานั้นต้องระบุค่าเช่าให้แน่นอน และชัดเจนลงไปในสัญญาว่าต้องชำระค่าเช่าเท่าไหร่ ชำระด้วยวิธีไหน กำหนดการชำระค่าเช่านั้นเป็นรายเดือน หรือรายปี ถ้ารายเดือนต้องชำระในวันที่เท่าไหร่ของแต่ละเดือน ต้องชำระในวันที่เท่าไหร่ของเดือนไหน รวมไปถึงในระหว่างสัญญานั้นจะมีการขอขึ้นค่าเช่าหรือไม่ ถ้าขอขึ้นค่าเช่าจะขึ้นเป็นเท่าไหร่ ในระยะเวลาไหน ยกตัวอย่างเช่น นายเอได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับนายบีเป็นระยะเวลา 3 ปี โดยตกลงค่าเช่าที่ปีละ 1 แสนบาท แต่นายเอจะขอขึ้นค่าเช่าเมื่อครบปีที่ 1 เพิ่มอีก 1 หมื่นบาท เมื่อครบปีที่ 2 เพิ่มอีก 2 หมื่นบาท ถ้ามีเรื่องการขอขึ้นค่าเช่าในลักษณะนี้ต้องใส่ลงไปในสัญญาให้ชัดเจนด้วย
• รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า: หมายถึงทรัพย์หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ในที่ดินผืนที่จะมีการเช่า ไม่ใช่รายละเอียดของที่ดินแต่อย่างใด รายการทรัพย์สินนี้อาจจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ อย่างเช่น บ้านรวมไปถึงทรัพย์สินภายในบ้าน ต้นไม้ บ่อน้ำ หรือรายการอื่น ๆ ที่อยู่ในที่ดิน ซึ่งคู่สัญญาต้องตกลงกันให้เรียบร้อยว่าผู้เช่าจะใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในส่วนนี้ได้อย่างไร หรือต้องรักษาสภาพไว้อย่างไร
• การรับผิดของผู้เช่า: ในการทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าคือผู้ที่เข้ามาใช้ที่ดินเพื่อทำประโยชน์ในรูปแบบต่างๆ ซึ่งในระหว่างการใช้ที่ดินหาประโยชน์นั้น อาจจะทำให้ที่ดินหรือทรัพย์ประกอบที่ดินเกิดความเสียหายหรือชำรุด คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องมีการตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นในเรื่องต่าง ๆ นั้นมีมูลค่าเท่าไหร่ และระบุให้ชัดเจนลงไปในสัญญา เพื่อป้องกันความเข้าใจผิด ยกตัวอย่างเช่น การทำสัญญาเช่าที่ดินมีการระบุว่าในที่ดินนั้นมีบ้าน 1 หลังพร้อมอุปกรณ์เครื่องใช้ในบ้าน ต้นมะม่วง 2 ต้น บ่อน้ำ 1 บ่อ ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ทำประโยชน์ได้แต่ต้องรักษาให้อยู่ในสภาพเดียวกับตอนเริ่มเช่า เท่ากับผู้เช่าสามารถนอนในบ้านได้ กินมะม่วงได้ ใช้น้ำจากบ่อได้ แต่เมื่อหมดสัญญาทรัพย์เหล่านั้นต้องอยู่ในสภาพเสมือนวันแรกที่เริ่มทำการเช่า ถ้ามีอะไรเสียหายผู้เช่าต้องรับผิดชอบตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา  

ในสัญญาเช่าที่ดินสามารถระบุเพิ่มเติมได้ว่าถ้ามีการกระทำผิดเกิดขึ้นยินยอมให้กระทำการฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย เพื่อเป็นการทำความเข้าใจให้ตรงกันทั้งสองฝ่าย และสร้างความมั่นใจสำหรับผู้ให้เช่าเพิ่มเติมได้อีกด้วย

6. การเช่าช่วง

การเช่าช่วงนั้นเรียกได้ว่าเป็นปัญหาที่ผู้ให้เช่าที่ดินหลายๆ คนต้องเจอ เพราะผู้เช่าที่ไม่ต้องการดำเนินธุรกิจบนที่ดินของผู้ให้เช่าแล้ว แต่ยังไม่หมดสัญญาเช่า ก็จะนำที่ดินผืนนั้นไปให้ผู้อื่นเช่าต่อเรียกว่าการเช่าช่วง ซึ่งการเช่าช่วงนั้นผู้เช่าเดิมต้องยังอยู่ และได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินด้วยโดยมีการตกลงอย่างชัดเจนในสัญญาเช่า หากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมในกรณีที่มีการเช่าช่วงเกิดขึ้น ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญากับผู้เช่าได้ ดังนั้นการเช่าที่ดินต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้เช่านั้นเป็นผู้ให้เช่าตัวจริง หรือผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้อง หรือถ้าเป็นการเช่าช่วงผู้ให้เช่าหรือผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ต้องอนุญาตให้มีการเช่าช่วง ไม่ใช่การไปเช่าที่ดินมาจากผู้เช่าอีกต่อจนเป็นการเช่าช่วงโดยที่ผู้ให้เช่าตัวจริงไม่ได้รับรู้ หรือยินยอม เพราะผู้ให้เช่าที่แท้จริงสามารถฟ้องยกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่มีความผิด

7. การเช่าที่ดินของคนต่างชาติ

ประเทศไทยนั้นเป็นประเทศที่มีชาวต่างชาติเข้ามาใช้ชีวิตอยู่เป็นจำนวนมากไม่ว่าจะเป็นการเข้ามาทำงาน หรือการเข้ามาพักผ่อนระยะยาว ซึ่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่นการเช่าที่ดิน การเช่าบ้าน การเช่าคอนโดฯ เพื่อการพักอาศัยที่ไม่ใช่การเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ของชาวต่างชาติมีจำนวนมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทยนั้นก็ไม่ใช่เรื่องยากอะไร ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับคนไทย หลักเกณฑ์ที่ว่านั้นคือการให้เช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี และให้เช่าระยะยาวเกิน 3 ปีขึ้นไปแต่ไม่เกิน 30 ปี การเช่าระยะยาวต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน และเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยเช่นกัน ส่วนการครอบครอง เป็นสิทธิขาดในอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ของชาวต่างชาตินั้นเป็นเรื่องที่มีกฎหมายควบคุมไว้อย่างชัดเจน การครอบครองสามารถทำได้ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายเท่านั้น

เป็นอย่างไรกันบ้างสำหรับบทความเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินซึ่งทางเราได้มาแนะนำให้เข้าใจกันได้แบบง่าย ๆ จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าที่ดินนั้นมีรายละเอียด และมีข้อปลีกย่อยที่แตกต่างกันไปในแต่ละประเภทของการเช่า และระยะเวลาในการเช่า ซึ่งหัวข้อต่าง ๆ ในบทความนี้ก็อธิบายได้อย่างค่อนข้างจะครอบคลุม ทางทีมงานเชื่อว่าบทความนี้จะสร้างความรู้ ความเข้าใจให้กับผู้อ่านในเรื่องของสัญญาเช่าที่ดินได้ไม่มากก็น้อย ดังนั้นจึงอยากให้ท่านผู้อ่านพึงตระหนักว่าการเช่าที่ดินนั้นต้องละเอียดรอบคอบ มีความเข้าใจในเจตนาของสัญญาเช่า