รวมทุกข้อสงสัยเกี่ยวกับที่ดินผ่อนกับเจ้าของ
สำหรับมือใหม่ที่ยังไม่เคยซื้อขายที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง คงมีคำถามมากมายว่าควรจะต้องเตรียมเอกสารอะไร ดูข้อกฎหมายที่กำหนดส่วนไหนบ้าง และที่สำคัญต้องคอยติดต่อประสานงานกับใครในการชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนั้น ในวันนี้เราได้รวบรวมทุกข้อสงสัยเกี่ยวกับการชำระที่ดินผ่อนกับเจ้าของว่ามีข้อดี และมีข้อควรระวังอย่างไรบ้าง
การซื้อที่ดินผ่อนกับเจ้าของ มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร
เมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินผ่อนด้วยตนเองกับเจ้าของที่ดิน แน่นอนว่ามีทั้งข้อดีและข้อที่ควรระวัง เพราะการทำขั้นตอนเหล่านี้โดยไม่ผ่านนายหน้า หรือธนาคาร อาจจะเกิดความวุ่นวายได้ โดยเฉพาะสำหรับมือใหม่ที่อยากรู้รายละเอียดและลงมือทำขั้นตอนเหล่านี้เอง ควรศึกษาข้อควรรู้และควรระวังอะไรบ้าง
ข้อดี
- ความยืดหยุ่นในกรณีที่ขาดสภาพคล่องในอนาคต
- ตกลงทำสัญญาง่ายกว่า และขั้นตอนไม่ยุ่งยาก
- สามารถตกลง และเข้าอยู่ได้ทันที
- ไม่ต้องตรวจสอบที่มาที่ไปของรายได้
- ไม่ต้องยื่นตรวจสอบเครดิต
- เพียงมีเงินมากพอก็สามารถทำการซื้อขายได้
ข้อเสีย
- โอกาสที่จะโดนบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ
- อัตราดอกเบี้ยสูงเกินที่กำหนด
- ระยะเวลาผ่อนน้อย 3-10 ปี
- วางเงินดาวน์สูง
- เจ้าของบ้านอาจจะนำไปจดจำนอง และจำนำให้คนอื่นได้
เมื่อผ่อนไม่ตรงกำหนด หรือผ่อนไม่ไหวในอนาคตอาจถูกยึดบ้านคืนทันที ทั้งหมดนี้เป็นเพราะกฎหมายยังไม่ครอบคลุมทั่วถึงสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งมีสถานะเป็นเจ้าของที่ดินมาทำเรื่องซื้อขาย หรือโอนที่ดินให้คนอื่นได้ เจ้าพนักงานที่ดินจึงทำเรื่องให้ตามปกติ เพราะถือว่าได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่ายแล้ว
การแบ่งขายที่ดินสามารถทำได้หรือไม่
การแบ่งขายที่ดินสามารถทำได้เมื่อแบ่งขายตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป โดยต้องทำเรื่องขออนุญาตก่อน หรือเรียกว่าการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เมื่อทำการขออนุญาตแล้ว สามารถทำการลงทุนในสาธารณูปโภคเองได้ โดยการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต้องยื่นคำขอกับพนักงานที่ดินจังหวัด หรือ พนักงานสาขาท้องถิ่นจังหวัดนั้น ๆ พร้อมกับหลักฐานดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาต
- แผนผังแสดงจำนวนที่ดิน และเนื้อที่โดยประมาณของแต่ละแปลง
- ภาระผูกผันต่าง ๆ กับบุคคลที่มีส่วนได้ส่วนเสียในการจัดสรรที่ดิน
- วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรร และการชำระราคา ค่าตอบแทน
- แบบสัญญาที่ใช้ในการซื้อขายที่ดินจัดสรร
- ที่ตั้งสำนักงานของผู้ที่ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
- ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบ จะมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดินแต่ผู้ขอสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการได้ภายใน 30 วันหลังจากทราบคำสั่ง
- การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยให้กรรมการออกให้ภายใน 7 วันนับตั้งแต่วันที่คณะกรรมการอนุมัติ
- มีอัตราค่าธรรมเนียมในการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ดังนี้ คือจัดสรรที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมไร่ ราคา 100 บาท และจัดสรรที่ดินประเภทอื่น ๆ ราคา 250 บาท
