ค่าโอนที่ดิน เอกสารโอนที่ดิน และขั้นตอนการโอนที่ดิน
ใครที่วางแผนว่ากำลังจะทำการโอนที่ดินให้กับคนในครอบครัว ญาติพี่น้อง หรือซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้อื่น สิ่งหนึ่งที่ต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อทำเรื่องการโอนที่ดินก็คือเรื่องของเอกสารการโอนที่ดินต่างๆ รวมทั้งค่าธรรมเนียมในการโอนด้วย ฉะนั้นมาเตรียมเอกสารโอนที่ดินให้ครบ เตรียมค่าโอนที่ดินให้พร้อม รวมถึงโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง และควรศึกษาขั้นตอนการโอนที่ดินให้พร้อมก่อนที่จะเดินทางไปสำนักงานที่ดินกันครับ และถ้าหากใครมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ ค่าธรรมเนียม การโอน ที่ดิน ให้ญาติ อ่านต่อที่นี่เลยครับ
เอกสารการโอนที่ดินใช้อะไรบ้าง
เอกสารโอนที่ดินสำหรับบุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
- หากเคยเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ให้มีหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- กรณีที่ต้องการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ - กรณีสมรส
- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนสมรส - กรณีหย่า ให้มีสำเนาทะเบียนหย่า
เอกสารโอนที่ดินสำหรับนิติบุคคล
- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
- กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด ให้มีบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ให้มีแบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน
- ในกรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- หนังสือมอบอำนาจ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ค่าโอนที่ดิน
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ร้อยละ 2 จากราคาประเมินหรือราคาขาย
- ค่าจดจำนอง ร้อยละ 1 จากมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท สำหรับผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ
- ค่าอากรแสตมป์ใบรับ ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมิน ส่วนใครที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3 ของราคาซื้อขาย แต่หากราคาประเมินสูงกว่าให้ใช้ราคาประเมิน
ทั้งนี้ กระทรวงมหาดไทย ได้ประกาศการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินใหม่ เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง และเป็นการสร้างความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ ดังนี้
- มาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินหรืออาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือร้อยละ 0.01 มีผลใช้บังคับถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 ฉะนั้น ยังมีเวลาใช้สิทธิจนถึงสิ้นปี 2563
- กรณีการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และห้องชุด โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท เหลือ 0.01% มีผลใช้บังคับถึงวันที่ 23 มิถุนายน 2563 ฉะนั้น ยังมีเวลาใช้สิทธิอีก 3 เดือน
สถานที่ทำเรื่องการโอนที่ดิน
สำหรับสถานที่ทำเรื่องในการโอนที่ดินจะต้องทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา หรือส่วนแยกสำนักงานที่ดินอำเภอ หรือกิ่งอำเภอท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยต้องติดต่อตัวเอง ณ หน่วยงาน หากไม่สะดวกไปดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง สามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้
ขั้นตอนการโอนที่ดินที่กรมที่ดิน
- กรอกคำขอ พร้อมเตรียมเอกสารในการโอนที่ดินให้ครบ
- ยื่นคำขอและเอกสารให้กับเจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารเบื้องต้น ถ้าผ่านให้รอคิวเรียกทำการโอนที่ดิน
- เมื่อถึงคิวแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ พร้อมให้ใบคำนวณค่าโอนให้เรานำไปชำระค่าโอนที่ฝ่ายการเงิน
- เมื่อได้ใบคำนวณค่าใช้จ่ายแล้ว ก็นำไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน ซึ่งเราจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองมาครับ โดยให้นำสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ที่เซ็นเอกสาร ส่วนสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้ผู้ซื้ออีก 1 ชุด และตัวจริงเก็บไว้ที่ผู้ขาย
- เจ้าหน้าที่ก็จะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้เราตรวจสอบความถูกต้อง ถ้าเรียบร้อยแล้ว เราก็จะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) ถือว่ากรรมสิทธิ์ของที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์
ขั้นตอนในการโอนที่ดินนั้นไม่ยากเลยครับ ถ้าเราเตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายให้พร้อมแล้ว รับรองใช้เวลาแค่ 1-2 ชั่วโมงก็เสร็จเรียบร้อยแล้วครับ
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่
สำหรับใครที่ต้องการจะเร่งการโอนที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหลังจากที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ แทนที่การจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 และจะเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามเกณฑ์ฉบับใหม่นี้ในเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้ ทำให้ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์การยกเว้นภาษี เริ่มมองหาการโอนที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ให้กับครอบครัว ญาติพี่น้อง หรือขายเพื่อลดค่าภาษี ฉะนั้นผมจึงอยากให้ศึกษาและทำความเข้าใจ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่กันให้ดีก่อนนะครับ
พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้มาแทนภาษีบำรุงท้องถิ่นที่ และภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ถูกยกเลิกไป เพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บรายได้ให้แก่ภาครัฐ ลดความเหลื่อมล้ำในการจัดเก็บภาษี ซึ่งจะจัดเก็บตามความเหมาะสมและความเป็นจริงมากขึ้น และนำรายได้ไปพัฒนาท้องที่นั่นเอง
ผู้ที่จะต้องจ่ายภาษีที่ดินนี้ก็ได้แก่ เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ เจ้าของอาคารชุด และผู้ครอบครองทรัพย์สินและทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ โดยค่าภาษีจะขึ้นอยู่กับจำนวนและการใช้ประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นๆ ซึ่งสามารถอ่านได้ที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บอย่างไร เท่าไรบ้างครับ
ในกระบวนการการโอนที่ดิน หากเราเตรียมเอกสารโอนที่ดิน เตรียมค่าโอนที่ดิน และศึกษาขั้นตอนการโอนที่ดินให้พร้อมก่อนทำเรื่องจะทำให้เราสามารถทำเรื่องการโอนที่ดินได้อย่างรวดเร็ว และไม่เสียเวลานะครับ ฉะนั้นผมแนะนำว่าให้อ่านข้อมูลเหล่านี้ก่อนทำเรื่องโอนที่ดินนะครับ
ขอบคุณข้อมูล
กรมที่ดิน