- การโอนใบอนุญาตในการจัดสรรพื้นที่ดินรายละ 3,000 บาท
หากต้องทำสัญญาควรระวังอะไรบ้าง
เมื่อต้องมาทำสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ทำให้กฎหมายได้กำหนดการทำสัญญาที่มีความเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย โดยมีหลักฐานอ้างอิง และสามารถตรวจสอบได้ หลักสำคัญในการทำสัญญาคือ จะต้องมีผู้รับผิดชอบ เมื่อมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งละเมิดสัญญา ซึ่งต้องทำตามที่กฎหมายระบุไว้อย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้นเมื่อทำสัญญาควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดี มาดูกันว่ามีข้อควรระวังอะไรบ้าง
- ตรวจสอบว่าเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในการทำสัญญาหรือไม่ คนที่ทำสัญญาด้วยต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริง หรือต้องมีหนังสือมอบหมายอำนาจ
- ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอ เป็นขั้นตอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับไว้ ซึ่งผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถจูงมือกันไปทำการซื้อขายได้ที่กรมที่ดินเลย แต่การซื้อบ้านที่เป็นเรื่องใหญ่ ต้องมีการขอสินเชื่อ และตรวจสอบบ้านด้วย จึงแนะนำว่าควรมีสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะมีการซื้อขายบ้านเกิดขึ้นจริง
- อ่านรายละเอียดครบถ้วนก่อนลงนาม ก่อนจะมาลงชื่อในเอกสารต่าง ๆ ควรมั่นใจว่ามีบ้านจริง และอยู่ในสภาพสมบูรณ์พร้อม ที่สำคัญคือเงื่อนไขที่ตกลงกันเอาไว้ระหว่างผู้ขาย และผู้ซื้อว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วบ้านจะกลายเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ จะไม่มีการคืนบ้านเมื่อพบปัญหาใด ๆ หลังจากนี้
- ควรมีการวางมัดจำ โดยจำนวนเงินมัดจำจะขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย
- กำหนดระยะเวลาในการจ่ายเงิน โดยทั่วไปควรกำหนดระยะเวลาในการจ่ายค่ามัดจำที่เหลือหลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้วภายในระยะเวลา 1-3 เดือน นับจากทำสัญญาซึ่งเป็นเวลาที่มากพอสำหรับการติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อ
- ตรวจดูที่ดินในแน่ชัด ก่อนการทำการซื้อขายทุกครั้งต้องมั่นใจว่าที่ดินอยู่ในสภาพดี ตรงกับที่คุยกับผู้ขายไว้หรือเปล่า ทั้งขนาด และสถานที่ แนะนำว่าให้ไปตรวจดูพร้อมกับผู้ขาย เผื่อมีข้อสงสัยอะไรจะได้คุย และตกลงในคราวเดียวกัน
- ข้อตกลงในกรณีใดบ้างที่ยกเลิกสัญญาได้ ควรทำการพูดคุย และตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีกรณีใดบ้างที่ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายเมื่อทำผิดละเมิดข้อตกลงแล้วอีกฝ่ายสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที
การทำการซื้อขายบ้าน หรือที่ดินผ่อนกับเจ้าของโดยไม่ผ่านนายหน้า หรือธนาคาร อาจจะมีความยุ่งยาก และละเอียดอ่อนมากกว่าที่คิด เพราะต้องรู้ข้อกฎหมาย เอกสารต่าง ๆ มากมายเพื่อป้องกันการโกงจากทั้งสองฝ่าย หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถดูแลเรื่องนี้ด้วยตนเองได้ แนะนำว่าควรปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญในเรื่องนี้ทั้งในด้านการซื้อขายบ้าน และข้อกฎหมายที่ควรระวังเพื่อผลดีต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย